2022房地产估价师考试历年真题精选8节.docx

2022房地产估价师考试历年真题精选8节2022房地产估价师考试历年真题精选8节 第1节(2022真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称答案：A,B,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。判断经济是否陷入通货紧缩，关键看物价总水平是否持续下降，且持续期至少半年以上。答案：对解析：单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（）答案：错解析：本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测量对房屋及其用地必须定位、定性、定界、定量，即测定房地产位置，调查其所有权或使用权的性质，测定其范围和界线，还要测算其面积，调查测定评估其质量等。 房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 房地产开发项目的建筑安装工程费不包括电梯的采购费用。（）答案：错解析：本题考查的是投资估算。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明、空调通风、弱电、电梯、其他设备的采购及安装等）等。在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。A.一般假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价假设和限制条件。在房地产司法拍卖估价中，查封因拍卖而解除，不考虑查封因素。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。P419。房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的不同进行划分的。A、物业用途类型 B、投资对象存在形式 C、房地产投资主体 D、房地产业经济活动类型答案：D解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A.随意抽样 B.整群抽样 C.定额抽样 D.估计抽样答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。2022房地产估价师考试历年真题精选8节 第2节 权责发生制原则是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 房地产估价人员应遵守的职业道德主要有（ ）等方面。A应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价B应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务C如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、D应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人E应接受继期教育，并在合理的执业范围内执业正确答案：ABCD除了选项A、B、C、D外，房地产估价人员应遵守的职业道德还有：应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名日收取额外费用，也不得恶意压低收费进行不正当竞争；不得将资格证书(包括注册证书)借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。 城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。A居住人口规模B居住户数规模C用地规模D建筑规模正确答案：A拍卖人必须在拍卖前（）日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。A、5 B、7 C、10 D、12答案：B解析：本题考查的是拍卖的涵义和原则。拍卖人必须在拍卖前7日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。长期趋势的测定主要是求平均值。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势的测定。长期趋势的测定主要是求趋势值。 资产类账户金额增加时，在借贷记账法中需登记在借方。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。（）答案：对解析： 本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。某建设项目工器具及生产家具购置费为1500万元，建筑安装工程费用4500万元，工程建设其他费2000万元，建设期贷款利息50万元，预计建设期2年，年平均价格上涨率为2%，基本预备费率为6%。则基本预备费为（）万元。A.465.12 B.462.02 C.456 D.480答案：D解析：本题考查的是预备费和建设期利息。基本预备费=（工程费用+工程建设其他费用）×基本预备费率=（1500+4500+2000）×6%=480（万元）。 下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是（ ）。A详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%5.0%，大型复杂的工程约占O.4%2.0 %B按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位 委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目， 任何单位不准审批，更不准组织建设C项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家 对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段D详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出 投资与否决策的关键步骤正确答案：AA项中对应的三个数据分别为±10%、1.0%3.0%和O.2%1.O %。2022房地产估价师考试历年真题精选8节 第3节 房产图的测绘在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点的现金流量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 收益性物业管理中净经营收入可等于( )。A有效毛收入-经营费用B潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用C有效毛收入+其他收入-空置和收租损失D潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用E有效毛收入-潜在毛租金收入-经营费用正确答案：AB答案 AB 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入，即：净经营收入=有效毛收入-经营费用。直接融资不利于筹集长期投资资金。答案：错解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。直接融资的优点在于：(1)资金供求双方直接联系，通过协商实现融资，以满足各自的需要。(2)债权人支持债务人的经营活动；债务人促进资金使用效益的提高。(3)有利于筹集长期投资资金。宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有答案：对解析：宪法规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。(宅基地、自留地、自留山一律属于集体所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有)”房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。（ ）。答案：对解析：本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。从事房地产估价活动需充分考虑房地产与其环境的相互影响，住房制度属于房地产环境中的（）。A自然环境B人工环境C经济环境D社会环境答案：D解析：根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性，将房地产的环境分为自然环境、人工环境和社会环境。其中，社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于某套住宅来说，周边居民的文化素养、收入水平、职业、社会地位等，都是影响其价值高低的社会环境。住房制度也属于社会环境。某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）答案：解析：本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元年末销售收入400×8000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元年末销售收入600×7800468（万元）年末还本息：400×（110%×2）480（万元）3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%7200A年末运营成本为7200A×30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：1000×12×A×60%×（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%8400A年末运营成本为8400A×30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：1000×12×70%×（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%9600A年末运营成本为9600A×30%2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：1000×12×80%×（1-30%）6720A6）第650年：年末出租收入1000×12×A×90%10800A年末运营成本为10800A×30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：1000×12×90%×（1-30%）7560A自有资金现金流量表根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%可以计算净现值指标净现值0时，可求出最低租金水平自有资金现金流量表中，现金流出项目，包含自有资金、借款还本付息和运营成本三项；设月租金为A，计算年出租收入时必须乘以12；前两年现金流量均以万元为单位，以后年度注意也折算为万元，否则单位出错；在进行净现值计算时，第6-50年的净现金流套用A-P的公式，只能折算到第5年年末，不在0点位置，必须再套一个F-P公式。 毛地是指具有定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试历年真题精选8节 第4节与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。A、是一种专业意见B、估计价格或价值C、实行有偿服务D、承担法律责任E、估价作业日期长答案：A,C,D解析： 本题考查的是房地产估价的含义。概括起来，与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：（1）由专业机构和专业人员完成；（2）提供的是专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A2385B2393C2955D2964答案：A解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2659/（1+3.9%）=2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额=正常成交价格×（1应由卖方缴纳的税费比率）=2559.2×（16.8%）=2385（元/m2）。 经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行r变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起10日内，电话通知买受人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某写字楼过去的市场价格为12000元/m2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。该写字楼在第3年末的价格为（ ）元/m2。A.10800 B.11250 C.11280 D.11750答案：D解析： 房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A89.74B91.52C93.84D97.22正确答案：CB该宗房地产的收益价格计算如下： 从房地产投资的角度说,风险是指（ ）。A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度正确答案：B从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小。关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（）。A.REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定 B.REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围 C.REITs能抵押通货膨胀的不利影响 D.REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者.个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场答案：A解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A土地开发贷款B房地产抵押贷款C土地转让收入D流动资金贷款正确答案：B2022房地产估价师考试历年真题精选8节 第5节 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。A3人(含3人)以上B5人(含5人)以上C7人(含7人)以上D9人(含9人)以上正确答案：A受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应指派3人(含3人)以上单数成员组成鉴定组 开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。答案：对解析：经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给。 从2022年1月起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税额暂减按3的税率征收，房产税暂减按4 9，6的税率征收。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列有关利润的含义说法不正确的一项为（ ）。A利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润B房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利C盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配D根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额（又称实现利润）、经营利润、税后利润和分配利润四个层次正确答案：C 经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，必须补办出让手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变答案：C解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分忻判断得出的。参见教材P235。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。2022房地产估价师考试历年真题精选8节 第6节 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：征收集体土地具有的明显特点有（）。A.自主性 B.使用结束后土地返还给原权利人 C.集体土地变为国有土地 D.有一定的强制性 E.要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活答案：C,D,E解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收集体土地具有的明显特点：具有一定的强制性；要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活；被征收后的土地所有权转移，即集体土地变为国有土地。 （一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000，其中建设用地面积4500，代征地面积500，规划建筑面积为15000。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2022年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2022年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2022年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为747%，折现率为10%。 第 4 题 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。A在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权正确答案：D某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（）。A.8.0% B.8.8% C.9.0% D.9.6%答案：B解析：本题考查的是投资组合技术。R0L×RLB×RB60%×8%40%×10%8.8%。 乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。A乡镇企业属于集体企业B申请破产C和乡镇企业的建筑物同时抵押D经过乡镇政府主管部门批准后正确答案：C担保法规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务答案：A解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。保险资金的性质主要有（ ）。A.自有性B.负债性C.相对稳定性D.不稳定性E.社会性答案：B,C,E解析：本题考查的是保险资金的性质。保险资金通过保费筹集，具有负债性；保险公司可运用资金在一定数量上、一定时间内保持一定规模，这是相对稳定性；保险资金来源于社会大众缴纳的保险费，具有社会性。P336。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。 ( )答案：对解析： 商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试历年真题精选8节 第7节(2022真题) 下列财务指标中，属于通过资产负债表直接计算指标的是（）。A.速动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率答案：A解析：本题考查的是财务分析。速动比率速动资产/流动负债。A分子分母的数据都来自资产负债表B分子的数据来自损益表C分子来自于损益表D分子分母都来自与损益表。 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（ ）。A认知价值定价法B领导定价法C目标定价法D成本加成定价法正确答案：C目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。A、施工单位B、建设单位C、监理单位D、设计单位答案：B解析：本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A、比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法E、推测法答案：A,B,D解析：考点:开发完成后的价值。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。下列属于房地产部门规章的是（ ）。A.资产评估法B.土地管理法实施条例C.城市房地产抵押管理办法D.国有土地上房屋征收评估办法答案：C解析：本题考查的是房地产部门规章。选项A属于法律；选项B属于行政法规；选项D属于规范性文件。P18。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。答案：对解析：长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为 260 万元，双方约定违约金 26 万元，张某向刘某支付定金 70 万元，价款于半年后一次付清。5 个月后，该住房价格上涨为 400 万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（）万元。A96B104C140D166答案：B解析：定金与违约金只能选择一种。合同法规定，当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。担保法规定，定金的数额不得超过主合同标的额的 20。如果当事人约定的定金比例超过了 20，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。则张某可获得的最高违约责任价款为：260×20×2=104（万元）。 针对房地产市场国家出台了一系列货币政策措施，属于一般性货币政策工具的是（ ）。A优惠利率B提高再贴现利率C提高法定存款准备金率D中央银行在公开市场上买卖有价证券E对房地产贷款风险进行提示劝告正确答案：BCD优惠利率属于选择性货币政策工具，对房地产贷款风险进行提示劝告属于补充性货币政策工具。下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A.消费者预期未来的房地产价格上升 B.消费者对某种房地产的偏好增强 C.作为互补品的房地产的价格上升 D.消费者的收入增加答案：C解析：本题考查的是房地产需求。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加；反之，对该种房地产的当前需求通常会减少。2022房地产估价师考试历年真题精选8节 第8节按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）几种类型。A、收益型B、收益贬值型C、收益加增值型D、机会型E、保本型答案：A,C,D解析：考点:风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型。甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A、050B、5065C、5080D、62.5150答案：C解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。甲宗地单独的价格为50万，合并后增值150（5070）30（万元）。那么土地甲的拥有者可要价50万元至80万元（503080）。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发（）。A、规划许可证 B、设计条件通知书 C、选址意见书 D、建设工程许可证答案：C解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。（）答案：错解析：本题考查的个人所得税。下列各项个人所得，应纳个人所得税：（1）工资、薪金所得；（2）个体工商户的生产、经营所得；（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得；（4）劳务报酬所得；（5）稿酬所得；（6）特许权使用费所得；（7）利息、股息、红利所得；（8）财产租赁所得；（9）财产转让所得；（10）偶然所得；（11）经国务院财政部门确定征税的其他所得。已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（ ）筹集。A.房管部门B.物业管理公司C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人答案：D解析：本题考查的是住宅专项维修资金的使用。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。 下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。A各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用C为施工进行的场地平整而发生的费用D土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用正确答案：DD选项的内容属于工程建设其他费用。明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。（）答案：对解析：考点:估价基本事项概述。只有明确了估价目的，才能确定估价对象、价值时点和价值类型。 由于消费者本身偏好各有差异，效用不能用效用单位去计算，但效用的大小可以比较，这就是效用递减规律的出发点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（ ）。A非竞争性B非排他性C竞争性D排他性正确答案：A