2022房地产估价师历年真题6节.docx

2022房地产估价师历年真题6节2022房地产估价师历年真题6节 第1节在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A、备选方案差异原则B、最低可接受收益率原则C、费用最低原则D、收益最大原则E、不行动原则答案：A,B,E解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%正确答案：C答案 C 9÷30×100%=30% 当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A、普通住宅B、公寓市场C、休闲旅游设施D、仓储用房市场E、工业写字楼答案：D,E解析：考点:房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。参见教材P157。建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳城镇土地使用税。答案：对解析：土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有()。A开发销售模式B开发持有出租出售模式C购买持有出租出售模式D购买更新改造出售模式E购买更新改造出租模式答案：B,C,E解析：房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动，既包括从取得土地开始，进行土地和建筑物开发、出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动，也包括从购买现有建筑物开始，经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动。根据现金流量图中现金流入流出可以排除AD 两项。 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。A3人（含3人）B5人（含5人）C3人（含3人）单数D5人（含5人）单数正确答案：C2022房地产估价师历年真题6节 第2节 城市房屋拆迁补偿估价应当由具有（ ）资格的估价机构承担。A资产评估B土地估价C房地产估价D价格鉴证正确答案：C拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。 某商铺建筑面积为5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（ ）万元。A521B533C695D711正确答案：A 在F列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B 长期趋势法的作用主要有（ ）。A用于收益法中预测未来的租金、空置率等B用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C用于成本法计算重置价格D用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：ABDE为解决居住问题，房地产经纪机构可以改变房屋内部结构分割出租。（）答案：错解析：本题考查的是房地产经纪机构管理。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6.改变房屋内部结构分割出租；7.侵占、挪用房地产交易资金；8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋；9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10.法律、法规禁止的其他行为。参见教材P201。(2022真题) 房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2名以上注册房地产估价师。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3名以上专职注册房地产估价师。 下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（ ）。A随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C调查对象就是被调查和访问的具体单位D调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比正确答案：BC反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。调查对象是指根据调查目的确定的现象总体。调查对象由若干调查单位构成。调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（ ）阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策正确答案：D初步可行性研究亦称“预可行性研究”，是对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的研究。2022房地产估价师历年真题6节 第3节某宗房地产总建筑面积为6000m2，建筑物的基底面积为500m2，其建筑密度为50%，其容积率为6。（）答案：对解析：考点:估价假设。建筑用地面积500/50%1000（m2），容积率总建筑面积/用地面积6000/10006。行政法规是由( )依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法文件的总称。 A.国务院各部委 B.省、自治区、直辖市人大及其常委会 C.国务院 D.全国人大及其常委会答案：C解析：行政法规是由国务院依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法律文件的总称，其效力低于法律，高于地方性法规、部门规章。 零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 三通一平不包括（ ）。A通水B通电C通电话D道路通畅正确答案：C三通一平是指通水、通电、道路通畅、平整整地。 某企业有一在建工程，于2022年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000，土地使用权年限为2022年10月1日2043年9月30日，规划容积率为5。14层规划为商业，建筑面积为20000；520层规划为写字楼，建筑面积为30000。项目总开发成本为3000元/，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下。(1)项目2022年6月动工，2022年10月1日已完成了30%的工程量。实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计再经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投人。(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/，销售税费为售价的6%。写字楼在建成后1年未时售出。(3)商业主体建成后，还需投入2000元/的装修费，装修期为一年。装修费均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。(4)2022年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元、年利率为6%、每半年还款一次、5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2022年10月1日以后的剩余债务。(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。试计算该在建工程于2022年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。正确答案：涉及房地产的信用保险主要包括（）。A.买方信用保险 B.安居定期保险 C.住宅抵押贷款保险 D.贷款购房保证保险 E.城乡居民房屋保险答案：A,C解析： 本题考查的是信用保证保险。涉及房地产的信用保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3 年，票面年利率为 15的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于（）。A公债券B抵押债券C私募债券D记名债券E公司债券答案：B,C,D,E解析：A 项，公债券又称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。B 项，抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。C 项，私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。D项，记名债券指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。转让此种债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书并在公司名册上更换债权人姓名。E 项，公司债券又称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ）。A不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降正确答案：ACE有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。2022房地产估价师历年真题6节 第4节房地产估价机构的法定代表人或执行合伙人，应是专职注册房地产估价师，且注册后从事房地产估价工作至少应满（）年。A、2 B、3 C、4 D、5答案：B解析：本题考查的是估价机构资质核准。法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师。参见教材P320。房地产开发企业应当在商品房竣工验收后，与商品房买受人共同申请办理（）和房屋所有权转移登记。A.建设用地转让权 B.房屋使用权 C.国有建设用地使用权 D.土地使用权答案：C解析：本题考查的是商品房交付使用。商品房竣工验收后，房地产开发企业应及时申请商品房房屋所有权首次登记，并按照规定与商品房买受人共同申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权转移登记。下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降答案：A解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剰造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剰的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。参见教材P296。 实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。A物业服务成本B法定税费C物业服务企业的酬金D物业服务企业的利润正确答案：C房地产开发项目用地只能以出让方式取得。（）答案：错解析：城市房地产开发经营管理条例第12 条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。 房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。A3B5C7D10正确答案：B某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5答案：D解析：本题考查的是建立比较基础。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（15%）682.5（万元人民币）。在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（）答案：对解析：开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。2022房地产估价师历年真题6节 第5节程某出租一套自有住房，月租金为3000 元，每年空置期为1 个月，年应缴纳的房产税为( ) 元。A.1320B.1440C.3960D.4320答案：B解析：对于出租的房产，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产租金收入计征的，税率为12。2022 年3 月1 日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4的税率征收房产税。空置期不属于免征房产税范围。其年应缴纳的房产税=3000×12×4=1440 元。 房地产转让最主要的特征是（ ）。A房地产转让需要资金投入B房地产转让申报制度C房地产发生权属转移D只有符合条件的房地产才能转让正确答案：C房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。动态投资回收期是反映（）的重要指标。A、开发项目投资成本大小B、开发项目投资回收能力C、开发项目资金流动速度D、开发项目资金实力答案：B解析：考点:动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是（）。A、统一税费负担B、统一价格表示单位C、统一币种和货币单位D、统一面积内涵和计量单位答案：A解析：考点:统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。 （ ）正确答案：过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（）答案：对解析：考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。跨县级行政区域的不动产登记，由某一县级行政区域的不动产登记机构办理。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）2022房地产估价师历年真题6节 第6节下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是（）。A、户型B、面积C、层高D、朝向答案：D解析：本题考查的是房地产区位状况描述。选项ABC属于实物因素。参见教材P7981。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（）答案：对解析：本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。成本法中的投资利息的应计息项目包括（）。A、土地成本B、销售税费C、管理费用D、销售费用E、建设成本答案：A,C,D,E解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用均应计算利息。 一基础按其构造特点可分为：条形基础、复合基础、联合基础、箱形基础、柱基础等。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（）答案：错解析：物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C20000×60%×30003600(万元)信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样，不具有信用创造功能。（）答案：对解析：非银行金融机构包括信用合作社、储蓄贷款协会、保险公司、信托公司、证券公司、投资公司和财务公司等。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）A有效市场>渗透市场>服务市场B服务市场>有效市场>渗透市场C有效市场>服务市场>渗透市场D服务市场>渗透市场>有效市场答案：C解析：有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三者之间的关系如图1 所示。