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2022房地产估价师考试历年真题精选7章2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第1章我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(不能随意改变不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。A负债B资产C成本D所有者权益正确答案：B2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？ 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C.投资价值趋向于市场价值D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估答案：A,D,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。 住宅质量保证书对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。A门窗翘裂B卫生洁具C供热、供冷系统和设备D屋面防水正确答案：D2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第2章 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于专项性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定。A征地费及拆迁安置补偿费B勘察设计及前期工程费C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E住宅建筑、安装工程费正确答案：ABDE住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。某住宅楼共有30 套住宅，应分摊的共有建筑面积为270 ，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160 ，则共有建筑面积的分摊系数为( )。A.0.125B.3.6C.3.75D.8答案：A解析：共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积÷参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270÷21600.125。 运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第3章某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（ ）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：B解析：投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×1-1/（1+i）n=36000/7.5%×1-1/（1+7.5%）6=168978.47（元），第10年投资回报=P×i=168978.47×7.5%=12673.39（元）。移动平均法包括简单移动平均法和加权移动平均法。（）答案：对解析：本题考查的是长期趋势法。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法所谓（），是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。A.净利润 B.资本余额 C.资金净值 D.资本的净生产力答案：D解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。所谓资本的净生产力，是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（）答案：错解析：本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A、单位比较法B、市场提取法C、分解法D、工料测量法E、指数调整法答案：A,D,E解析： 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。市场提取法，是取得“报酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折旧的时候采用的方法。2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第4章 下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。A.独立、客观、公正原则属于普适性原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技木性原则D.谨慎原则属于一般性原则正确答案：D(2022真题) 下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（）。A.子女继承取得房屋B.以获奖方式取得房屋C.接受赠与境外别墅D.住房所有权更正为夫妻共有答案：B解析：本题考查的是契税其他有关具体规定。对于法定继承和婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。 业主应履行的义务有（ ）。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案：ABDE按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。 直接资本化法的优点是( )。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况正确答案：AE答案 AEB、C、D项为报酬资本化法的优点。 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m2。A50B250C300D350正确答案：B答案 B300-50250(元/m2)2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第5章（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A、收租损失 B、运营费用 C、折旧 D、财务损耗答案：A解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。 在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）正确答案：×伞型合伙BElTs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B10C15D30正确答案：C（）原则要评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。A.估价对象 B.价值时点 C.最高最佳利用 D.替代答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第6章已知某家庭2022年12月31日为购买价值100万元的住宅，申请了相当于房价50%的住房抵押贷款，期限为15年、年利率为8%、按月等额还本付息。2022年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款（又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的30%发放）。已知当地住宅价格年上涨率为6%，则该家庭申请加按时，最多能得到的抵押贷款额度为（）万元。A、46.65B、50.96C、40.85D、55.45答案：A解析： 本题考查的是复利系数的应用。2022年1月1日，住房的市场价值V=100×（1+6%）10=179.08万元；第一次抵押贷款时，每月等额还本付息额为：A= P×i(1+i)n/(1+i)n-1=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/（1+8%/12）180-1=4778.26元；2022年1月1日尚未偿还的第一次抵押贷款价值VM=A/i×1-1/（1+i）n=4778.26/(8%/12) ×1-1/（1+8%/12）60=23.57万元；该家庭拥有的住房权益价值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51万元；第二次抵押可获得的最大抵押贷款额为155.51×30%=46.65万元。下列关于单利计息与复利计息的表述中，正确的是（）。A、我国个人储蓄存款实行复利计息B、我国国库券实行复利计息C、我国房地产开发贷款实行复利计息D、实际中采用连续复利计息答案：C解析：本题考查的是单利计息与复利计息。选项A、B错误，我国个人储蓄贷款和国库券实行单利计息；选项D错误，在实际中都采用较为简单的间断复利计息方式计算。 某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将120000m2仓库（土地性质为出让）进行资产处置（即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置）。经双方商定；将仓库中的100000m2进行租赁，租赁年限为5年（1999年5月1日起至2022年4月30日止），月租金为11元/（m2月），租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于2022年12月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些？正确答案：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有：(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致；(2)在上述基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议的文件，并确定租赁的面积、租金水平等；(3)租赁双方根据协议文本，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量，并绘制成图；(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同，备齐相关资料，到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。A.砖混结构 B.钢筋混凝土结构C.砌体结构 D.钢结构答案：D解析：大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15-30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。 房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试历年真题精选7章 第7章用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A甲类房地产比乙类房地产强B乙类房地产比甲类房地产强C该两类房地产强弱程度相同D该两类房地产强弱程度不可比答案：A解析：根据直线趋势法的特点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜率为正值表明价格增长，反之则表明价格下降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。 某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（ ）亿元。A50B100C150D200正确答案：C下列关于比准价格、积算价格和收益价格的表述中，正确的是( )。A、 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B、 在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格C、 在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法测算的结果低于市场法测算的结果D、 在房地产市场存在泡沫的情况下，收益价格大大高于积算价格E 收益价格倾向于最高买价，积算价格倾向于最低卖价，比准价格倾向于成交价格答案：B,C,E解析：知识点 成交价格、理论价格和评估价值下列选项中，属于城市总体规划内容的有（）。A.城市发展布局 B.功能分区 C.确定城市建设区内的用地性质 D.道路的空间布局 E.人口数量答案：A,B解析：本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城乡规划法规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。选项C，确定城市建设区内的用地性质是控制性详细规划的内容；选项D，道路的空间布局是修建性详细规划的内容。(2022真题) 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店答案：A,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖等方式进行出让。