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2022房地产估价师考试试题及答案9卷2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第1卷（）是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A.国内生产总值 B.国民生产总值 C.国内生产净值 D.国民收入答案：A解析：本题考查的是国民收入核算体系。国内生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。A、 最佳用途和最佳规模B、 最佳集约度C、 最佳规模和最佳集约度D、 最佳用途答案：C解析：它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。 城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）此题为判断题(对，错)。正确答案：在建工程抵押不属于抵押权登记的范畴。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的类型。物权法还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括首次登记、变更登记、转移登记和注销登记。2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第2卷处分共有的房地产，应当经占份额（）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。A、1/2B、1/3C、2/3D、2/5答案：C解析：考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。对债务人而言，直接融资比间接融资的风险大。答案：错解析：直接融资的局限性主要表现在：(1)直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多。(2)对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A、市场定位 B、资金落实情况 C、市场营销能力 D、销售利润率 E、贷款偿还期答案：A,C解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。市场分析指标包括市场定位、供需形势分析、竞争形势分析、市场营销能力、认购或预售/预租能力。 该公司2022年6月18日破产时，该公司能有（ ）万元拍卖款偿还银行。A448B445C385D352正确答案：D 建筑安装工程费由人工费、材料费何施工机械使用费构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第3卷 某宗土地的面积为1000，其上建筑物的建筑面积为5000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（ ）。A80B56C50D07正确答案：C在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为( )。A、 必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B、 必须取得所在地建设行政主管部门的批准C、 与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同D、 相应调整土地使用权出让金E 出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金答案：A,C,D解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（）。A、维修和保养费B、杂项费用C、法定税费D、能源费答案：C解析：考点:收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。 某宗房地产2022年5月1日的价格为2500元/m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2022年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2， 117.8(均以上个月为100)。则将该宗房地产调整到2022年10月1日的价格为3026.7元/m2。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第4卷甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金（）万元。A.100B.86C.72D.50答案：C解析： 本题考查的是违约责任。该购房合同总价款为：18000元/平方米×100=180（万元），定金的数额不得超过主合同标的额的20%，有效定金=180万元×20%=36万元，陈某给付的50万元定金中，36万元属于有效定金，剩余的14万元属于预付款的性质，陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金36×2=72（万元）。 投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算，计算投资需要量时使用的一种定额。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：规范房地产市场行为的方法不包括( )。A、 产权登记B、 规范交易行为C、 建立房地产价格评估制度D、 城市规划指导答案：D解析：因为城市规划指导不能规范房地产市场行为。下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（）。A.两者区位相近 B.两者用途相近 C.两者权利性质相同 D.两者档次相当答案：B解析：本题考查的是选取可比实例。选项B错误，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。 学校兴办的招待所用房可免征房产税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第5卷某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A、 9375B、 115C、 293.75D、 315答案：D解析：依题意，可根据公式：补地价(单价)?×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。 某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为lO%。该旅馆的价值为（ ）万元。A2759.4B2789.3C2843.6D2987.6正确答案：A 银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业费为每月150元，从当期我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（ ）元A3583B3909C4300D4778正确答案：B成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。我国会计法规体系不包括（）。A.会计法律 B.会计行政法规 C.会计核算 D.地方性会计法规答案：C解析：本题考查的是我国会计法规体系。我国会计法规体系包括：会计法律、会计行政法规、国家统一的会计制度和地方性会计法规。选项C属于会计的基本职能。2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第6卷 拆迁城市规划区内国有土地上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（ ）。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段正确答案：AB房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在1 5 日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。参见教材P209。(2022真题) 取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或政府的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。A50B250C300D350正确答案：B30050250(元/m2)2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第7卷在个人住房贷款业务中，主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的（）。A.信用风险 B.管理风险 C.市场风险 D.法律风险答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因而也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。 一般来说，地籍资料具有三大功能：土地利用管理和规划的功能，财政税收的功能和法律功能。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平正确答案：A房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（）答案：错解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。征收集体土地，土地补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡（镇）人民政府 C.农村集体经济组织 D.土地使用者答案：C解析： 本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第8卷 在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支 付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国 家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）A1067元/m2B1070元/m2C1084元/m2D1141元/m2正确答案：C 根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，不正确的是（ ）A有不少与1000万元人民币的注册资本B有一定数量的周转住房C是非银行性金融机构D可要求借款人提供抵押反担保正确答案：C某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于金融债券。（）答案：错解析：本题考查的是债券的分类。某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于公债券、长期债券、公募债券。不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程答案：对解析：投标人应当具备承担招标项目的能力。对投标的管理内容主要有：1.投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。2.两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。 房地产开发活动可从（ ）两个方面进行考察。A投资资金量和预期收益资金B资金流通方式和对策C出租、出售或经营形态D物质形态和货币形态正确答案：D房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。2022房地产估价师考试试题及答案9卷 第9卷在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是（）。A.上海B.深圳C.厦门D.珠海答案：B解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是深圳。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。（）答案：对解析：本题考查的是税收制度及构成要素。附加和加成都是加重纳税人负担的措施。完全竞争市场必须同时具备的条件包括（）A.市场上有足够多的生产者和消费者 B.市场上的产品是同质的 C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者 D.资源完全自由流动 E.信息是完全的答案：A,B,D,E解析：本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。同时具备以下四个条件的市场结构称为完全竞争市场：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。根据（），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。A.消费者习惯 B.供给者习惯 C.政府规制 D.参与者的介入程度 E.品牌间的差异程度答案：D,E解析：本题考查的是消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。 建设单位应当在销售物业之前，制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：