2022物业管理师历年真题7节.docx

2022物业管理师历年真题7节2022物业管理师历年真题7节 第1节运用收益估估价，需要预测估价对象的()。A:收益B:未来收益C:预期收益D:经营任务答案：B解析：收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理的房屋租赁属于()。A:直管公房租赁B:自管公房租赁C:私房租赁D:他营房屋租赁答案：B解析：按照我国的管理体制，公房分为直管公房和自管公房。自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理，其法律特征就是持有房地产权证或房屋所有权证。物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目，不包含( )。A:监控设备费B:对讲机购置费C:安全防范人员的人身保险费D:由物业服务企业支付的服装费答案：A解析：下列属于主动绿色技术的有()。A:雨污水的处理与回用B:使用透水地面材料C:垃圾处理D:绿化无公害养护E:固定遮阳答案：A,C,D解析：绿色建筑技术通常分为两大类：被动技术和主动技术。主动绿色技术是指使用机械电气设备来改变建筑物的运行状态与条件，如暖通空调、雨污水的处理与回用、智能化系统应用、垃圾处理绿化无公害养护、可再生能源应用等。辅助机关具体分为( )辅助机关等。A:综合性B:专门性C:业务性D:职能性E:咨询性答案：A,B,E解析：共用题干某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例如下表李某进行装修侵犯了相互毗邻物业的所有人或使用人的权利，在处理不动产的相邻备方的关系是，要遵循()精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”A:有利生产B:方便生活C:团结互助D:公平合理答案：A,B,C,D解析：民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能其有效作用的情况称之为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。业主怀疑物业管理公司“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况，属于非对称信息所导致的市场失灵问题。抗辩权是在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：同时履行抗辩权：是指双务合同的双方当事人互负债务且应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝对方相应的履行请求。先履行抗辩权：是指当事人互负债务，且有先后履行顺序，先履行一方未履行情务而请求后履行方履行情务，后履行一方有权拒绝其请求。不安抗辩权：是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。案例中，部分业主认为物业公司维修服务偷工减料、质次价高，没有按照物业服务合同履行义务，而业主是在下个月交纳上个月的物业服务费，因此综上可知，业主行使的抗辩权应是“先履行抗辩权”。公共责任保险又称普通责任保险、第三者责任险，被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，自于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应自被保险人承担经济赔偿责任。责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。物业公司购买此类保险后，业主在该物业公共区域发生意外，便由保险公司承担赔偿责任。共用题干仔细阅读某小区管理处给上级物业管理公司的建议信，并回答问题。关于解决某小区管理问题的若干建议公司领导：近日，小区14号楼505室业主张先生到我管理处投诉，反映其楼上业主李先生装修房屋导致其卫生间漏水，要求管理处进行处理，管理处当即派维修人员入户检查，确认是李先生装修损坏防水层所致，提出由张先生和李先生自行处理问题，张先生认为管理处工作人员态度消极，维修人员未着工装，对管理处不满，对我公司服务质量提出质疑，并向市晚报写信，引起不良反映，为处理好张先生的投诉，提高小区管理服务水平，维护公司品牌形象，现将我处有关工作情况及改进建议报告如下：一、经复查，张先生家卫生间漏水确属上层业主李先生装修破坏防水层所致，李先生装修时没有到管理处办理手续，也没有在装修时对卫生间防水层进行闭水试验，因此，管理处没有责任处理漏水问题，我们已经告知张先生找李先生自行协商或通过法律途径解决漏水的维修和赔偿问题，并说明管理处不宜出面协调，以免引起不必要的纠纷。二、针对张先生对媒体反映我公司的服务质量问题，我们已经召开了管理处全体人员会议，要求员工不得接受媒体采访，员工工作时也不要回答业主的类似问题，经过一段时间“冷处理”后，这个风波就会过去。三、我公司的维修人员均是经过专业培训的，业务能力较强，但是考虑到维修工作的特殊性，没有给维修人员配发工服，造成部分业主误会，认为工作人员着装不整，素质低下，我们准备近期统一着装规定，并开展一次维修质量月活动，为业主免费进行水电设施的检查，以树立良好形象。四、我公司维修特约服务收费标准是参照周边地区维修公司的标准制定的，基于管理处维修工作人员在完成日常维修养护工作外，还有一定的富余时间，工作量不饱和，有能力多承接业主的特约维修服务。我们建议公司降低维修特约服务收费标准，以增加特约服务的业务量，这样，在工资成本不增加或增加很少的前提下，可增加公司的利润。××小区管理处2022年7月31日该小区物业管理公司维修特约服务收费标准是参照周边地区维修公司的标准制定的，这是其承诺，一般来说，有效的承诺应具备的要件包括()。A:承诺必须自要约人向重要约人发出B:承诺的内容应当与要约的内容一致C:承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外D:承诺必须在要约的存续期间内作出答案：B,C,D解析：侵权责任的归责原则，是指基于定的归责事自确定侵权责任承担的法律原则。按照民法通则和侵权责任法的规定，归责原则包括：过错责任原则（含过错推定归责原则），无过错责任原则（即严格责任原则），公平责任原则。承诺是重要约人同意要约的意思表示。有效的承诺应具备以下要件：承诺必须由受要约人向要约人发出，承诺的内容应当与要约的内容一致，承诺必须在要约的存续期间内作出。如要约未确定承诺期间，则依对话方式或者非对话方式而分别确定，承诺必须向要约人作出。合同法第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”涉及业主产权专有部分的物业工程质量保修，由()向建设单位提出，并由建设单位依法承担保修责任。A:物业服务企业自行B:施工单位C:业主自行D:业主委员会答案：C解析：物业工程质量保修分为两部分：物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。不得列入物业服务费用成本费用的开支有( )。A:为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产发生的支出B:对外投资支出C:被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业捐赠、赞助支出D:物业管理的水、电费和设备设施的维修费E:国家规定不得列入成本费用的其他支出答案：A,B,C,E解析：2022物业管理师历年真题7节 第2节()不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。A:康乐管理服务B:交通服务C:家政服务D:汽车租赁服务答案：A解析：康乐管理服务作为酒店公寓的一个营业部门，不仅为酒店公寓增加经济效益，而且是酒店公寓评星级的必备条件之一。在以长包房为主的酒店公寓里，其客户大多为长住客。为满足健身健美的需求，他（她）们会经常光临。 具有防止建筑物因受外界温度变化的影响而产生热胀冷缩，致使建筑物出现不规则破坏的构造缝是 ( )。A变形缝B伸缩缝C沉降缝D防震缝正确答案：B 在消防管理中，检查各处消火栓是否损坏属于( )。A每周检查项目B每月检查项目C每半年检查项目D每年检查项目正确答案：A下列关于产业园区物业租赁与销售中物业企业的做法，正确的是()。A:要明确园区对入园企业产业定位要求B:非产业定位类企业允许入园C:明确企业享受入园企业优惠政策需具备的条件D:保持与园区管委会备相关部门的良好沟通E:随时掌握园区政策调整和变化答案：A,C,D,E解析：无论采取哪种形式从事租赁和销售服务，物业服务企业一定要注意园区产业政策的要求：园区对入园企业是否有明确的产业定位要求，非产业定位类企业是否允许入园，园区对入园企业有哪些优惠政策，或者企业要享受入园企业优惠政策需具备什么条件。保持与园区管委会备相关部门的良好沟通，获得甲方租赁和销售的代理授权，随时掌握园区政策调整和变化。 以下对物业管理客户沟通的内容，叙述不正确的有( )。A与政府行政、业务主管部门、辖区街道居委会等在法规监管、行政管理服务方面的沟通交流B与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流C在与政府相关部门的沟通中，物业服务企业要摆正位置，对政府职能部门提出的建议和要求应经过了解、调查和分析，做好沟通交流每个环节的准备D.与建设单位、市政公用事业单位、专业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作E与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流正确答案：ABE 债权发生的原因不包括( )。A合同B债权行为C互利D不当得利正确答案：C客户沟通的形式不包括( )。A:书面交流B:网络交流C:语言交流D:肢体交流答案：D解析：本题考核的是客户沟通的形式。沟通的形式有语言交流、书面交流和其他形式交流(如网络等)。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起（ ）日内，向工商注册所在地直辖市、 设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 A. 30 B. 45C. 60 D. 90答案：A解析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 强调物业管理服务应当价质相符，是针对( )提出的。A.物业服务企业的发展前景B业主不为物业服务企业的服务质量和管理成本着想C现实物业管理市场情况D.目前国家对物业服务企业的约束和管理正确答案：C2022物业管理师历年真题7节 第3节经营性物业的租金水平，主要取决于()A:物业本身的状况B:当地房地产市场的状况C:物业所处的位置D:企业的发展战略答案：B解析：经营性物业的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金。 保安自动化系统主要包括( )系统。A报警与监听监控B闭路电视监视C信息发布D巡更管理E周界防卫正确答案：ABDE 物业管理服务的（ ）决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。A多元性B综合性C公共性D强制性正确答案：C绿色建筑概念中的两个关键点是“全寿命周期理念”和()。A:节约资源B:保护环境C:减少污染D:建设运营答案：D解析：绿色建筑是在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑概念中“全寿命周期理念”和“建设运营”是两个关键点。下列劳动者心理健康的特征中，心理健康很重要的标志是()。A:智力正常B:健全的情感C:行为协调D:行为反应适度答案：B解析：心理健康主要包括以下几个特征：智力正常；健全的情绪；行为协调；反应适度。其中，健全的情绪对于心理健康是很重要的。情绪稳定与心情愉快是人的情绪健康的主要标志。关于房屋租赁合同的说法，正确的是()。A:租赁合同是双务合同B:租赁合同是债务合同C:租赁合同是实践合同D:租赁合同是射幸合同答案：A解析：租赁合同是双务合同；租赁合同是有偿合同；租赁合同是诺成合同，不是实践合同；租赁合同是债权合同，不是债务合同；租赁合同不是射幸合同，保险合同是射幸合同。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第三节。 员工薪酬管理，是企业管理者对员工薪酬的支付标准、发放水平、要素结构进行确定、分配和调整的过程，即是对基本工资、绩效工资、激励性报酬和( )等薪资加以确定和调整的过程。A奖励B奖金C年终奖D福利正确答案：D零售商业物业现场管理策略中，树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，成为企业()的中心。A:经营策略B:管理策略C:发展策略D:营销策略答案：A解析：经营策略主要包括：(1)树立品牌形象，参与市场竞争；(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟；(3)必要的经济回报。树立良好的品牌形象和以积极的心态参与市场竞争，就成为企业经营策略的中心。 经营性物业的租金水平，主要取决于（ ）。A当时房地产的需求状况B当时房地产的供应状况C当时房地产的租赁条件D当地房地产市场的状况正确答案：D2022物业管理师历年真题7节 第4节市场营销组合是现代市场营销理论中的一个重要概念，麦卡锡的市场营销组合理论中所包括的变量是( )。A:渠道B:价格C:产品D:服务E:促销答案：A,B,C,E解析：劳动者的心理健康的特征包括()。A:智力正常B:行为反应过激C:情绪健全D:行为协调E:行为反应过敏答案：A,C,D解析：心理健康主要包括以下几个特征：智力正常，健全的情绪，行为协调，行为反应适度，人的反应存在着个体差异，有人反应敏捷，有人反应迟缓，但这种差别是有一定的限度的，反应敏捷绝不是过敏，反应迟钝也并不是无反应。 某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达38余万，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。请分析后回答以下问题：1物业服务企业早期介入有何作用?2在可行性研究阶段，物业服务企业早期介入的工作内容包括哪些?正确答案： 约定服务质量必须具体、细致。业主与物业服务企业可以参照中国物业管理协会印发的( )，结合物业项目情况、物业收费标准，协商确定物业服务质量要求。A物业管理条例B普通住宅小区物业管理服务等级标准C物业服务收费管理办法D前期物业管理招标投标管理暂行办法正确答案：B零售商在选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是()A:声誉B:财务能力C:位置D:服务态度答案：A解析：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业服务企业要注意了解零售商对待消费者的态度。下列关于医院物业安全服务的说法，正确的有()。A:做好手术室、太平间、库房、药剂室、财务室等所有区域的安全防范工作B:秩序维护人员要加强对医护人员的安全保护，对于打架、斗殴或医疗纠纷，要及时、慎重、果断地进行处理C:加强对医院出入口的监控，日常门诊时间结束后，要加强对院区的巡视D:有效开展防盗工作，防范治安刑事案件E:配备专职的消防工作人员，以便出现事故时进行紧急处理答案：B,C,D解析：医院的秩序维护管理工作主要包括门禁制度、消防安全巡查、安全监控、机动车及非机动车辆管理、处理突发事件等。尤其要做好手术室、太平间、库房、药剂室、财务室、院长室等重要或特殊区域的安全防范工作。秩序维护人员要加强对医护人员的安全保护，对于打架、斗殴或医疗纠纷，要及时、慎重、果断地进行处理。加强对医院出入口的监控，日常门诊时间结束后，要加强对院区的巡视。要有效开展防盗工作，防范治安刑事案件。定期组织消防安全工作检查，彻底消除安全隐患。要配备专职的消防工作人员，成立义务消防队伍，不但要定期对医务人员进行业务知识的培训，还要定期举行消防演习。 根据公司法和物业管理企业资质管理办法的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和( )两个阶段。A税务登记B资格审查C注册审查D资质审批正确答案：B 物业管理的特点有( )。A超前管理意识B高度重视清洁工作C重视各类人员的培训D协会培训E企业培训正确答案：ABC设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的()A:自然磨损B:实体性磨损C:正常磨损D:意外磨损答案：B解析：设备有形磨损，是设备在使用（或闲置）过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。2022物业管理师历年真题7节 第5节 在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个( )。A基础租金B合理租金C满意租金D公平租金正确答案：A物业管理不同时期的主要风险有( )。A:早期介入风险B:战争危险C:前期物业管理风险D:自然灾害E:日常物业管理风险答案：A,C,D,E解析： 偿债备付率(Debt Coverage Ratio，DCR)，是指项目在借款偿还期内务年用于还本付息的资金与 ( )的比率。A本金B利息C债务D当期应还本付息金额正确答案：D 合同法的最高要求是( )。A诚实信用B合同自由C主体平等D守法和维护社会公益正确答案：D下列劳动者心理健康的特征中，心理健康很重要的标志是()。A:智力正常B:健全的情感C:行为协调D:行为反应适度答案：B解析：心理健康主要包括以下几个特征：智力正常；健全的情绪；行为协调；反应适度。其中，健全的情绪对于心理健康是很重要的。情绪稳定与心情愉快是人的情绪健康的主要标志。 照明质量的基本要求不包括( )。A照度均匀B照度寿命C照度合理D限制眩光正确答案：C我国2022年颁布的绿色建筑评价标准包括()大体系。A:9B:8C:5D:6答案：D解析：下列选项中，属于管理层员工中的中高级管理人员知识培训的主要内容的是( )。A:物业服务企业财务管理B:物业管理基础知识C:物业管理收费知识D:环境管理知识答案：A解析：商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在()中明示所委托的单位。A:住宅质量保证书B:住宅使用说明书C:房屋所有权证书D:房地产权属证书答案：A解析：商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在住宅质量保证书中明示所委托的单位。2022物业管理师历年真题7节 第6节 物业管理二级服务标准的基本要求包括（ ）。A每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上B根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目C急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录D载人电梯早6点至晚12点正常运行E对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应的措施正确答案：ABC 物业服务企业( )改变公共建筑和共用设施用途。A无权决定B无权参与协商C有权决定D有权否定正确答案：A 下列选项中，物业服务企业（ ）岗位规范也包括三个内容：一是岗位必备知识，二是岗位必备能力，三是培训教育计划。A总经理、部门经理B管理员、监督员C总经理、管理员D部门经理、管理员正确答案：D2022年12月，建设部与财政部发布(),2022年2月1日起施行，为保障住房售后的维修管理。A:住宅专项维修资金管理办法B:住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法C:物业管理企业财务管理规定D:全国优秀管理住宅小区标准答案：A解析： 物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。概括地说，包括以下( )方面的内容。A对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理B维护相关区域内的环境卫生和秩序C房屋共用设施设备的维修、养护与管理D物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理E物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务正确答案：AB 在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有( )和可操作性。A针对性B实用性C.适应性D具体性正确答案：B 物业管理在和谐社会建设中的重要作用有( )。A物业管理为业主创造了安全舒适的人居环境B物业管理促进了城市精神文明建设C.物业管理促进了城市管理的社会化和专业化发展D物业管理保证了物业本身功能充分发挥E物业管理还促进了城市物质文明建设正确答案：ABCD 在门的种类中，适用于各种大小洞口，尤其是宽度很大的洞口，五金复杂，安装要求高的门是( )。A平开门B推拉门C升降门D折叠门正确答案：D 房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力，还本付息的方式包括（ ）等。A一次还本利息照付B等额还本利息照付C等额还本付息D分次性偿付E“气球法”正确答案：ABCE2022物业管理师历年真题7节 第7节 在目标市场选择中，企业可以运用的市场营销策略有( )。A集中目标市场营销策略B分散目标市场营销策略C品牌效应营销策略D无差异目标市场营销策略E差异目标市场营销策略正确答案：ADE 按国家有关规定已担任本专业初级专业技术职务或通过专业技术资格考试，取得( )资格，经单位考核合格者可确认从业资格。A初级B中级C高级D中高级正确答案：A对于确需改变公共建筑和公用设施用途的，依法办理有关行政审批手续的是()。A:业主大会B:物业服务企业C:业主委员会D:业主代表答案：C解析：由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。对每个业主而言，依据物业服务合同享受的服务应该是()。A:有差异的B:统一的C:特约的D:无偿的答案：B解析：物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。对每个业主而言，依据物业服务合同享受的服务应是统一的。 利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的过程是指( )。A风险识别B风险控制C风险评估D风险管理正确答案：D当物业与不相隶属的单位之间商洽工作、询问和答复问题，向有关部门、业主委员会或其他单位等联系工作时，要用( )这个文种。A:决定B:通知C:批复D:函答案：D解析： ，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了物业管理条例。A2022年2月28B2022年2月28C2022年5月28日D2022年5月28日正确答案：D 在物业受到侵害时，业主有权请求( )。A.停止侵害B排除妨碍C经济援助D赔偿损失E消除危险正确答案：ABDE 鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的，分为( )等四种情况进行处理。A观察使用B处理使用C停止使用D部分拆除E整体拆除正确答案：ABCE