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22年房地产估价师考试题目下载5篇22年房地产估价师考试题目下载5篇 第1篇买受人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 ( )答案：错解析：买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人；竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。 根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为（ ）A习惯性购买行为B寻求多样化购买行为C化解不协调购买行为D复杂购买行为正确答案：ABCD开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后的房地产价值。A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.长期趋势法 E.推测法答案：A,D解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表正确答案：D 房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×22年房地产估价师考试题目下载5篇 第2篇下列属于成本租金构成的内容有（）。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税答案：A,B,C,E解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税。商品租金和成本租金的差别，多3个项目保险费、地租、利润。 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为2731万元、5504万元、1016万元、8833万元，则其中最敏感的因素是（ ）。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率正确答案：D房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）答案：错解析： 本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同来继续承租，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。 有一栋四层公寓每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地地为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额为27%。（）此题为判断题(对，错)。正确答案：（三）某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（）。A.建筑市场价值平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值答案：A解析：本案例，买方是否购买该建筑物需要考虑购买的总费用和建筑的市场价值，若总费用小于于市场价值，则购买，否则放弃购买。医院购买该建筑物的总费用为，购买价+平移相关费用，若购买价小于建筑市场价值减平移相关费用，则购买，即买方可支付的最高买价为：建筑市场价值平移相关费用。22年房地产估价师考试题目下载5篇 第3篇 开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在其自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。参见教材P198。 单位不为职工出具提取证明的，职工无法提取住房公积金。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 住房公积金属于（ ）所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位和个人共同D住房公积金管理中心正确答案：B住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房 下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有( )。A投资回收期B借款偿还期C利息备付率D财务净现值E现金报酬率正确答案：ADE答案 ADE借款偿还期和利息备付率属于清偿能力指标。22年房地产估价师考试题目下载5篇 第4篇建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度 B.表观密度 C.密实度 D.孔隙率答案：B解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。A、 提高抵押贷款利率B、 降低抵押贷款利率C、 降低首期付款比例D、 通货膨胀率上升答案：A解析：因为提高抵押贷款利率；就会抑制业主对房地产的需求，需求的减少则会导致房地产价格下降。以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收( )。A、 地价税B、 土地收益金C、 土地转让金D、 土地增值税答案：B解析：城市房地产管理法，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式；一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A、法律上允许B、技术上可能C、经济上可行D、价值最大化E、公益最大化答案：A,B,C,D解析：本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上允许；技术上可能；财务上可行；价值最大化。参见教材P166。下列关于房地产变现能力强弱的说法中，正确的有（）。A、标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱B、熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C、小商铺通常比大商铺的变现能力弱D、厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E、郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱答案：D,E解析：本题考查的是难以变现。选项A，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P66。22年房地产估价师考试题目下载5篇 第5篇 下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。A待开发的土地B在建工程C有收益或有潜在收益的房地产D可装修改造或可以改变用途的房地产E既无收益又很少发生交易的房地产正确答案：ABD答案 ABDC项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差答案：A,B,C,E解析：房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。招标文件的内容通常包括（）等。A、投标文件格式B、技术标准和要求C、投标人须知D、施工组织设计E、设计图纸答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P77。某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)答案：解析：设月最低租金为A元。 第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。 第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。 年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。 第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。 第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。 第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。 第650年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。 (2)净现值=0，可求最低月租金水平：ic=16% 则：0=-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×1-1÷(1+16%)45÷(1+16%)5。 则：A=86.45元/m2。 知识点 财务净现值2022年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业( )。A.获得了正常利润 B.获得了经济利润C.获得了超额利润 D.年净利润为零答案：A解析：本章以下若无特别指明，成本的概念均指经济成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)