2022房地产估价师考试题目下载8章.docx

2022房地产估价师考试题目下载8章2022房地产估价师考试题目下载8章 第1章税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：本题考查的是制度政策因素。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为（）万元。A.11.41 B.11.49 C.12.41 D.12.49答案：C解析：本题考查的是复利计算。A11（15%），n15-114，i8%，s5% 与居住生活有关的水污染物中，氰化物是剧毒物质，一般人误服0019左右的氰化钾或氰化钠便立即死亡，敏感的人甚至服0006g就可致死。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列区域中，属于2类声环境功能区的有（ ）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区答案：D,E解析：本题考查的是声环境噪声标准。0类声环境功能区：指康复疗养区等特别需要安静的区域。1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。选项A属于0类；选项BC属于1类；选项DE属于2类。P58。 过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积。（）答案：错解析：本题考查的是房地产面积测算。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳土地使用税。A土地所有权人B土地使用权人C实际使用人D使用权有争议的双方正确答案：C2022房地产估价师考试题目下载8章 第2章在电磁辐射污染中，对人体危害程度最大的是（）。A.微波 B.短波 C.中波 D.长波答案：A解析：本题考查的是辐射污染。电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。对人体的危害程度分别是：微波>超短波>短波>中波>长波。 物业甲为写字楼项目，2022年末价值为1000万元，预计2022年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2022年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2022年末价值为1000 万元，2022年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2022年该物业的标准差为20%。由以上资料，（ ）投资风险更大。A物业甲B物业乙C一样大D无法判断正确答案：B 房地产开发投资的经济效果的大小主要由( )等指标来衡量。A销售收入B成本利润率C现金回报率D投资收益率E开发利润正确答案：BDE答案 BD 房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A、折旧费B、审计费C、金融机构手续费D、无形资产摊销费答案：C解析：本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。A 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日薄西山C 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D 房地产估价人员可以假定估价时点E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点正确答案：AB 以下权利中属于有益物权的是（ ）。A抵押权B典权C建筑物区分所有权D质权正确答案：B只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。（）答案：对解析：广义而言，正常利润包括企业主自有资本的利息、使用自有土地的地租、自己直接经营管理企业所应得的薪金等；狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。2022房地产估价师考试题目下载8章 第3章下列各项中，不属于股票与股单区别的是（）。A.适用范围不同 B.性质不同 C.表现形式不同 D.作用不同答案：D解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。选项D错误，股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券 下列关于数据表述正确的是（ ）。 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 98 101 101 100 101 99 102 97 102 99A上述数据的众数为100B上述数据的众数为101C上述数据的算术平均数为101D上述数据的中位数为101正确答案：B众数是分布数列中出现频率最大的标志值。商品房预售合同的内容不包括下列哪一项（）。A.合同当事人 B.周围交通状况 C.争议解决方式 D.面积差异处理方式答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容包括：合同当事人；商品房基本状况；商品房价款；商品房交付条件与交付手续；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记；前期物业管理；其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于( )。A、 物质折旧B、 功能折旧C、 经济折旧D、 会计折旧答案：C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经齐折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值。解决此题的关键在于深刻理解几种建筑物折旧的含义。 申请注册房地产估价师执业资格证时需提供的资料有（ ）。A房地产估价师初始注册申请表B房地产估价师执业资格证书C业绩证明D所存单位考核合格证明E个人家庭、工作简历正确答案：ABCD 某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。A35B45C48D50正确答案：B关于抵押权的说法，错误的是 ( )。 A.抵押权是一种担保物权B.抵押权是转移标的物占有的物权C.抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿D.抵押权是债务人或第三人以其所有的特定的财产设定的物权答案：B解析：(1)抵押权是指为了担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。其特征为：抵押权是一种担保物权；抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权；抵押权是不转移标的物占有的物权；抵押权人有权就抵押财产卖得价金优先受偿。2022房地产估价师考试题目下载8章 第4章 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。A、 物业的交通通达程度B、 停车的便利程度C、 物业的周围环境D、 物业所处区域的繁华程度答案：A解析：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。个人转让房屋的个人所得税应税收入含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。（）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P198。在现金流量表中，不应该出现（）。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金答案：B解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。参见教材P145。 居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×影响某套住房价格的实物因素不包括（）。A装修B户型C层高D楼层答案：D解析：建筑物实物因素包括：建筑规模，是指建筑物的面积、体积、开间等规模因素；外观，包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响；建筑结构，即不同结构的建筑物的价值会有所不同；设施设备，是指建筑物的设施设备是否齐全、完好，对房地产价值有很大的影响；装饰装修，是指装饰装修是否适合人们的需要，是非常重要的因素；层高和室内净高，是指出于对空间的考虑，层高或净高对房地产价值也有影响；空间布局，是指空间布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响；日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，这些方面是否良好，对房地产价格有较大影响；维护情况和完损状况等。D项，楼层属于区位因素。2022房地产估价师考试题目下载8章 第5章(2022真题) 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。A.房屋评估价值B.评估对象的构成C.装饰装修评估结果D.评估对象基本情况E.停产停业损失评估结果答案：A,B,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为（）。A、综合平衡法 B、环境容量法 C、区域分配法 D、系统工程法答案：B解析：本题考查的是城市性质与城市规模。环境容量法，它是根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力来计算城市极限人口的一种方法。参见教材P12。某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（）万元。A、91.76B、142.40C、150.94D、160.00答案：C解析：本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。A18，i6%，n20，由于is，所以采用简化公式P=nA1/（1+i）=20×8/（1+6%）=150.94万元。 （ ）是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。A收益期限B收益时点C估价终点D估价范围正确答案：A本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。按照商品房销售管理办法规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是（）元。A.300000B.309000C.319000D.321000答案：B解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。本题王某所购商品房面积误差比为7%，因此，面积误差比在3%之内的3m2房价款由王某补足：而超出3%部分的4m2房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。王某所购商品房的总价款103m2×3000元/m2309000元。参见教材P133。房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A、 地役权B、 典权C、 抵押权D、 租赁权答案：D解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A、应采用客观成本而不是实际成本B、应该采用实际成本而不是客观成本C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整答案：A,C,D解析：考点:成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。2022房地产估价师考试题目下载8章 第6章房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A、出租 B、自营 C、经营 D、销售答案：D解析：本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。A30%B40%C50%D60%正确答案：D 一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（ ）正确答案：经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察，设计直接发包：1)采用特定的专利或者专有技术的；2)建筑艺术造型有特殊要求的；3)国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的计税依据。为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。某房地产开发公司2022年开发保障性住房项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应不低于（ ）万元。A.2000B.4000C.6000D.8000答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。2022年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。因此，本题项目资本金不得低于20000万元×20%=4000万元。某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力答案：B,D解析：本题考查的是最高额抵押。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。该抵押需要经过登记才产生合同效力。2022房地产估价师考试题目下载8章 第7章根据（），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。A.消费者习惯 B.供给者习惯 C.政府规制 D.参与者的介入程度 E.品牌间的差异程度答案：D,E解析：本题考查的是消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度E.房屋完损等级答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项ADE都是实物因素。开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。 （ ）正确答案：×成本利润率等于开发利润占总开发成本的比率。工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让答案：对解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。（）答案：对解析：考点:房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。一经选择，36个月内不得变更答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请延期。 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（ ）元。A3019.53B2983.84C1524.15D1587.65正确答案：A2022房地产估价师考试题目下载8章 第8章 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于( )。A有形收益B无形收益C正常收益D实际收益E广告收益正确答案：BD答案 BD 无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A、房屋价值补偿费B、搬迁补偿费C、停产停业损失补偿费D、土地补偿费答案：D解析： 本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。参见教材P259。甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年6月，甲公司欲出售此房地产，假设到2022年6月，该类工业用地地价已增值10%，则在正常市场条件下，此时房地产售价最可能取值为（）万元。A.1060 B.1160 C.小于1060 D.大于1160答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。到2022年6月，工业用地地价增值10%，此时地价为600+600×10%=660万元，考虑折旧的影响，建筑物价值低于400万元，此时房地产售价小于1060（660+400）万元。房屋租赁是房地产市场中一种重要的( )形式。A.转让B.买卖C.交易D.析产答案：C解析：城市房地产管理法规定，房地产交易包括房地产转让(转让买卖，转让=买卖+赠与+作价入股+抵债等)、房地产抵押和房屋租赁三种形式。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。（）答案：对解析： 本题考查的是长期趋势法。由于越接近所预测的价值、价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价值、价格更接近或符合实际。 房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（ ）正确答案：×房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。 ( )答案：对解析：