2022房地产估价师模拟试题6节.docx

2022房地产估价师模拟试题6节2022房地产估价师模拟试题6节 第1节已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（）。A、住宅平均层数 B、住宅建筑净密度 C、住宅建筑面积净密度 D、住宅建筑面积毛密度答案：B解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（%）。 某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/m2。A1840B2840C2966D3000正确答案：D依题意，可根据公式：新建房地价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润，代人数值即得。 下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有( )。A开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用B房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算C房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计入开发建设投资D房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用E房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用正确答案：ABDE答案 ABDE 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）答案：错解析： 本题考查的是估价对象的确定。被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，但实践中通常将室内装饰装修与房屋主体分开，室内装饰装修价值先由征收当事人协商确定； 协商不成的，再委托估价机构评估确定。 根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。（ ）正确答案：×根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。 甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分 别为55、5、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）。A甲土地B乙土地C丙土地D甲、乙两宗土地任选其一正确答案：D2022房地产估价师模拟试题6节 第2节利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。答案：错解析：当房地产与债务有相同的预期回报率时，杠杆是持平的，那么权益回报率不受金融杠杆影响。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差额值。如果这种差额是正的(房地产投资回报率大于债务回报率)，那么较大的金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。(2022年真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.征收补偿费B.土地储备机构的人员工资C.招标中发生的费用D.市政基础设施建设有关费用答案：B解析：本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。（）答案：错解析：房地产开发项目竣工验收一般分为三个阶段：单项工程竣工验收；综合验收；竣工验收备案。 房地产开发投资通常属于（ ），它形成了房地产市场的增量供给。A长期投资B短期投资C中期投资D中长期投资正确答案：B根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括()。A.价值相对指标 B.结构相对指标 C.强度相对指标 D.动态相对指标 E.时期相对指标答案：B,C,D解析：动态相对指标是指同一现象在不同时期的两个指标值对比的综合指标。2022房地产估价师模拟试题6节 第3节下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店答案：A,C,E解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。 “任何一项工程都有特定的用途、功能和规模，因此对每项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰等都有具体要求”，这句话体现了工程造价的( )特点。A、特殊性B、个别性和差异性C、复杂性D、层次性正确答案：B可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（）答案：错解析：本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。参见教材P255。在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（）答案：对解析：在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上是适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。 某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。A457.40B476.98C686.10D715.48正确答案：C房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。P43。2022房地产估价师模拟试题6节 第4节关于房地产空间市场的说法，正确的有（ ）。A.存在的目的是为获取房地产投资收益B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业C.需求者可以通过租赁来满足其需求D.供给来源于房地产资产市场E.供求关系不会影响房地产资产市场中的需求答案：B,C,D解析：房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益；选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。 下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是( )。A详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%5.0%，大型复杂的工程约占0.4%2.0%B按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设C项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段D详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤正确答案：A答案 A A项中对应的三个数据分别为±10%、1.0%3.0%和0.2%1.0%。评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A、收益期应为租赁合同剩余租赁期 B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C、净收益应为合同租金减去运营费用 D、净收益应为市场租金减去运营费用 E、净收益应为市场租金减去合同租金答案：A,E解析：本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。建设用地的特点有生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。建设用地的特点有非生态利用性、土地利用的集约性、区位选择的重要性。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。适合本项目厂房的基础形式为（）。A.桩基础B.条形基础C.独立基础D.箱型基础答案：C解析：本题考查的是建筑分类。独立基础适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。参见教材P70。通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比。（）答案：错解析：本题考查的是绝对指标。通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比。2022房地产估价师模拟试题6节 第5节 单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）正确答案：×应是城镇土地使用税，而不是土地增值税。 下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是（ ）。A单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算B二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算C同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积D设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积正确答案：D设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的围护结构外围水平面积计算建筑面积。(2022真题) 华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（）。A.契税B.个人所得税C.房产税D.土地增值税答案：A解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。套内建筑面积包括( )。A.套内分摊面积B.套内墙体面积C.套内阳台面积D.套内楼梯面积E.套内使用面积答案：B,C,E解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。某居住区规划总人口10万人，居住用地面积25万平方米，住宅用地面积16万平方米，绿化用地面积3万平方米，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。A.6666 B.5555 C.5263 D.6250答案：D解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。人口净密度=规划总人口/住宅用地面积=100000/16=6250（人/hm2）（1hm2=10000）。(2022真题) 下列绿地中，属于可计入绿地率指标的有（）。A.公共绿地B.宅旁绿地C.屋顶绿地D.晒台绿地E.公共服务设施所属绿地答案：A,B,E解析：本题考查的是控制性详细规划。绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。2022房地产估价师模拟试题6节 第6节下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A房屋价值补偿费B搬迁补偿费C停产停业损失补偿费D土地补偿费答案：D解析：征收补偿费分为集体土地征收费用和城市国有土地上房屋征收补偿费用。其中，集体土地征收费用主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用、征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金；城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，征收管理费和服务费等。民法上的物不包括( )。A.房屋 B.土地 C.矿产 D.智力成果答案：D解析：民法上的物应满足以下3个条件：一是有体物，即应占有一定的空间而有形存在。二是人力可以支配。三是不包括人体本身，即人不能成为民事法律关系的客体。但人身体的一部分与人体分离后，可能成为物，如用于移植的器官。# 土地增值税的计税依据是（ ）。A土地价格B房地价格C地增值额D房屋增值额正确答案：C最为科学的距离概念是（ ）。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离，是一种更加科学但较为复杂的距离。P132。 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。A自成特征，如山地和河流等B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域正确答案：ACDEACDE影响市场区域形状和大小的关键因素有：自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速路或铁路；人口密度的大小；政治区域，市区和郊区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。建筑物按其重要性和使用要求分为四等，为特等、甲等、乙等、丙等。（）答案：错解析：本题考查的是建筑等级。建筑物按其重要性和使用要求分为五等，为特等、甲等、乙等、丙等、丁等。