房地产估价师考试真题精选及答案5篇.docx

房地产估价师考试真题精选及答案5篇房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第1篇对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。A、 变动可能性B、 影响重要性C、 发生经常性D、 类型归属性答案：A解析：解析 风险分析的一般过程和方法 由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的( )等方面的情况在短时间内不易了解。A产权B质量C效率D能量E环境正确答案：ABE答案 ABE由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积lOOm2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A2290.91B2326.41C2344.16D2308.66正确答案：B下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是( )。 A.应付票据 B.应付账款 C.应交税费 D.应付债券答案：D解析：类。左右两方的金额合计必定相等，保持平衡。资产负债表中资产类所列项目，有以下几类：(1)流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等。(2)长期投资，反映长期投资的情况。(3)固定资产，包括固定资产(减累计折旧)、固定资产清理、在建工程等。(4)无形及递延资产，反映无形及递建资产及其他资产等。房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第2篇征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A、县级以上人民政府土地管理部门 B、乡（镇）人民政府 C、农村集体经济组织 D、地上附着物和青苗所有者答案：D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（）。A.信用风险 B.管理风险 C.市场风险 D.法律风险答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2022年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2022年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2022年5月9日，其合理的评估价值约为（）万元。A.216.0 B.295.2 C.315.0 D.333.0答案：A解析：股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具 B.都是流通证券C.持有者享有相同权利 D.都具有偿还性E.都可以为投资者带来收益答案：A,B,E解析：股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。相同之处主要表现在：都是投资手段，都是融资工具，体现着资本信用关系，它们既可以为投资者带来收益，又能使公司筹集到从事生产经营活动所需要的资金；都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响。李某向银行贷款30万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为（ ）元。A.948.72B.1039.09C.1200.58D.2149.29答案：B解析：复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300000×0.5%（1+0.5%）240/（1+0.5%）240-1=2149.293（元），第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2= 100000×0.5%（1+0.5%）120/（1+0.5%）120-1=1110.205（元），则从第11年开始的月还款额为A= A1- A2=2149.293-1110.205=1039.09（元）。本题考查的是一次性提前偿还本金的相关计算 。第一步：计算出等额的月供第三步：提前偿还本金之后的月还款额0.214929-0.1110210.103908（万元）房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第3篇下列关于房地产估价机构的监管，表述正确的有（ ）。A.法定评估业务的估价档案保存期不得少于三十年B.某一级房地产估价机构可以分设为两个二级房地产估价机构C.分支机构应以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽估价业务D.二级房地产估价机构的分支机构，应有3名以上专职注册房地产估价师E.房地产估价机构出具的估价报告，至少有2名专职注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构；房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构等级，但应当符合原房地产估价机构等级条件。P183184。(2022年真题) 某房地产开发企业对一房地产开发项目进行分期开发，预计首期开发难以产生理想收益，但项目后期投资收益增加的可能性较大，从实物期权观点看，该项目可能产生（）。A.等待投资型期权B.放弃型期权C.成长型期权D.柔性期权答案：C解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，决定是否开发一些成长型项目属于成长型期权。某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%答案：D解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。第一步，求出借款还本付息P70万，i5%，n15年若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。（）答案：错解析：若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为二级资质的房地产估价机构可以从事以（）为估价目的的房地产评估。A.企业清算 B.房地产课税 C.公司上市 D.房地产抵押 E.房屋征收补偿答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第4篇 城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位征收的一种税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国家对房地产开发项目资金比例要求是( )。A、 10%B、 20%C、 30%D、 40%答案：C解析：根据国家对房地产开发项目资金的比例要求。李某于2022年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2022年7月30日竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2022年9月为筹集资金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2022年9月10日委托估价机构进行估价。此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万，李某希望评估价值为2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估价人员掌握的资料有：（1）李某与开发商于2022年7月30签订的正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2022年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值为什么答案：解析：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；比如缺李某装修花费的证明、拆除装修部分的成本等。2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2022年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。 一基础按其构造特点可分为：条形基础、复合基础、联合基础、箱形基础、柱基础等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师考试真题精选及答案5篇 第5篇房地产估价机构管理办法规定，二级房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。A.城市房屋拆B.课税C.企业清算D.司法鉴定答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构监管。二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（）选定。A.被征收人协商B.房屋征收部门C.市、县级人民政府D.房屋征收实施单位答案：A解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（)答案：对解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、 “联络点（站）”等机构。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（）。A.属于房地产开发企业 B.属于业主共有 C.属于物业服务企业 D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定答案：D解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。房屋征收估价委托书由（）出具。A.被征收人 B.估价机构 C.房屋征收部门 D.公安机关答案：C解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。