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2022房地产估价师考试真题及详解7篇2022房地产估价师考试真题及详解7篇 第1篇 路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×股票市场融资方式中，越来越多地被房地产公司利用的融资方式是（）。A、首次公开发行B、配股C、增发D、认股权证答案：C解析：考点:股票市场融资。增发与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多地被房地产公司利用。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。(2022真题) 房地产估价分支机构出具房地产估价报告，只需加盖该分支机构公章。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。分支机构以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，有至少2名专职注册房地产估价师签字并加盖该房地产估价机构公章。 招标方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同已约定不可续期，应以建筑物剩余经济寿命为收益期限。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10 年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨（收入发生在期初），计划第10 年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括（）。答案：A,B,D解析：要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10 年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C 项为等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E 项为等差序列现值系数公式，均与题意不符。(2022年真题) 效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法答案：B,D解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。评估承租人权益价值的，收益期为（）。A、有效租赁期限B、初始租赁期限C、剩余租赁期限D、最终租赁期限答案：C解析：考点:收益期和持有期的测算。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。2022房地产估价师考试真题及详解7篇 第2篇 （ ）年，国务院颁布的住房公积金管理条例是住房公积金管理工作的法律依据。A1999B2000C2022D2022正确答案：A 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C （三）某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价，第 8 题 若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按（ ）评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D商业与工业混合用途正确答案：B 一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。A委托估价合同B实地查勘记录C估价人员的作息时间D向委托人出具的估价报告E估价项目来源和接洽情况正确答案：ABDE在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：向委托人出具的估价报告(包括附件)；与委托人签订的估价委托合同；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况记录；估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或者修改意见记录；估价报告审核记录；估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是（）。A、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额B、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额C、功能折旧存在不可修复的状况D、功能过剩的折旧一般都是不可修复的答案：B解析：考点:分解法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算折旧。城乡居民房屋保险的期限有1年、3年和5年三种。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡居民房屋保险。城乡居民房屋保险（简称“房屋普通险”）的期限为1年，城乡居民房屋两全保险（简称“房屋两全险”）的期限分为1年、3年、5年三种。P330。 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。A30B40C50D60正确答案：C通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及（）分析。A、利息支付能力B、投资者出资能力C、资金平衡D、投资者贷款能力答案：C解析：本题考查的是基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。2022房地产估价师考试真题及详解7篇 第3篇 如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当（ ）。A与有关部门签订抵押合同B办理预购商品房抵押贷款抵押登记C办理商品房现房抵押贷款抵押登记D领取房屋他项权证正确答案：AB 所谓“三通一平”，一般是指( )。A路通B水通C电通D场地平整E空域通正确答案：ABCD答案 ABCD所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A、商业信誉和财务状况B、可出租面积或可使用面积C、出租单元的面积规划和室内装修D、所需面积大小E、需要提供的物业管理服务答案：A,D,E解析：考点:写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。 （ ）正确答案：×住宅通常是按照层数来划分的。13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。 ( )答案：错解析：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A规划意见书（选址）B建设用地规划许可证C国有土地使用证D建设工程规划许可证E建设工程施工许可证答案：B,D解析：确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发规划意见书（选址）、核发建设用地规划许可证、设计方案审批和核发建设工程规划许可证等四个方面的工作。A 项，对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕；C 项是向国土资源管理部门申领；E 项是向建设行政主管部门申领。 城市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还歉额是（ ）元A1005.56B1010.56C1110.56D1115.56正确答案：DD此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。已知：A1=1000(元)，16%/12=0.5%，S=O.2%，n=10×12=120(月)则即若转为按月等额支付，月等额还款额为1115.56元。此题也可以直接计算：2022房地产估价师考试真题及详解7篇 第4篇下列不动产登记类型中，不属于本登记的是（）。A.首次登记 B.异议登记 C.转移登记 D.预告登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。本登记包括首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。某房地产的净收益为每年2万元，收益期限为40年，近期同类地价为5万元，建筑物重置价格为60万元，已知建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为( )万元。A、 47.73B、 12.27C、 24.54D、 36.81答案：A解析：该建筑物的折旧额的计算过程如下： 房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+B/Y2表示（ ）。A房地产净收益按一固定数额逐年递增B房地产净收益按一固定数额逐年递减C房地产净收益按一固定比率逐年递增D房地产净收益按一固定比率逐年递减正确答案：A这是收益年限为无限年时的净收益按一固定数额逐年递增的公式。关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于、流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系答案：B,E解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误；股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确走，不受公司经营状况的影响。参见教材P276。办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资( )以上的证明。A、 10%B、 15%C、 20%D、 25%答案：D解析：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%正确答案：D答案 D此人应占有的土地份额126-(2400800)÷6000×300÷800× 100%5.75% 某估价机构于2022年6月10日至20为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2022年6月15日因估价结果有争议，2022年8月15进行复估，则复估的估价时点为（ ）。A2022年6月15 日B2022年8月15日C签订估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的某日正确答案：A关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。A、具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务B、以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的C、以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的D、被执行人延缓履行执行和解协议的答案：D解析：本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。2022房地产估价师考试真题及详解7篇 第5篇 城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证正确答案：B城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。 一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（ ）元m2。A 200 B 300 C 700 D 1000正确答案：B现代商业银行特有的职能为（ ）。A.充当信用中介B.变货币收入为货币资本C.充当支付中介D.派生存款功能答案：D解析：本题考查的是商业银行的职能。创造派生存款是现代商业银行特有的职能。P239。地下室防潮与防水做法中用钢筋混凝土防水，防水混凝土墙和板不能过薄，一般墙板厚不应小于（）mm，底板不宜小于（）mm。A.100，50 B.150，100 C.200，150 D.300，200答案：C解析： 本题考查的是地基、基础与地下室。地下室防潮与防水做法中用钢筋混凝土防水，防水混凝土墙和板不能过薄，一般墙板厚不应小于200mm，底板不宜小于150mm。 下列表述中，不正确的是（ ）。A丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税B丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税C甲公司必须交耕地开垦费D乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响正确答案：ABC房地产估价机构管理办法规定，一级房地产估价中，从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构（）年以上。A.半 B.1 C.2 D.3答案：D解析：本题考查的是房地产估价机构等级。一级资质时间要求：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上。XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的（ ）。A.固定性 B.骤增性C.衰减性 D.无限性答案：C解析：公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。A、 卖方和买方掌握必要的市场信息B、 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C、 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D、 卖方和买方追求各自利益的最大化E 卖方和买方急于完成交易答案：A,B,D解析：公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加。2022房地产估价师考试真题及详解7篇 第6篇在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2022 年 6 月 1 日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售 300 套。下列关于商品房预售的说法，正确的有（）A.房地产管理部门作出的准予商品房预售的许可，应当予以公开，公众有权查阅B.甲企业可在未解除合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2时，买受人有权退房答案：A,D解析：A 项，房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。B 项，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。C 项，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。D 项，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，若面积误差比绝对值超过所约定的比例时，买受人有权退房。会计差错是指故意的、有目的的、有预谋的、有针对性的财务造假和欺诈行为。（）答案：错解析： 本题考查的是检查会计错弊。会计差错并非出于主观的故意。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。（）答案：对解析：本题考查的是共有房屋的转让。通常情况下，按份共有人也可以转让其所拥有的份额，无须经其他共用人同意。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（）答案：错解析： 本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分不同均质地域。（）答案：错解析：本题考查的是基准地价修正法。城镇基准地价评估，划分不同均质地域通常是划分地价区段，即将“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。参见房地产估价理论与方法旧教材P383。 下列关于钢筋混凝土柱、梁、板的构造的说法不正确的是（ ）。A柱是独立支撑结构的竖向构件，它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载B梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上C板是直接承担其平面荷载的平面构件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把所受的荷载再传到梁或柱D柱、梁、板只可预制，不可现制正确答案：D具有污染源分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点的是（）。A、工业污染源B、交通污染源C、生活污染源D、大气污染源答案：C解析：本题考查的是大气污染源。生活污染源具有分布广、排放污染物量大、排放高度低等特点。参见教材P54。房地产拍卖涉及到的与房地产相关的主要法律不包括（）。A.城市房地产管理法 B.土地管理法 C.城乡规划法 D.拍卖法答案：D解析：本题考查的是房地产拍卖及特征。房地产拍卖涉及的法律法规很多，其中与房地产相关的主要法律有三部，分别是城市房地产管理法、土地管理法和城乡规划法。选项D不属于与房地产相关的法律。下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）××在建工程房地产抵押价值评估报告封面（略）致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设与限制条件（略）房地产估价结果报告一、委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象1.区位状况（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）五、价值时点2022年4月18日。六、价值类型房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。九、估价结果经测算，估价对象在价值时点2022年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、注册房地产估价师（略）十一、实地查勘期2022年4月18日。十二、估价作业日期2022年4月1622日。十三、变现能力分析（略）十四、风险提示（略）房地产估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1.根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。1.采用的公式估价对象价格开发完成后的房地产价值续建开发成本管理费用投资利息销售税费2.估价对象开发完成后房地产价值的测算运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2.1采用的公式：2.2所选可比实例（表45）。表45 可比实例情况表2.3交易情况修正：可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100100。2.4交易日期调整：近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100100。2.5房地产状况调整：因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100101、100102、100103（具体比较情况见表46）。表 4-6 个别因素调整表2.5.2个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100102、100102、10097（具体比较情况见表4-6）。2.6比较修正计算（见表47）：表4.7 比较法修正计算表从测算结果来看，三个可比实例的比较价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果：（300929802963）32984元m22.7预计开发完成后的总价值：估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.8011882.53万元3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00 m2（含地下建筑面积3998.00 m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80 m2（含地下建筑面积3981.00 m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。3.1续建建筑安装工程费。根据××市造价管理站关于发布××市建筑安装工程2022年一季度造价指数的通知（××建价字202210号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18970.2元/ m2，本次评估取900元m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/ m，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元m2，电梯及安装增加值为50元m2，则续建工程成本为：24578.00×（900.00301050）23221.80×（90080301050）4917.95万元3.2室外道路管网及绿化等工程费。根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00 m2。则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.0071.00万元3.3估价对象的续建成本合计：4917.9571.004988.95万元4.管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3。4988.95×3149.67万元5.销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8。11882.53×8950.60万元6.开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15748.34万元7.投资者购买待开发房地产应负担的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1。8.运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.234988.95149.67950.60748.34）（14.1）4845.98万元（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。采用的公式：估价对象价格土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润1.土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土地取得成本单价1717.18元/m2（计算过程略）估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.004064.05万元2.开发成本2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）。2.2基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。2.3建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62万元。则估价对象开发成本为：39.82318.57196.62555.01万元3.管理费用管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的24，本次评估取其中间值，即按开发成本的3计取。555.01×316.65万元4.投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76。555.01×（15.76）1.5/2123.81万元5.销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。6.开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15，本次评估取利润率15。555.01×1583.25万元7.运用成本法的估价结果4064.05555.0116.6523.8183.254742.77万元六、估价结果确定运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50，成本法估价结果权重为50，则估价对象房地产价值为：4846.27×504742.77×504794.52万元则估价对象房地产价值为4794.52万元，大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。答案：解析： 1.结果报告缺估价原则。2.结果报告中缺少估价方法定义。3.技术报告缺市场背景分析。4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值900元/m2缺少具体说明）。9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。10.假设开发法中未扣减利息。11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的。12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算80×39820.80错。13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。15成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期。16.成本法中应该考虑销售税费。17.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地取得成本。18.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分。19.估价结果缺少单价。2022房地产估价师考试真题及详解7篇 第7篇 下列（ ）房地产不是按其经营使用方式来划分的。A出售型房地产B出租型房地产C办公型房地产D自用型房地产正确答案：C按经营使用方式划分房地产有销售型、出租型、营业型和自用型四类，办公型则是按用途划分的。下列关于房屋征收评估原则和要求，表述正确的是（ ）。A.被征收房屋价值时点为房屋征收公告决定之日B.某房屋征收工程范围较大，可以由三家房地产估价机构共同承担C.被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地所有权价值D.对于未经登记的建筑，应当按照征收部门的认定、处理结果进行评估答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值时点为房屋征收决定公告之日；被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权价值；对于未经登记的建筑，应当按照市县级人民政府的认定、处理结果进行评估。P6263。房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（）。A人身保险B责任保险C财产损失保险D信用保证保险答案：B解析：责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。如产品设计单位或房地产中介机构购买的责任保险。处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（ ）之日的市场价格。A.房屋征收实施B.房屋征收决定公告C.房地产估价师实地查勘D.房屋征收补偿评估报告送达答案：B解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（）答案：对解析：计算过程如下：楼面地价=土地单价÷容积率，所以甲土地楼面地价=1400÷4=350（元/m2）；乙土地楼面地价=900÷2.5=360（元/m2）。报酬率为6%，甲地块V=350÷11/(16%)40=387.69（元/m2）；乙地块V=360÷11÷(16%)50=380.67（元/）。甲地块V>乙地块V，因此投资甲土地更经济。 某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为( )万元。A25B35C40D45正确答案：B答案 B E(NPV1)=22×0.2+18×0.6×14×0.2=18(万元)E(NPV2)28×0.15+22×0.7+16×0.15=22(万元)E(NPV)=E(NPV1)÷(1+i)+E(NPV2)÷(1+i)2=18÷(1+10%)+22÷(1+10%)2=35(万元)变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是平均差系数。（）答案：错解析：本题考查的是变异指标。变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。 某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为（ ）万元。A36B40C38D44正确答案：Ahobbies该旧住宅的折旧总额=2+8+4=14(万元)则该旧住宅的现值=重置价格折旧=5014=36(万元)