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2022房地产估价师答疑精华5章2022房地产估价师答疑精华5章 第1章估价所需资料主要包括下列（）。A、反映估价对象状况的资料B、估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料C、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D、对房地产价格有普遍影响的资料E、建筑物建造阶段工程监理资料答案：A,B,C,D解析：考点:收集估价所需资料。估价所需资料主要包括以下几类：（1）反映估价对象状况的资料；（2）估价对象及期同类房地产的交易、收益、成本等资料；（3）对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；（4）对房地产价值、价格有普遍影响的资料。某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为（）。A.24m；16m B.27m；13m C.30m；10m D.16m；24m答案：A解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/（30002000）24m；后街影响深度402416m。 证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投保时的保险金额既可按该房地产投保时实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。答案：对解析：房地产投保时的保险价值评估，指对有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值评估，根据所采用的保险形式，既可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定，估价方法宜采用成本法和市场比较法。 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）。A社会养老保险B健康保险C劳动工伤保险D意外伤害保险E失业保险正确答案：ACE目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。2022房地产估价师答疑精华5章 第2章北京市商业物业租赁市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A、按地域细分B、按房地产用途细分C、按增量存量细分D、按交易方式细分E、按目标市场细分答案：A,B,D解析：考点:房地产市场细分。北京市是按地域细分，商业物业是按用途细分，租赁是按交易方式细分。评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力 B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务 C.依法签署评估报告 D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密 E.接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员应当履行下列义务：（1）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（2）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；（3）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；（4）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证；（5）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；（6）与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；（7）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；（8）法律、行政法规规定的其他义务。通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( )对地价的影响。A、 土地面积B、 地质条件C、 土地位置D、 土地形状答案：D解析：比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是（）。A目标定价法B领导定价法C挑战定价法D随行就市定价法答案：C解析：当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。2022房地产估价师答疑精华5章 第3章市辖县、区、乡镇域总体规划应当以（）为依据。A.所在省的省域城镇体系规划 B.所在城市的市域总体规划 C.城市详细规划 D.修建性详细规划答案：B解析：本题考查的是城乡规划管理。市辖县、区、乡镇域总体规划应当以所在城市的市域总体规划为依据。 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。A800万元B1000万元C1800万元D800万1000万元正确答案：D答案 D根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。 下列物业中，属于特殊物业的（ ）。A在建工程B车站C购物中心D科技产业园区正确答案：D房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大答案：A,B,C,D解析：本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是（）。A、职工本人上一年度月平均工资B、职工本人上一季度月平均工资C、职工所在企业上一年度月平均工资D、职工所在企业上一季度月平均工资答案：A解析：本题考查的是住房公积金制度。职工缴存的住房公积金和单位为职工缴存的住房公积金，全部纳入职工个人账户。缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍。2022房地产估价师答疑精华5章 第4章 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022年真题) 根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（）答案：对解析：本题考查的是投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。 在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。A产权不明确的房屋不予补偿B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿D未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿正确答案：D未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。(2022真题) 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。2022房地产估价师答疑精华5章 第5章广义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 ( )答案：错解析：狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格 建设工程教育网提供C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价正确答案：B不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 会计要素主要包括（ ）。A资产、负债、所有者权益B资产、负债、所有者权益、收入、费用C资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D资产、收入、利润正确答案：C会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计量的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（）。A朝向B楼层C交通条件D楼前绿化答案：B解析：房地产的区位因素主要包括：位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；交通；外部配套设施；周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行整体估价时，则不应考虑楼层的因素。