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21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第1节从（）看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。A.经营形态 B.货币形态 C.物质形态 D.资金流通方式答案：C解析：本题考查的是现金流量的概念。从物质形态看，房地产开发活动表现为开发商运用各种工具、设备和管理手段，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑构配件，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间，或通过对建筑物的维护维修管理活动，提供满足各种需求的入住空间。支出法计算GDP计算公式是工资利息租金间接税企业转移支付折旧。（）答案：错解析：本题考查的是国民收入核算体系。用收入法核算的GDP应包括以下一些项目：工资、利息、租金、利润、企业转移支付及间接税、资本折旧等。某房地产在2022年3月的价格为7200元/，已知类似房地产在2022年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2022年9月的价格为（）元/。A8485B8536C10038D10098答案：D解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数××价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2022年9月的价格（元/）。 作为房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料的房地产图是（ ）。A宗地图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：B 如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第2节 某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/。（1平方英尺=0.0929 ）A17484B19020C19754D20539正确答案：B(2022年真题) 对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率答案：C解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。 对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即（ ）。A土地征用管制B土地使用管制C房地产相邻关系的限制D土地权利设立以及行使的限制E土地出让管制正确答案：BCD通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人无权参与公司管理。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人有权参与公司管理。基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A、直接估价方法B、间接估价方法C、精确的估价方法D、经验性的估价方法答案：B解析： 本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第3节 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一个估价项目中的价值时点，本质上是由（）决定的。A、估价委托合同签订时间B、估价目的C、实地查勘估价对象的时间D、委托人的意愿答案：B解析： 本题考查的是价值时点。价值时点是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间，价值时点不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定正确答案：B 以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 （ ）正确答案：×预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。运用收益法估价一般不需求取（）。A、 报酬率B、 可比系数C、 资本化率D、 收益乘数答案：B解析：21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第4节 (二)2022年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例可否选取其作为可比实例?为什么?2确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?正确答案：1.不可取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：（）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；（3）应考虑是否存在无形收益。3.确定自营部分净收益时应注意：（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；（2）应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A、挂牌价格一般高于市场成交价格B、挂牌价格一般低于市场成交价格C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气D、挂牌价格与市场成交价格差异小，说明市场不景气答案：A解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确、选项B错误，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项C、D错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大。一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )米。A、 22B、 28C、 38D、 50答案：B解析：依题意，可根据公式：前街影响深度总深度×? 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由37名的单数业主担任。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税。（）答案：错解析：城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第5节 个人住房贷款的风险有( )。A政治风险B操作风险C信用风险D市场风险E利率风险正确答案：BCD答案BCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。（）答案：对解析：考点:方案经济比选及其作用。相关关系是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。 房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。 ( )答案：错解析：物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利。城市规划分为城市总体规划和城市功能区规划。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。城市规划分为城市总体规划和详细规划。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第6节银行为某家庭提供了期限为15年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为6.25，则名义年利率是（）。A、6.02%B、6.08%C、6.50%D、6.85%答案：B解析：考点:名义利率与实际利率。根据i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（）。A.地质状况 B.地形状况 C.地势状况 D.土壤状况答案：A解析：本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有（ ）。A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用B.建立估价报告内部审核制度C.遵循估价程序D.选择适用的估价原则E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产估价误差。选项A错误，有些方法理论上适用，但是可能受客观条件限制，无法实际运用。无法使用的要给予合理说明。选项E，不得过度使用估价假设前提和限制条件。P19。某不定值保险，合同双方约定的保险金额限额为500万元，投保时，保险标的的保险价值为400万元，出险时，该保险标的的市场价值为600万元。由于承保事件造成保险标的实际损失为450万元，则保险人应予赔偿的保险金额为（）万元。A.400B.450C.500D.600答案：B解析：本题考查的是保险的种类。对于不定值保险，保险当事人双方约定了最高赔偿限额的保险金额，而实际损失低于保险金额，保险人有权根据实际损失支付保险金额。参见教材P320。21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第7节 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×（）是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。A.不可移动 B.独一无二 C.寿命长久 D.难以变现答案：A解析：本题考查的是房地产的特性。不可移动是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的最主要之处。（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。A、低价格政策B、高价格政策C、均价格政策D、最高价格政策答案：B解析：考点:制度政策因素。高价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（）答案：错解析：本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。参见教材P390。 某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为（ ）m2。A882B1765C1667D1538正确答案：D21年房地产估价师模拟冲刺试题集8节 第8节房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。A、 临时用地土地使用权B、 农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)C、 宅基地使用权(为农民集体土地上的)D、 行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)E 出让土地使用权(为国有土地上的)答案：A,B,C,E解析： 目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入 ( )。A.损益表 B.资产负债表 C.现金流量表 D.利润表答案：B解析：符合负债定义和负债确认条件的项目，应当列入资产负债表；符合负债定义，但不符合负债确认条件的项目，不应当列入资产负债表。 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括( )。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其来源渠道C预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排E违约责任正确答案：ABCD答案 ABCDE项为估价委托合同的内容。(2022真题) 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。A.5%B.8%C.10%D.12%答案：D解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。