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2022房地产估价师考试真题及详解9章2022房地产估价师考试真题及详解9章 第1章某旧厂房的建筑面积为5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。不属于待开发的土地是（）。A、 生地B、 毛地C、 耕地D、 熟地答案：C解析：李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地不动产管理部门办理（）。A、不动产所有权转移登记A、不动产所有权转移登记B、不动产所有权初始登记C、房屋总登记D、不动产所有权变更登记答案：A解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的物权分类。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。 为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有（ ）。A城市的发展布局B功能分区C禁止、限止和适宜建设的地域范围D建筑形态控制指标E城市性质正确答案：ABC物业管理最主要的特征是（）。A.社会化 B.专业化 C.信息化 D.市场化答案：D解析：本题考查的是物业管理的基本特征。市场化是物业管理最主要的特性。 标高分绝对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）市场。A服务B合格有效C有效D潜在正确答案：D有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。临时设施和临时用地规划管理的办法应由（）制定。A.省人民政府 B.自治区人民政府 C.直辖市人民政府 D.市人民政府 E.县人民政府答案：A,B,C解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，应由省、自治区、直辖市人民政府制定 在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有（ ）。A合法原则B最高最佳使用原则C估价时点原则D替代原则E应急原则正确答案：ABC在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A、利润为零时B、利润最大时C、允许的最低经济效益指标D、允许的最高经济效益指标答案：C解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。2022房地产估价师考试真题及详解9章 第2章在写字楼租户的选择时，一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）。A.租户的商业声誉 B.物业管理者的管理水平 C.物业的结构和特点 D.业主的社会地位和管理水平答案：A解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。 市场法估价的操作步骤有（ ）。A搜集交易实例B选取可比实例C评价可比实例D对可比实例成交价格做适当的处理E价格修正正确答案：ABD运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。对可比实例成交价格做适当的处理。其巾，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不属于保险合同辅助人的是( )。A.保险受益人 B.保险代理人 C.保险公估人 D.保险经纪人答案：A解析：保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。 开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在资产预期收益率公式中影响j 确定的风险因素有（）。A通货膨胀风险B市场供求风险C机会成本风险D持有期风险E利率风险答案：A,B,E解析：在资产预期收益率公式j 是指资产j 的系统性市场风险系数。风险是由系统风险和个别风险所组成。房地产投资的系统风险，又称为不可分散风险或市场风险，是指个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，主要包括：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险等。不动产是指（）等定着物。A.土地B.海域C.房屋D.林木E.汽车答案：A,B,C,D解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据不动产登记暂行条例第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。(2022真题) 债券的基本要素包括（）。A.利率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值答案：A,B,D,E解析：本题考查的是债券的概念和特征。债券的基本要素有四个：票面价值、价格、偿还期限、利率。(2022真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2022年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2022年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022年10月20日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（）。A.甲级B.乙级及以上C.丙级及以上D.暂定级及以上答案：A解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务。2022房地产估价师考试真题及详解9章 第3章某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为（）万元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85答案：A解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率6%+6%×25%7.5%。5061.44（万元）。陈某2022 年1 月1 日以52.50 万元购买建筑面积为148的自住住房，2022 年5 月转让，售价120 万元，应缴纳营业税（）元。A0B33750C43800D53800答案：B解析：享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0 以上；单套建筑面积在120 平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2 倍以下。故本题中，陈某购买的住房不属于普通住宅。自2022 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由题意，应缴纳营业税（销售收入购买房屋的价款）×5（12052.50）×53.375（万元）33750（元）。 住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C各个单位D全体职工正确答案：A 某地区商品住宅价格自2000年至2022年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2022年的价格为（ ）元/m2。A849B865C882D915正确答案：C 关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D违约的形式包括预期违约和实际违约正确答案：A 下列关于利率的叙述有误的是（ ）。A利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率B我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率C浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险D我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施正确答案：B其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产开发项目可行性研究阶段中，（）阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.辅助研究答案：A解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。投资机会研究阶段主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× （ ）是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置 业投资经营的绩效。A购买价格B权益投资比率C空置率D运营成本正确答案：AA购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。2022房地产估价师考试真题及详解9章 第4章只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2022年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中13层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2022年9月1日建成。现需估价2022年9月1日的土地交易价格有关资料如下：1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。2建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。4商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。5房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：采用现金流量折现法测算估价对象于2022年9月1日的土地公开市场价值。解：1开发完成后的房地产总价值总建筑面积=10000×5=50000(m2)住宅总面积=50000-9000-41000(m2)(1) 商铺开发完成后的房地产总价值每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2)商铺开发完成后的单价=410.40/8%×1-1/(1+8%)×47×1/(1+8%)×2.5=411845(元/m2)商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)(2) 住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5=8204.06(万元)(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)2扣除项目(1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)(2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)(4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V3总地价2022年9月1日的总地价：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74(万元)正确答案：本题有如下错处，并应予改正。1商铺开发完成后单价计算错误。折现率应按12%计。商铺开发完成后的单价=410.40/8%(1-1/(1+8%)×471/(1+12%)×2.5= 3760.52(元/m2)2商铺开发完成后的总价计算错误。面积计算错误。商铺开发完成后的总价=3760.52×(9000-300)=3271.65(万元)3扣除项目中，采用现金流量折现法不应显示利润。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。 下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低正确答案：A项目风险等级系数的确定：先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其对应的风险系数分别为80%、70%、60 9/6和50%。估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2022年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2022年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：从2022年11月至2022年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：(3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2022年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)答案：解析：(1) 土地重新购建价格市场法比准价格A2200×100/100×(1-1-0.5%) 6×100/972336.94(元/m2)比准价格B2050×100/100×(1+0.5%) 9×100/922330.56(元/m2)比准价格C2380×100/103×(1+0.5%) 4×100/1052244.99(元/m2)估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)÷32304.16(元/m2)V2304.16×100230.416(万元)成本法最末级土地的重置价格则成本法估算的土地重置价格为：1016.79×22033.58(元/m2)估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)2168.87(元/m2)总价为：2168.87×1000216.89(万元)(2) 建筑物价格建筑物重置价格为：1800×4500810.00(万元)建筑物折旧a门窗损坏折旧10.00(万元)b装修折旧140×2/556(万元)c设备折旧100×2/1020(万元)d长寿命物质折旧810.00-10.00-140.00-100.00×2/4723.83(万元)e功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：(40×4500×12X×5%-38×4500×12×80%)×(1-35%)19.44(万元)功能缺乏折旧：f功能过剩折旧：g经济折旧为20万元h该写字楼的折旧总额为：10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00407.93(万元)(3)该写字楼2022年9月30日的价值为：216.89+10.00-407.93618.96(万元)某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（ ）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60答案：D解析：本题考查的是资金等效值的换算。经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。答案：对解析：经济成本除了会计成本，还包括计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，主要补偿企业主自有资本投入应获的利息、企业主为企业提供劳务应得的薪金等。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金（）万元。A.100B.86C.72D.50答案：C解析： 本题考查的是违约责任。该购房合同总价款为：18000元/平方米×100=180（万元），定金的数额不得超过主合同标的额的20%，有效定金=180万元×20%=36万元，陈某给付的50万元定金中，36万元属于有效定金，剩余的14万元属于预付款的性质，陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金36×2=72（万元）。一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是( )。A、 10%B、 9.5%C、 11%D、 10.65%答案：B解析：解析 名义利率与实际利率的关系式2022房地产估价师考试真题及详解9章 第5章 建设单位领取施工许可征后2个月末开工的，施工许可证自行废止。 （ )此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A待开发的土地B在建工程C有收益或有潜在收益的房地产D可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产正确答案：ABD答案 ABDC项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（）答案：错解析： 本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：（1）完好房：十、九、八成；（2）基本完好房：七、六成；（3） 一般损坏房：五、四成；（4） 严重损坏房及危险房：三成以下。从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（）。A第一阶段B第二阶段的后半段C第三阶段的后半段D第四阶段答案：B解析：房地产市场投资可分为四个周期。其中，在自然周期第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。A.建筑面积 B.总出租面积 C.可出租面积 D.营业面积答案：B解析：本题考查的是零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的。房地产服务业包括（）。A.房地产中介服务 B.物业管理 C.房地产开发 D.房地产抵押 E.房地产经营答案：A,B解析：本题考查的是房地产业的细分。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业和物业管理业。 根据以下材料，请回答 98102 问题：某房地产开发公司（简称w公司）准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。W公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。根据以上材料，请回答 98102 问题：第 98 题 W公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同正确答案：D某居住项目规划建筑面积为25000，含土地费用在内的开发成本为9000万元，开发费用为3750万元，销售均价为7500元，则该项目的销售利润率为（）。A、32%B、38.97%C、44.08%D、26.98%答案：A解析：考点:成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入，销售利润=销售收入-总开发成本=7500×25000/10000-（9000+3750）=6000（万元），销售利润率=60000/（7500×25000/10000）=32%。下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体内容为（）。A.纳税人所在地在城市市区的，税率为7% B.在县城.建制镇的，税率为5% C.在县城.建制镇的，税率为3% D.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为5% E.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为1%答案：A,B,E解析： 本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税实行地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。2022房地产估价师考试真题及详解9章 第6章根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价答案：B解析：考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少6 年，建设期半年，运营4 年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（）年A、39.5 B、40.5 C、44.5 D、65.5答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权的出让年限。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地最高出让年限50年，现在该工业用地出让年限比法定最高出让年限少6年，即出让年限为44年，收益年限44-0.5-439.5年。(2022真题) 下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（）。A.房地产估价规范B.房地产估价机构管理办法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价师执业资格考试实施办法答案：B解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产估价机构管理办法属于房地产部门规章。选项A属于国家技术规范标准；选项C、D属于规范性文件。人防工程的地下室面积（）建筑。A.属不应分摊的共有 B.属应分摊的共有 C.不属共有 D.属物业公司所有的答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的地下室、避难室（层）。下列有关房地产变现的描述，错误的是（）。A.通用性越强，变现能力越强 B.独立使用性越差，变现能力越差 C.可以分割转让的房地产，变现能力较强 D.价值越大的房地产，变现能力越强答案：D解析： 本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。A、收益法中预测未来的租金B、比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C、填补某些房地产历史价格资料的缺乏D、比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E、成本法中确定房地产的重新购建价格答案：A,C,D解析：本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。参见教材P378379。 甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2022年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2022年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?正确答案：乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是2022年12月，而第二期工程在2022年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为4800元/m2，售出6栋的平均价格为4860元/m2，比较吻和，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。试题分析对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地80公顷开发建设一综合小区。该开发公司征用该片土地应报（）审批。A、Z县人民政府B、Y市人民政府C、X省人民政府D、国务院答案：D解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。商业银行中担保型中间业务包括（）。A.担保函 B.承诺 C.承兑 D.信用证 E.委托贷款答案：A,B,C,D解析：本题考查的是商业银行中间业务。担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺，或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。选项E属于结算类中间业务。2022房地产估价师考试真题及详解9章 第7章根据房地产广告发布暂行规定，房地产广告不得（）。A涉及贷款服务B出现融资的内容C承诺为入住者办理户口D利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果E使用建筑设计效果图答案：B,C,D解析：房地产广告的要求有：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。?房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。?房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。?房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，标明出处。宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。A.繁荣 B.衰退 C.萧条 D.复苏 E.重生答案：A,D解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏，其中，复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程。 代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果（ ）。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担正确答案：A谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、抵押价值B、征收价值C、现状价值D、投资价值答案：A解析： 本题考查的是谨慎原则。谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。 某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（ ）。A75%B79%C81%D84%正确答案：C房屋买卖合同签订之后，房屋所有权即发生转移。（）答案：错解析：凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，均受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。物权法对确认物权的规则做了规定，房地产等各类不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；除依法属于国家所有的自然资源所有权、法律另有规定可以不登记的除外，不动产物权未经登记，不发生