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2022房地产估价师考试题目下载7辑2022房地产估价师考试题目下载7辑 第1辑成本法中的投资利息的应计息项目包括（）。A、土地成本B、销售税费C、管理费用D、销售费用E、建设成本答案：A,C,D,E解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用均应计算利息。某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。A、6280 B、6365.92 C、6419.73 D、6817.14答案：C解析： 本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240+V×6% +4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240×20%。V=6419.73（万元） 位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A、折旧费B、审计费C、金融机构手续费D、无形资产摊销费答案：C解析：本题考查的是投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。参见教材P262。 在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。A有效经过年数B实际经过年数C剩余经过年数D自然经过年数正确答案：A答案 A 自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的装修工程的最低保修期限至( )结束。A、 2022年11月2日B、 2022年11月2日C、 2022年11月2日D、 2022年11月2日答案：A解析：知识点 建设工程质量保修办法 知识点 建设工程质量保修办法在金融机构对房地产贷款项目进行审查时，下列属于市场分析指标的有（）。A、市场定位 B、资金落实情况 C、市场营销能力 D、销售利润率 E、贷款偿还期答案：A,C解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。市场分析指标包括市场定位、供需形势分析、竞争形势分析、市场营销能力、认购或预售/预租能力。 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法正确答案：AA目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。2022房地产估价师考试题目下载7辑 第2辑从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。（）答案：对解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（）。A有效性B经济性C参与性D广泛性答案：A解析：对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：方法科学；调查具有创造性；调查方法多样；模型和数据相互依赖；合理的信息价值和成本比率；正常的怀疑态度；市场调查过程遵守职业道德。 投资具有风险性，即不稳定性。现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资的风险。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率不是针对一个项目的，是在某特定时期针对某类项目的，所以不参考抵押物的新旧程度。参见教材P312。关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，某些价格影响因素对价格的影响方向和程度不一定相同；选项B错误，比较调整的内容越多，说明可比实例和估价对象的差异性越大，反而越不精确；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。选项E是房地产状况中的权益状况的调整。P197200。 某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。A45.05B49.31C5B.86D63.6正确答案：B(2022真题) 下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（）。A.保留价规则B.价高者得规则C.瑕疵请求权规则D.禁止参与竞买规则答案：A解析：本题考查的是保留价规则。保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质上是权利制衡机制。构造房地产开发项目评估方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）答案：对解析：构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。2022房地产估价师考试题目下载7辑 第3辑 一般来说，标准方差越小，各种可能收益分布就越分散，投资风险也越大；反之，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列项目中的资产负债表中，属于非流动负债的项目是（）。A应付票据B应付账款C应交税费D应付债券答案：D解析：资产负债表中负债及所有者权益类所列项目，有以下几类：流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。长期负债，包括长期借款、应付债券等。所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。长期负债又称为非流动负债。 合法租赁合同一般以合同的自然终止为终止。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×、从估价角度出发，下列属于运营费用的是（）。A、房地产抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、房地产改扩建费用D、房屋保险费用答案：D解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。 与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长正确答案：ACD下列物业中，属于特殊物业的是（）A、在建工程 B、车站 C、购物中心 D、科技产业园区答案：B解析：本题考查的是房地产投资概述。物殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可得房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。 通常计算平均发展速度采用（ ）。A算术平均法B调和平均法C几何平均法D以上三者正确答案：C计算平均发展速度采用几何平均法，其公式为：与商品房销售价格相对应，个人对商品房的需求必须同时具备的条件是( )。 A.个人具有购买意愿和个人具有支付能力 B.个人具有购买意愿和商品符合国家标准C.个人具有支付能力和商品符合国家标准 D.商品符合国家标准和商品符合个人需求答案：A解析：需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买能力的统一。2022房地产估价师考试题目下载7辑 第4辑 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（ ）。A开发结束时的时问B购买待开发房地产时的时间C开发期间的某个时问D全部租售出去时的时间正确答案：A开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。在各种市场联系方法中，邮寄问卷的缺点包括（）。A、成本最高B、回收速度慢C、能深入了解被访者情况D、回收率低E、能深度访谈答案：B,D解析：考点:市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。 某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（ ）万元。A330B350C440D870正确答案：B 在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ）。A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场C土地使用权出让市场D土地使用权出让市场和新建商品房租售市场正确答案：C（）是构成市场的三大要素之一。A.社会文化 B.人口 C.经济环境 D.政治环境答案：B解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。人口是构成市场的三大要素之一。下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A、资产负债表B、投资计划与资金筹措表C、借款还本付息估算表D、财务计划现金流量表E、利润表答案：A,D,E解析：考点:基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。 某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。正确答案：1该房地产的现时价值约为3600万元人民币。900×4万元3600万元2依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。试题分析该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。 乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积所作的下列解释中，正确的是（ ）。A全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积B有围护结构门廊按围护结构外围水平投影计算全部面积C伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算全部面积D室外与室内不相通的花架，按花架外围水平的投影计算一半而积正确答案：ABC有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、挑廊，槽廊的建筑，不计算建筑面积。因此，室外与室内不相通的花架不计算建筑面积。2022房地产估价师考试题目下载7辑 第5辑运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括（）。A、市场状况 B、交易情况 C、区位状况 D、使用期限 E、开发程度答案：A,C,D,E解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法计算估价对象宗地价格或价值时，宗地价值或价格=适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数。基准地价，已经是正常交易情况。参见教材P378。(2022年真题) 房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级答案：C解析：本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。 （ ）反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A资金来源与运用表B损益表C资产负债表D现金流量表正确答案：A下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。A、周边土地出让出现“地王” B、家庭规模小型化 C、下调贷款利率 D、GDP增速放缓 E、城镇化速度减慢答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会马上导致其周边的房价上涨；选项B正确，随着家庭的小型化，即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P137、145。下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。A.市区商品房价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路免费通行D.人们预期未来郊区房地产价格上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。P113114。房地产转让的程序一般包括：签订交易资金监管等协议；房源核验与购房资格审核；办理不动产转移登记；拨付交易资金；下列选项中排序正确的是（）。A. B. C. D.答案：C解析：本题考查的是房地产转让程序。房地产转让的程序一般包括：（1）房源核验与购房资格审核；（2）草签转让合同，办理合同网签备案、申报成交价格；（3）签订交易资金监管等协议（合同）；（4）按照协议（合同）约定将交易资金存入监管账户；（5）依法缴纳税费；（6）办理不动产转移登记；（7）拨付交易资金。对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。A.地价 B.建造成本 C.贷款利率 D.资本化率答案：D解析：本题考查的是敏感性分析的概念。要看利润的变化率，不是看利润的值是多少。本题中由于计算利润的变化率，分母不变，分子大的利润变化率大。经济适用住房建设用地采取出让方式供应。（）答案：错解析：本题考查的是保障性住房。经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。2022房地产估价师考试题目下载7辑 第6辑多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约（）mm。A.50 B.60 C.70 D.80答案：B解析： 本题考查的是屋顶。多波式折板屋顶是由钢筋混凝土薄板形成的一种多波式屋顶，折板厚约60mm。 张某欲购买一建筑面积120m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住房价格2800元/m2，则该房地产的适合价格为( )元。A330000B335500C336000D336500正确答案：B答案 B120×2800-500=335500(元)加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（）答案：对解析：加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A出售B抵押C转让D经营正确答案：D 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过（ ）。A半年B1年C1年半D2年正确答案：DD以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。A、49627B、57647C、65548D、74687答案：D解析： 本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失50000×1/（1+0.5）1.55000×0.85/0.5%×1-1/（1+0.5）674687（元）。关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B、报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E、多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和答案：B,C,E解析：本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为5万m2，有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是5A写字楼时,应考虑的因素都包括哪些？答案：解析：判断写字楼的档次应考虑的因素有:写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。2022房地产估价师考试题目下载7辑 第7辑在VAY×11（1Y）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（）A、试错法 B、移动平均法 C、曲线拟合法 D、线性内插法 E、指数修匀法答案：A,D解析：本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。股份制包括( )等企业组织形式。A、 无限公司B、 有限责任公司C、 股份有限公司D、 两合公司E 股份公司答案：A,C,D解析：股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。 王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ )元。A.100B.140C.1100D.1540正确答案：D张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。A. 20%的首付款,加上该首付款2年的利息B. 20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D. 2022年10月的购买价格，加上20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2022年10月。2022年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和答案：C解析：住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。（）答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业，城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金归职工个人所有，记入职工个人住房公积金账户，定向用于职工建造、购买、翻建，大修自住住房。 通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。A1988年宪法修正案B1986年宪法修正案C土地管理法D中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例正确答案：A住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。（）答案：对解析： 本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。 邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）正确答案：×邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。