2022房地产估价师经典例题7辑.docx

2022房地产估价师经典例题7辑2022房地产估价师经典例题7辑 第1辑需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本答案：A解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。参见教材P147148。开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（）答案：错解析：本题考查的是选择物业租售形式。考察经纪机构的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。(2022真题) 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式答案：C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标包括人口容量和建筑形式。在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于（）。A区域房地产市场分析B专业房地产市场分析C项目房地产市场分析D总体房地产市场分析答案：B解析：根据深度与内容侧重点上的不同要求房地产市场分析可分为：区域房地产市场分析；专业房地产市场分析；项目房地产市场分析。其中，专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场（住宅、商业或工业物业）或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。2022房地产估价师经典例题7辑 第2辑城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（）。A.房地产价格申报制度 B.房地产价格评估制度 C.房地产价格备案制度 D.房地产价格评估人员资格认证制度答案：C解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益1000/10010（元/m2），月折现率6%/120.5%，该期房目前市场价格现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿值，5000现房价格10/0.5%×11/（10.5%）10现房价格×5%；现房价格=5366（元/m2）。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1实际收益率（1名义收益率）×（1通货膨胀率）。（）答案：错解析：考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1名义收益率（1实际收益率）×（1通货膨胀率）。某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元人民币，其项目资本金应当不低于（ ）万元。A.2000B.2500C.3000D.3500答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；容积率:4;覆盖率：50%;总建筑面积:4000m2;建筑物层数:8层。四、估价目的为委托方以土地合资人股提供依据。五、估价日期2022年5月12日至21日。六、估价时间2022年5月12日。七、估价人员（略）八、估价依据(略）九、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。十、采用的估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为：地价=楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润十一、估价结果估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略）十三、估价报告应用的有效期（略）某办公用地估价技术报告一、实物状况分析(略）二、区位状况分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。六、估价测算过程1.预计出售楼价预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。2.预计建设期预计到1998年7月可完全建成投入使用。3.估计开发费以及开发商利润估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。4.求取地价(2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=8000000元(3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=0.06X地价+240000(5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元(6)利润=总建筑费X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出：总地价=226820908000000680462.7-0.06X地价一2400004082.776.21600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950.39元/m2七、估价结果确定本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。有关说明及附件（略）答案：解析：(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20 913 306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。2022房地产估价师经典例题7辑 第3辑(2022真题) 转让房地产开发项目，转让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开放项目转让合同到（）备案。A.城乡规划主管部门B.工程建设主管部门C.房地产开发主管部门D.不动产登记机构答案：C解析：本题考查的是房地产开发项目转让。城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。（ ）答案：对解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 证券出售后，购买证券的货币所有权和使用权发生了分离。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则( )。A、 必须经房屋拆迁管理部门同意B、 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议C、 实行“一裁终局制”D、 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理答案：B,C,E解析：知识点 房屋拆迁纠纷的处理方式某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是24小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。商务会议用房的收益测算依据不包括（ ）。A.收费标准 B.功能C.面积 D.平均使用率答案：B解析：2022房地产估价师经典例题7辑 第4辑权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。其中，“权利人”，是指( )。A.房屋的所有权人B.房屋的抵押权人C.房屋的地役权人D.与登记权利人发生其他法律纠纷的人利害关系人E.房屋的建设用地使用权人答案：A,B,C,E解析：“权利人”，是指不动产的登记权利人，即在不动产登记簿上记载的不动产物权的归属人，如房屋的所有权人、房屋的抵押权人、地役权人、建设用地使用权人等。下列关于合法原则在房地产抵押估价和征收评估中具体应用的表述中，正确的是（）。A、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押B、对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物C、房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，以房屋权属证书为准D、如果被征收房屋被认定为违法建筑，也可以予以评估答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项A错误，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产，可以作为以抵押为估价目的的估价对象；选项C错误，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；选项D错误，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。参见教材P158160。 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）答案：对解析：考点:收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算（）。A.余地价 B.减少地价 C.补地价 D.增加地价答案：C解析： 本题考查的是价差法。价差法用于评估房地产价值增加额的一种情形，是测算补地价。2022房地产估价师经典例题7辑 第5辑 在买方报价拍卖中。拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人不统一适用房产税暂行条例。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×长期债券指的是（）年以上的债券。A.5 B.8 C.10 D.15答案：C解析：本题考查的是债券的分类。10年以上的债券称为长期债券。下列各项中，属于房地产组合投资管理主要工作的是（）。A、制定并执行组合投资策略B、制定物业策略计划C、电讯整合、安全和综合管理服务D、制定长期财务规划和年度财务计划答案：A解析：考点:房地产组合投资管理。组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱答案：A,B,C解析：本题考查的是难以变现。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。2022房地产估价师经典例题7辑 第6辑房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。参见教材P153。 张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m2，则该房地产的适合价格为( )元。A330000B335500C336000D336500正确答案：B答案 B120×2800-500=335500(元)下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度答案：B,D解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。物业管理的基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度，物业服务招投标制度，物业承接查验制度，物业服务企业资质管理制度以及住宅专项维修资金制度。某类房地产2022年4月的市场价格为6500元m2，该类房地产2022年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2022年10月的市场价格为（）元m2。A5110.51B5307.26C5548.37D5638.13答案：A解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数××价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格。本题中， 对于不定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均为保险合同双方事先约定的保险价值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师经典例题7辑 第7辑 土地的劳动群众集体所有制采取的是全民所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给了银行，办理了抵押登记手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是（）。A银行、张某、王某依次受偿B张某、王某、银行依次受偿C银行优先赔偿，其次张某和王某同时受偿D张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿答案：C解析：物权的优先性表现在：当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权；同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。本题中，张某与王某的借款属于一般债权，而银行有基于该套房屋的抵押权，属于担保物权，即银行的担保物权优先于债权，应优先受偿。同时，债权的平等性表现在，张某、王某的权利是债权，两个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力。债权也不具备排他性。 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）答案：错解析：本题考查的是估价依据。国家标准房地产估价规范是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。参见教材P34。 下列素申，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C利息备付率D成本利润率正确答案：B