房地产估价师历年真题解析8章.docx

房地产估价师历年真题解析8章房地产估价师历年真题解析8章 第1章2022年2月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。A.4000 B.5000 C.6000 D.7000答案：A解析： 本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。即2亿元×20%=4000万元。 若某国家在一个时期的消费函数为C=100+0.8y,，则该国此时的引致消息是（ ）（公式中C表示消费，y表示收入）A 0.8B 0.8yC 1000D 1000+0.8y正确答案：B下列有关房地产征收征用的需要，表述正确的是（）。A、房地产征收和征用，都是为了公共利益需要，但并不都具有强制性B、房地产征收是所有权的改变，不存在返还的问题C、房地产征用是使用权的改变，同时也是无偿的D、房地产征收就是指强行租用；征用就是指强行购买答案：B解析：本题考查的是房地产征收征用的需要。选项A错误，房地产征收和征用具有强制性；选项C错误，房地产征收和征用都不是无偿的；选项D错误，征收，即强行购买；征用，即强行租用。参见教材P1920。反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表，是指( )。 A.附注 B.现金流量表 C.利润表 D.资产负债表答案：C解析：利润表是指反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表。按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A.短期贷款 B.中期贷款 C.长期贷款 D.抵押贷款 E.保证贷款答案：A,B,C解析：本题考查的是商业银行资产业务。按贷款使用期限的长短，可将贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（）。A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%答案：C解析：考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格可比实例价格×0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X ，则100/X0.98 ，X102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化答案：B解析：本题考查的是房地产区位因素。当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，对整幢楼评估时，楼层不作为区位因素。P406。房地产估价师历年真题解析8章 第2章 有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。A抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行B住房公积金管理中心可能是抵押权人C贷款年限不得超过20年D担保公司也有可能是抵押权人正确答案：AD以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（）。A、开发项目拟建设的物业类型B、合作方式与合作条件C、建筑面积的规模和物业档次D、开发项目的规划设计条件E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例答案：A,B,C,E解析：考点:构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 w省政府颁布实施的w省商品房销售管理办法属于（ ）A法律B地方性法规C地方性政府规章D规范性文件正确答案：C下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（）。A、大气环境 B、声觉环境 C、卫生环境 D、治安环境答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）答案：对解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。与传统观点不同，实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。 房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。A、 12.55%B、 12.68%C、 14.75%D、 15.01%答案：C解析：解析 复利系数的应用房地产估价师历年真题解析8章 第3章 当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ）。A裁决申请书B被拆迁房屋的权属证明C未达成拆迁协议的原因D申请人身份证明E被拆迁房屋的估价报告正确答案：ABD房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。A.按套销售B.返本销售C.按房间销售D.售后包租答案：A解析：(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。A.保险单B.银行票据C.商业票据D.大额可转让存单答案：C解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。P233。缴存职工在（）自住住房时，可以申请住房公积金贷款。A.购买 B.建造 C.翻建 D.大修 E.装修答案：A,B,C,D解析：本题考查的是住房公积金制度。职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有（）。A住房消费转向以租赁为主B增加住房持有期间税费C住宅开发成本上升D住房租赁价格下降E消费者的收入水平上升答案：A,B,D解析：AD 两项，住房消费转向以租赁为主，会导致购买住房的需求下降，引起售价下降；B 项，增加住房持有期间税费，会造成持有住房的成本上升，进而引起住房售价下降。 某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（ ）。A替代性B发展性C地区性D复杂性正确答案：B陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。乙房地产开发公司建造该项目所涉及的印花税可按（）的比例免征。A.1.0B.2.5C.10.0D.25.0答案：D解析：对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。因商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一，居住建筑面积100÷425，印花税免征比例25×102.5。房地产估价师历年真题解析8章 第4章最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是（）。A.苏慕斯法则 B.“四三二一”法则 C.霍夫曼法则 D.哈柏法则答案：B解析：本题考查的是路线价法。最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一”法则。××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）估价结果报告一、估价委托方名称：中国太平洋保险公司××办事处法定代表人：（略）住所：（略）二、受理估价方名称：略法定代表人：×××地址：略估价资质等级：房地产国家壹级估价资格证书：略三、估价目的确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。四、估价对象概况（一）估价缘由本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。（二）估价对象实体状况估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。（三）事故损伤情况分析该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸10m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。（四）估价范围估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。五、价值时点201 1年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。六、估价依据1中华人民共和国保险法。2国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-1999)。3全国统一建筑工程基础定额××市基价表一1999。4××市房屋修缮工程预算定额。5××市城乡建设委员会有关文件。6建筑材料市场价格和有关工程造价信息。7估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。七、估价原则1独立、客观、公正原则。2合法原则。3价值时点原则。4替代原则。5最高最佳利用原则。八、估价方法（一）本次估价所采用的方法估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。（二）成本法的定义本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。九、估价结果估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。十、注册房地产估价师（略）十一、估价作业期201 1年5月21日至5月24日。十二、实地查勘期（略）十三、估价报告有效期限自201 1年5月24日至201 2年5月23日。估价技术报告一、估价对象描述与分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析（略）五、估价测算过程（一）估价的技术思路估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。（二）工程造价计算表工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。1拆除工程（见下表）2脚手架及支架保护措施（见下表）3砌筑工程（见下表）4预制混凝土构件（见下表）5定额直接费1项+2项+3项+4项=4114. 97（元）6造价(1)基价直接费：4114. 97元(2)综合费：(1)*15. 73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）(3)劳动保险费：(1)*3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）(4)利润：(1)*6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）(5)允许按实计算的费用及材料价差：1000. 00元(6)定额编制及定额测定费：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)*1.8=1 1 1（元）(7)税金：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)*3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）(8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5（元）六、估价结果确定估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。附件（略）答案：解析：1缺估价对象权益状况说明。2缺价值类型，价值类型可表述为：估价对象在价值时点时的损失价值，等于修复所需的费用。3应明确说明“按三级施工企业计费”的理由。4在报告前面提到“部分门窗受损”，而在具体计算时没有计算此部分修复价值。5此案例中“(6)定额编制及定额测定费：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)*1.8= 111元”中计算错误，错把1. 8%当作1.8%进行计算了，结果应是11.1元。（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、投资房地产企业债券B、房地产置业投资C、投资房地产投资信托基金D、住房抵押贷款证券化答案：D解析：考点:房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。答案：错解析：征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。A、27.6B、28.2C、29.0D、29.9答案：B解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格买方实付金额/（1应由买方缴纳的税费比率）29/（13%）28.16（万元）。估价委托合同的内容一般包括（）。A、委托人的名称或者姓名和资产状况B、估价服务费及其支付方式C、解决争议的方法D、估价机构的名称和住所E、委托人的协助义务答案：B,C,D,E解析： 本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（）。A房地产估价规范B房地产估价机构管理办法C国有土地上房屋征收评估办法D房地产估价师执业资格考试实施办法答案：B解析：房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：房地产开发企业资质管理办法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、商品房屋租赁管理办法、城市房地产抵押管理办法、闲置土地处置办法、注册房地产估价师管理办法、房产测绘管理办法、房屋登记办法、城市房地产权属档案管理办法、城市危险房屋管理规定、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法、廉租住房管理办法、建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定、房地产估价机构管理办法等。A 项属于国家标准；CD 两项属于规范性文件。房地产估价师历年真题解析8章 第5章 当SMC曲线与SAC曲线相交时，交点为SAC曲线的最低点，此时所对应的产量为平均成本最低时的产量，该点又称收支相抵点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率答案：A,B,C解析：本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。 主体结构施工图一般是指标高在±0000以上的主体结构构造的图纸，也称为结构施工图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产业与建筑业关系的说法中，正确的是（）。A.房地产业与建筑业同属于第二产业 B.房地产业与建筑物同属于第三产业 C.房地产业属于第二产业，建筑业属于第三产业 D.房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。建筑业是物质生产部门，属于第二产业。 基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A62500B62000C61000D61500正确答案：A答案 A该宗房地产相对于空地的减价额为(300-50)×25062500(元)关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同；选项B错误，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。房地产估价师历年真题解析8章 第6章 房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可熊性的风险因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A、胶合板 B、塑料壁纸 C、铝合金门窗 D、天然大理石 E、氯化橡胶涂料答案：A,B,E解析：本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。(2022真题) 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需要当事人申请，注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出，撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依职权或者根据利害关系人的请求直接作出。 从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（ ）。A土地B劳动力C资本D经验E环境正确答案：ABCD对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还应分析（）。A.价格结构 B.产品结构 C.档次结构 D.区域结构 E.投资结构答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。下列污染类型中，属于辐射污染的有（）。A灯光污染B视觉污染C高压输电线污染D垃圾臭气污染E医疗照射答案：A,B,C,E解析：辐射污染有电磁辐射污染和放射性辐射污染两种。电磁辐射污染可分为光污染和其他电磁辐射污染。光污染有：灯光污染；眩光污染；视觉污染；其他可见光污染。其他电磁辐射污染是除光之外的其他电磁辐射污染，通常称为电磁辐射污染。放射性辐射污染的主要来源有：宇宙线；地球上的天然放射性源；人类活动增加的辐射；核燃料的“三废”排放；医疗照射引起的放射性。D 项属于大气污染。关于流动比率的说法中，错误的是（）。A.流动比率=（流动资产总额存货）流动负债总额×100% B.又称之为“银行家比率” C.又称之为“二对一比率” D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上答案：A解析： 本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。房地产估价师历年真题解析8章 第7章房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（）答案：对解析：考点:价值类型的确定。房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法答案：A,D,E解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。市场提取法，是收益法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算的方法。居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）答案：错解析：本题考查的是土地增值税的减税、免税。自2022年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入600万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，水电供暖费由承租人承担，其他税费由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A.345B.385C.445D.485答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。6005065485（万元）。参见教材P253。某估价师于2022年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2022年9月20日至26日，价值时点2022年9月23日，估价对象实地查勘日期2022年9月22日至23日，估价报告使用期限自2022年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（）。A.2022年9月20日B.2022年9月23日C.2022年9月26D.2022年9月27日答案：C解析：本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积正确答案：D 下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（ ）。A毛租金乘数法B潜在毛收入乘数法C有效毛收入乘数法D净收益乘数法正确答案：C房地产估价师历年真题解析8章 第8章在通常情况下，（）出让的地价最低。A.拍卖方式 B.挂牌方式 C.招标方式 D.协议方式答案：D解析： 本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高；招标方式出让的地价次之；协议方式出让的地价最低。 在下列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保证合同D借款合同正确答案：BC保证合同属于借款合同的从合同。抵押合同是购房合同的从合同。 预计某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。A312.5B250C562.5D812.5正确答案：C从事房地产估价活动只要搞清楚环境对房地产的影响就可以，没有必要搞清楚房地产本身对环境的影响。（）答案：错解析：本题考查的是环境的概念和分类。从事房地产估价活动除了搞清楚环境对房地产的影响外，还要搞清楚房地产本身对环境的影响。在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金答案：B解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。参见教材P145。 借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：伸缩缝和沉降缝可以相互替代。（）答案：错解析：本题考查的是变形缝。沉降缝要求连基础断开，伸缩缝没有这个要求，所以沉降缝可以替代伸缩缝，伸缩缝不可以替代沉降缝