21年房地产经纪人经典例题6章.docx

21年房地产经纪人经典例题6章21年房地产经纪人经典例题6章 第1章房地产经纪行业组织行使管理职责的依据有（ ）。A.宪法B.法律C.章程D.制度E.房地产经纪执业规范答案：C,E解析：房地产经纪行业组织行使自律管理职责的依据有：章程，房地产经纪行业组织根据章程，或经政府房地产管理部门授权，履行职责；房地产经纪执业规范，制定和推行自律性的执业规范或者执业规则是房地产经纪行业组织实施行业管理的重要手段。执业规则是房地产行业组织根据业内人员的共同意志和行业管理需要制定的，它是平等民事主体之间的一种约定或者共识。获取房地产经纪信息的途径有( )。A.从有关单位内部获取B.从报纸传播的信息收集C.通过行政指令收集D.现场收集E.利用网络获取答案：A,B,E解析：在买方市场下，房地产成交价会偏向（ ）。A.买方最低出价B.买方最高出价C.卖方最低要价D.卖方最高要价答案：C解析：成交价格；按买卖双方在市场上对价格影响的强弱，房地产市场分为卖方市场和买方市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，因买方在交易上处于有利地位，成交价会偏向卖方最低要价。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在卖方市场下，因卖方在交易上处于有利地位，成交价会偏向买方最高出价。发布房地产广告，应当具有或者提供的证明文件包括（）。A、 房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明B、 建设主管部门颁发的项目土地使用权证明C、 发布房地产项目预售、出售广告，应具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明D、 中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明E、 确认广告内容真实性的其他证明文件答案：A,C,D,E解析：发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。工程竣工验收合格证明。发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。确认广告内容真实性的其他证明文件。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的( )。A:20%B:50%C:80%D:90%答案：C解析：个性心理特征主要表现在（）等几个方面。A、能力B、兴趣C、情绪D、气质E、性格答案：A,D,E解析：个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。房地产经纪人员有权依法（）房地产经纪机构。A、 设立B、 监察C、 监督D、 管理答案：A解析：房地产经纪人员有权依照公司法、合伙企业法及城市房地产管理法等法律设立房地产经纪机构。在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系包括( )。A:投资关系B:隶属关系C:代理关系D:契约合作关系E:联盟关系答案：B,D解析：本题考核的是在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系。在连锁经营模式中.房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系有两种。一种是隶属关系，即直接从事经营活动的组织是房地产经纪机构出资设立的分支机构，这种连锁经营可称为直营连锁经营;另一种是契约合作关系，即直接从事经营活动的组织是被房地产经纪机构授权使用该机构品牌、商业标志、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。21年房地产经纪人经典例题6章 第2章“房地产经纪人对看房人提出的中肯建议，频频点头并即刻将建议记录在笔记本上”，显示该房地产经纪人善于使用（）。 A:口头沟通B:书面沟通C:单向沟通D:非语言沟通答案：D解析：房地产经纪人应该掌握的职业技能包括()。A:灵活运用各种方法和渠道收集信息的技能B:对房地产市场进行简单统计分析、比较分析和因果分析的技能C:人际沟通中对不同的人说不同的话的技能D:体察购房人心理，适时推荐合适房源的技能E:把握购房人特点和需求，积极促成交易的技能答案：A,B,D,E解析：住房城乡建设部、财政部、人民银行印发的关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知，为保障住房公积金缴存职工合法权益，促进住房租赁市场发展作出的规定包括（）。A、明确租房提取条件B、规范租房提取额度C、简化租房提取要件D、提高提取审核效率E、防范骗提套取行为答案：A,B,C,D,E解析：为保障住房公积金缴存职工合法权益，改进住房公积金提取机制，提高制度有效性和公平性，促进住房租赁市场发展，作出以下规定：明确租房提取条件；规范租房提取额度；简化租房提取要件；提高提取审核效率；防范骗提套取行为。与人的心理压力、容忍力直接相关的因素有（）A、生理因素B、个性品质C、收入水平D、居住条件E、社会经验答案：A,B,E解析：一个人的心理承受能力与下列因素有关：生理因素。一般来说，身体健康、发育正常的人比身体虚弱、生理有缺陷的人的心理承受能力要高。个性品质。与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。社会经验。心理承受能力是个体在后天生活过程中为适应环境而习得的能力之一，它与其他心理品质一样可通过学习和锻炼而获得提高。经历曲折、饱经风霜的人，比一帆风顺、很少经历心理压力的人，心理承受能力要高。房地产产品SWOT分析定位法认为企业（）对企业战略形成有重大影响。A.外部环境B.内部优势和劣势C.产品定位D.销售策略答案：A解析：SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。在房地产产品定位中，房地产企业通过分析外部环境中的机会和威胁及对项目的可能影响，寻找自身擅长的优势和特有的资源，并分析企业的劣势，通过匹配分析提出可能房地产产品战略。执业规范当中超出法律法规要求的部分，主要是运用（）的功能来规范房地产经纪人员的执业行为。A、 规范调整B、 制度调整C、 法律调整D、 道德调整答案：D解析：法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节，涵盖有房地产经纪行为规范的房地产经纪法律、法规，对房地产经纪行为具有强制调整功能，而房地产经纪执业规范当中超出法律法规要求的部分，主要是运用道德调整的功能来规范经纪人员的执业行为。房地产市场推广给消费者产生了各种心理效应，这说明了推广的（）。 A:传播效果B:社会效果C:期望效果D:预测效果答案：A解析：下列选项中，属于民事权利的财产权是（ ）。(2022年真题)A.生命健康权B.肖像权C.债权D.姓名权答案：C解析：民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。其中，财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权、债权等。21年房地产经纪人经典例题6章 第3章电话接待不同于到店接待，由于缺乏面对面的交流，经纪人必须熟练掌握电话接待的流程才能促使客户采取进一步的行动，关于电话接待的说法正确的有（）。A、 记录来电客户的需求，并填写客户电话来访登记表B、 挂断电话后应及时将信息录入计算机企业管理数据库内C、 记录来电者基本资料D、 房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用口头语E、 感谢来电者答案：A,B,C,E解析：电话接待流程包括：问候，电话铃声响三声内必须接起，向顾客问好，报出公司名称，自己的姓名；回答咨询，记录来电客户的需求，并填写客户电话来访登记表；记录来电者基本资料；感谢来电者，当电话通话结束后，房地产经纪人使用标准结束语：“感谢您的来电，竭诚为您提供服务，再见!”同时，经纪人应等对方先放下电话后，再轻声放下电话听筒；信息录入。某市孙先生（现年65岁）的女儿小林（现年25岁，月收入8000元人民币）准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02的8或15年的按揭。房屋所有权证的附图是（ ）。A.房产分户图B.宗地图C.房产分幅图D.房产分丘图答案：A解析：房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。 房地产经纪人从事居间经纪活动，下列选项正确的是（）A.不能同时接受相对两方委托人的委托B.只能接受一方当事人的委托C.可以同时接受一方或相对两方委托人的委托D.如果同时接受相对两方委托人的委托，则佣金不能比接受一方当事人委托时收取的佣金少C房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务。 房地产经纪机构有告知委托人是否与委托房屋有利害关系的义务，体现了房地产经纪机构与房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循（ ）原则。A.保密B.回避C.规范执业D.诚信执业答案：B解析：房地产经纪机构有义务告知委托人是否与委托房屋有利害关系，体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后，应在第一时间()。A:进行公证B:核实房屋产权C:收取委托佣金D:了解最高销售价格答案：B解析：导致建筑物折旧中的物质折的原因包括（）。A.设备、设施陈旧落后B.正常使用的磨损C.自然经过的老化D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存答案：B,C,D,E解析：物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。导致物质折旧的原因分为：自然经过的老化，主要是随着时间的流逝由于自然力作用而引起的；正常使用的磨损，主要是由于正常使用而引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用时间正相关；意外破坏的损毁，主要是由于突发性的天灾人祸而引起的；延迟维修的损坏残存，主要是由于未适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时而引起的。房地产经纪机构开展电子营销，有利于（）。 A:降低营销成本B:突破地域界限C:加强与客户的互动D:保障房地产经纪人权利E:降低房地产交易风险答案：A,B,C解析：非政府部门的金融行业自律性组织所确定的利率是指（）。A、固定利率B、公定利率C、官定利率D、市场利率答案：B解析：公定利率是非政府部门的金融行业自律性组织（即民间金融组织，如银行同业公会）所确定的利率。A项，固定利率是指在整个贷款期限内都固定不变，不随市场利率变化而改变的利率。C项，官定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。D项，市场利率是指在金融市场上资金供求双方自由竞争所形成的利率。21年房地产经纪人经典例题6章 第4章绿地率是衡量居住区绿地状况的指标，其中旧区改建不宜低于（）。A.10B.15C.20D.25答案：D解析：参见第21题解析。房地产经纪相关专业基础知识不包括（）。A.文学知识B.经济学知识C.法律知识D.心理学知识答案：A解析：房地产经纪相关的专业基础知识，包括经济知识、法律知识、社会知识、房地产专业知识、科学技术知识。A项属于能对房地产经纪人的文化修养和心理素质产生潜移默化影响的知识。固体废弃物按照废物的形状可以分为( )。A:沙状废物B:颗粒状废物C:混凝状废物D:粉状废物E:块状废物答案：B,D,E解析：发布房地产广告，应当具有或者提供的证明文件包括（）。A、 房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明B、 建设主管部门颁发的项目土地使用权证明C、 发布房地产项目预售、出售广告，应具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明D、 中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明E、 确认广告内容真实性的其他证明文件答案：A,C,D,E解析：发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明。建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书。土地主管部门颁发的项目土地使用权证明。工程竣工验收合格证明。发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售、销售许可证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。确认广告内容真实性的其他证明文件。某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为5500元m2，出租的年末净收益为430元/m2。假设折现率为9，风险补偿估计为现房价格的2，则该期房目前的价格为（）元m2。A.4583.43B.4995.50C.5105.50D.5390.00答案：B解析：在期房与现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：根据已知数据得：5500430÷（1+9%）5500×2%=4995.50（元m2）。水体污染源包括工业污染源、生活污染源和( )。A:农业污染源B:交通污染源C:化学污染源D:辐射污染源答案：A解析：下列关于房地产经纪机构分部制组织结构形式利弊的表述中，不正确的是（ ）。A.不利于培养高层管理者的后备人才B.各分部有较大的自主经营权C.有利于高层管理者摆脱日常事务D.有利于发挥分部管理者的积极性和主动性答案：A解析：房地产经纪机构分部制组织结构形式的优点是：各分部有较大的自主经营权，有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性，增强其适应环境变化的能力；利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策。其缺点是：职能部门重叠，管理人员增多，费用开支较大；如果机构内部权力分配不恰当，容易导致各分部各行其是，无法保障组织机构整体目标和利益的实现；各分部之间的横向联系和协调比较困难。这种形式适用于特大型组织，在采用时也应注意扬长避短。房地产经纪人员和机构在进行任何房地产经纪活动时，都应当遵循( )、自愿、公平、诚信等原则。A:合法B:平等C:保密D:收益E:回避答案：A,B,C,E解析：21年房地产经纪人经典例题6章 第5章关于物权不同于债权的说法，错误的是（）。A:物权法定，债权任意创设B:物权为对世权，债权为对人权C:物权有支配力，债权有请求力D:物权有期限，债权无期限答案：D解析：在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人应当回避，但( )除外。A:经所在房地产经纪机构同意后B:征得另一方当事人同意的C:经公证机构公证的D:有合法委托手续的答案：B解析：承担民事责任的方式有（）A、停止侵害B、没收财产C、返还财产D、赔偿损失E、支付违约金答案：A,C,D,E解析：承担民事责任的方式主要有十种：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；修理、重作、更换；赔偿损失；支付违约金；消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。按照污染物的形态，环境污染可分为（）。A、 固定污染B、 移动污染C、 废气污染D、 噪声污染E、 辐射污染答案：C,D,E解析：环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。其具体包括：根据环境要素，分为大气污染、水污染、土壤污染等；根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）；根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等；根据污染产生的原因，分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等；根据污染的空间，分为室外环境污染和室内环境污染；根据污染物分布的范围，分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。共用题干甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2022年1月该小区竣工验收。张某于2022年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。关于张某与甲房地产开发公司签订的商品房合同中装修费用条款效力的表述，正确的是()。A:显失公平，可变更，有效B:是双方当事人真实意思表示，有效C:以合法形式掩盖非法目的，无效D:恶意串通，损害国家利益，无效答案：C,D解析：不论是卖方代理人还是买方代理人，都要约客户进行看房。看房时要注意的事项有（）。A.防止跳单B.掌握大量可靠的房源信息C.对房源信息进行列表D.了解客户需求信息E.提前约定看房时间和见面地点答案：A,E解析：看房注意事项包括：充分展示房地产经纪个人和团队的能力；看房时间和突发事件处理；约看过程中防止跳单。对房源信息进行列表是推荐房源时应当注意的技术要点。掌握大量可靠的房源信息、了解客户需求信息是房源配对是的注意事项。以二次或多次置业客户为主，家庭结构较为复杂，多为三代人同住；对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务的客户，依据购房面积该类客户被划分为（）。A、 小户型客户B、 大户型客户C、 中大户型客户D、 别墅型客户答案：C解析：中大户型客户以二次或多次置业客户为主，家庭结构较为复杂，多为三代人同住；对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。A项，小户型客户，首次置业为主，以满足刚性需求为购房目的；家庭结构相对简单，多为单身客、小情侣；对价格非常敏感，低价是促成购买的直接原因，其次为户型和装修。BD两项，大户型及别墅客户特征是置业经验非常丰富，对物业有自己独有的判断；表现比较低调，很讲道理，容易沟通，对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。房地产估价的基本方法是()。A:净现金流量法B:利润率法C:成本法D:收益法E:市场法答案：C,D,E解析：21年房地产经纪人经典例题6章 第6章房地产经纪信息的网络化管理可以通过网络（），突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。A、连接性B、公开性C、统一性D、共享性答案：B解析：21世纪是信息化，网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。房地产交易合同属于（），一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。A、实践合同B、专业合同C、特殊合同D、单务合同答案：B解析：房地产交易合同属于专业合同，一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。房地产经纪人要向买卖双方讲解签订合同的意义；简述买卖手续办理的整个流程及合同中与之相关的条款，并向买卖双方讲解重点条款土地增值税增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为()。A.30%B.40%C.50%D.60%答案：A解析：土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%。在房地产经纪活动中，房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人应当回避，但（）除外。A、经所在房地产经纪机构同意后B、征得另一方当事人同意的C、经公证机构公证的D、有合法委托手续的答案：B解析：房地产经纪机构及人员在从事居间服务时应当以正义、公平、正直的观念指导自己的行为、不偏向交易双方的任何一方，用公正的心态平衡当事人各方的利益、处理交易当事人之间的关系。在房地产经纪活动中，如果房地产经纪人员与房地产交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人员应当回避（当事人同意不回避的除外）。符合地役权登记条件的，()应将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书。A:房地产管理部门B:建设行政主管部门C:土地管理部门D:国土资源行政主管部门答案：D解析：黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。小张应要求黄先生提供（）等文件以供核实。A.房屋产权证B.银行同意其出租的书面文件C.黄先生的身份证明D.房屋质量保证书答案：A,C解析：当租赁双方对租金价格表示满意，也对房屋状况表示认可后，租赁双方应签订房屋租赁合同。在正式签约前，房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项，并查验身份证件、房屋产权证明文件。基础按照埋置深度，可分为（）。 A.浅基础B.柔性基础C.深基础D.不埋基础E.刚性基础答案：A,C,D解析：基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件。根据基础的埋置深度，可分为：深基础，埋置深度大于5m；浅基础，埋置深度小于5m；不埋基础，基础直接做在地表面上。在建筑策划方法中，研究建筑功能和空间的组合方法是属于( )阶段的内容。A.总体规划到建筑策划B.建筑策划到建筑设计C.总体规划到建筑设计D.建筑设计到营销策划答案：B解析：