房地产经纪人历年真题解析5卷.docx

房地产经纪人历年真题解析5卷房地产经纪人历年真题解析5卷 第1卷（）是包括范围广阔、不要求有固定结构回答的问题。A.试探型问题B.开放式问题C.镜像型问题D.指引型问题答案：B解析：开放式问题是包括范围广阔、不要求有固定结构回答的问题。问题的回答人不能简单用“是”或“不是”来回答，答案一般无法预料。这类问题有助于房地产经纪人与客户敞开心扉，共同探讨与委托事项相关的问题。相对新建商品房市场营销，存量房市场营销的特点有（）。A.交易价格由出卖人主导B.一般采用直接销售的形式C.交易标的多为已交易过的房屋D.多采用房地产经纪机构代理销售E.多使用成本低、受众面广的广告答案：C,D,E解析：房地产市场可以划分为存量房市场和新建商品房市场，其市场营销具有不同的特点。存量房市场的营销特点包括：物业特征为已建成并使用过的不动产；价格决定由交易双方协议定价；销售渠道多采用房地产经纪企业代理销售或购买；营销手段为使用成本低、受众量大的广告手段。新建商品房市场的营销特点包括：物业特征为新建、没有使用过的不动产；价格决定由房地产开发商主导定价；销售渠道可以采用直销渠道，也可以采用代理渠道；营销手段为使用广告、包装、促销等多种促销手段。房地产经纪人的职业价值观中必须遵循的准则是（）。 A:自立自信B:诚实守信C:自我激励D:树立形象答案：B解析：甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共10层。居民李某购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120m2，套内墙体面积为20m2，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8m2、10m2，应分摊共有公用建筑面积15m2。(2022年真题)该建筑物的总平面图可以反映（ ）。A.该建筑物的方位B.与临近建筑物相对位置关系C.该建筑物各主要部分标高D.该建筑物的结构构造答案：A,B解析：从建筑总平面图中可以看出的内容主要包括：该建筑场地的位置、大小及形状；建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；场地内的道路布置与绿化安排；建筑物的朝向；建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；扩建建筑物的预留地。（一）2022年3月，张某在H市以单价6000元/m2购买了一套普通商品住房，建筑面积为70 m2。2022年5月，张某决定将住房以单价10000元/m2出售给首次购房的高某。高某购买房屋之后，将房屋出租给了杨某，高某应按（）的税率缴纳房产税。A、2B、3C、4D、10答案：C解析：自2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4的税率征收房产税。房地产经纪人历年真题解析5卷 第2卷个人独资房地产经纪机构，投资人以其个人财产对机构债务承担（ ）责任。A.无限B.间接C.直接D.有限答案：A解析：个人独资房地产经纪机构，是指依照中华人民共和国个人独资企业法和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。关于商品房销售中禁止的行为，下列表述不正确的是（）。A、商品住宅不得分割拆零销售B、房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房C、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人D、房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用答案：D解析：商品房销售管理办法规定，商品房销售中禁止以下行为：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；商品住宅不得分割拆零销售。国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发202226号）中增加了新的规定：国务院根据城市房地产管理法第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。房地产经纪人合理使用客户信息应做到（ ）。(2022年真题)A.保持客户联系B.实现信息共享C.保守客户秘密D.对信息恰当分类和保存E.对客户信息及时调整和更新答案：A,B,C,D解析：客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源，只有合理使用才能发挥其价值，促成交易。合理使用包括：恰当保存和分类；信息共享和客户跟进；保守客户秘密，不滥用。在征收城镇土地使用税时，应当按照( )征收。A、 土地上房屋建筑总面积B、 建筑物基地面积C、 纳税人实际占用的土地面积D、 纳税人自己测定的土地面积答案：C解析：知识点 城镇土地使用税个人住房抵押贷款代办服务的内容包括（）。A.查询买方征信B.前往登记部门办理登记C.拟定贷款方案D.协助准备贷款申请材料E.协助办理贷款申请手续答案：A,C,D,E解析：个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。B项，前往登记部门办理登记是不动产登记代办的内容。房地产经纪人历年真题解析5卷 第3卷下列行为中，免征土地增值税的情形有（ ）。(2022年真题)A.联营企业转让房地产B.外商投资企业转让自用房地产C.房地产开发企业建造普通标准住宅出售D.国家因建设需要依法征收房地产E.某商场因实施城市规划、国家建设的需要自行转让原房地产答案：D,E解析：免征土地增值税的情形有：对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。自2022年11月1日起，对个人销售住房暂免征收增值税。房地产经纪人与委托人之间的劳务服务关系实质上是一种（ ）关系。A.市场交易B.合同约定C.行为约束D.互惠互利答案：A解析：房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是()。A:可以终止合同并赔偿损失B:经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成C:由委托人自行处理，收取部分佣金D:在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式答案：C解析：在新建商品房营销活动中，房地产经纪人在产品设计与规划阶段应（）。A、参与工程施工和监理B、就施工和销售现场的协调提出建议C、制定价目表D、制订销售方案答案：B解析：房地产经纪人一般在产品设计与规划阶段开始介入。产品设计与规划阶段的工作包括项目的市场定位、提出开发建议。开发建议是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能等内容。房地产经纪人一般不参与工程施工与监理的工作，但应就施工和销售现场的协调提出建议，以保证销售效果。下列关于客户需求与动机的说法中，正确的有（ ）。A.了解客户交易动机可以从了解促使客户进行房产交易的最基本原因获取B.客户交易的动机可能是单一的，也可能是复合的C.客户的购买动机不受其身价、收入和工作等因素的影响D.在征询客户需求时，一般采用封闭式问题提问E.对客户的需求越明确，越易促成交易答案：A,B,E解析：C项，客户的购买动机因其社会地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机会。D项，在征询客户需求时，不宜采用封闭式问题，宜采用开放式问题，给客户多些选择。房地产经纪人历年真题解析5卷 第4卷在我国，负责房地产经纪行业自律管理的组织是（ ）。A.房地产交易管理部门B.房地产经纪主管部门C.房地产经纪行业学（协）会D.建设（房地产）主管部门答案：C解析：房地产经纪行业组织；房地产行业组织一般指房地产经纪行业学（协）会，是房地产经纪机构和房地产经纪人员的自律性组织，单位性质是社团法人。房地产经纪行业组织通常由房地产经纪机构和房地产经纪人员发起设立，通过制定章程和社团登记来确定自己的管理职责范围，并以此约束行业内房地产经纪机构和房地产经纪人员的执业行为。二、多项选择题（每题2分，每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）房地产经纪信息的基本要素主要有()。A:文字要素B:内容要素C:数字要素D:语言要素E:载体要素答案：B,D,E解析：气温是指空气的温度，通常用离地面（）m高的位置上测得的空气温度来代表。A、1、0B、1、2C、1、5D、2、0答案：C解析：气温通常用离地面l.5m高的位置上测得的空气温度来代表。气温对人的身体健康和工作效率具有重要影响。房地产经纪信息管理的原则不包括（）。A.加强房地产经纪信息的传播性B.重视房地产经纪信息的系统性C.提高房地产经纪信息的时效性D.促进房地产经纪信息的网络化答案：A解析：房地产经纪信息管理的原则包括：重视房地产经纪信息的系统性；加强房地产经纪信息的目的性；提高房地产经纪信息的时效性；实现房地产经纪信息的共享性，计算机网络技术的发展为房地产经纪信息的共享提供了手段。根据土地利用总体规划，土地用途包括（ ）。A.农用地B.城市用地C.建设用地D.公益用地E.未利用土地答案：A,C,E解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。房地产经纪人历年真题解析5卷 第5卷下列房地产中，不适宜采用市场法进行估价的有（）。A、学校B、行政办公楼C、医院D、住宅E、写字楼答案：A,B,C解析：市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法），适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等；很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，如在建工程等。房地产经纪公司常用的宣传方式是（ ）。A.报纸广告B.电话拜访C.门店接待D.互联网答案：C解析：门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。消费者的价格心理表现主要有（）。A:习惯性心理B:从众性心理C:敏感性心理D:倾向性心理E:感受性心理答案：A,C,D,E解析：某房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式，2022年2月，与6家房地产开发公司签订了合同，以某房地产经纪公司的名义负责销售商品房，并承担风险。2.下列房源信息推荐方式中，（）是指卖方代理经纪人在告知买方代理经纪人房源信息时，保留了该业主的联系方式，买方代理经纪人负责寻找客户，之后若需要看房，则需要由卖方代理经纪人负责联系业主，并参与客户看房的服务工作。A、专业推荐B、 一般推荐C、 合作推荐D、 特别推荐答案：C解析：合作推荐是业主受托经纪人将房源信息（仅房源基本信息，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50。宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款，若在15年后存款余额要达到18万元，假定银行存款年利率为5，宋某每年须向银行存款（ ）元。(2022年真题)A.5772.21B.8341.61C.11428.57D.12000.00答案：B解析：将来值转换为等额年金的计算公式为式中，A为等额年金，F为终值，i为利息，n为计息周期。则宋某每年须项银行存款为：18×10000×5÷（1+5）151=8341.61（元）。