2022房地产估价师预测试题8节.docx

2022房地产估价师预测试题8节2022房地产估价师预测试题8节 第1节建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析：本题考查的是年限法。有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率答案：B解析：本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。金融机构在融出资金时，要遵循（）原则。A、流动性B、安全性C、偿还性D、营利性E、地域性答案：A,B,D解析：考点:房地产项目融资的概念。金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗的所有者答案：D解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A、发行可转换债券B、发行普通股股票C、发行优先股股票D、发行公司债券答案：D解析：考点:房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。2022房地产估价师预测试题8节 第2节 此房地产的建筑物现值等于( )。A重置价减去用耐用年限法计算的折旧额B重置价减去根据建筑物的建成时间、维修保养情况而确定的折旧额C重置价减去物质上的折旧、功能上的折旧和经济上的折旧D重置价减去可修复部分的修复费用正确答案：C下列土地中，不属于农民集体所有的是（）。A.农民宅基地 B.自留地 C.高铁所占用的土地 D.自留山答案：C解析：本题考查的是征收集体土地的特点。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。高铁所占用的土地是由国家通过征收后得到的，属于国有土地。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。 甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。A甲等于乙B甲大于乙C甲小于乙D难以判断正确答案：C甲土地的单价2000×510000元/m2，乙土地的单价1500×710500元/m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（）。A.操作风险 B.信用风险 C.管理风险 D.市场风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。2022年，某市新增房地产供应量中，90以下住宅建筑面积是90以上住宅建筑面积的1.5倍。反映这两者关系的统计指标是( )。A.强度相对指标 B.比较相对指标 C.比例相对指标 D.结构相对指标答案：C解析：比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。2022房地产估价师预测试题8节 第3节一套建筑面积为100m2，单价为15000元m2的住宅，首期付款50万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为8，则该套住宅的（）。A.实际单价为15000元/m2，实际总价为154万元 B.实际单价为15400元/m2，实际总价为150万元 C.实际单价为15000元/m2，实际总价为150万元 D.实际单价为15795元/m2，实际总价为157.95万元答案：C解析：本题考查的是名义价格和实际价格。在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。首付款50万元，余款以抵押贷款方式按月等额支付，则名义价格等于实际价格。某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是（）。A目标定价法B领导定价法C挑战定价法D随行就市定价法答案：C解析：当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。城市郊区菜地，是指连续（）以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。A.2年 B.3年 C.4年 D.5年答案：B解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。对人体产生严重心理影响的污染是（ ）。A.大气污染B.环境噪声污染C.水污染D.辐射污染答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染概述。噪声污染引起的心理影响主要是使人烦恼激动、易怒、甚至失去理智。P56。 某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（ ）亿元。A50B100C150D200正确答案：C抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（）万元。A.70 B.60 C.40 D.30答案：A解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。2022房地产估价师预测试题8节 第4节在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.概算指标法 D.工程量近似匡算法答案：A解析：本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。（）是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。A.永久荷载 B.必然荷载 C.可变荷载 D.偶然荷载答案：A解析：本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。 房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（）性。A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性答案：C解析：本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P54。房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。A、 与房地产主管部门协调B、 确定宣传目标、实施宣传方案C、 选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D、 与其他房地产企业的沟通E 实施宣传方案答案：B,C,E解析：根据房地产企业制定宣传策略的工作内容。 建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师预测试题8节 第5节缺1题答案：B解析：不动产权证书和不动产登记证明由住房城乡建设部统一监制。目前主要采用单一版证书。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。不动产权证书有单一版和集成版两个版本。目前主要采用单一版证书。P162。5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000归甲方所有，3000由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元，年租金递增率为2，运营费用率为30，出租率为100。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。答案：解析：甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14年后的31年间（50年5年14年）采用市场租金计算；二是乙方3000建筑面积29年（50年5年16年）的收益价值。（1）甲方2000的收益价值V1为为：7288918.0834350013.62111638931.7（元）。（2）乙方3000建筑面积29年的收益价值V2为：（3）甲方权益的合理价格V1V217314711.21（元）。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大D不可移动和用途多样正确答案：B一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性。才真正需要专业估价。 住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A、指数平滑法B、市场因子推演法C、德尔菲法D、销售人员意见综合法答案：A解析：考点:市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。2022房地产估价师预测试题8节 第6节 下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是（ ）。A提高贷款利率B提高购房最低首付款比例C提高法定存款准备金率D提高房地产交易环节税收正确答案：D工业用地的最高出让年限是（）年。A.30 B.40 C.50 D.70答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。工业用地使用权的最高出让年限是50年。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。优先股股东享有的权利有（）。A、要求赎回权 B、分配股息优先权 C、有限表决权 D、重大决策表决权 E、分配剩余资产优先权答案：A,B,C,E解析：本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。参见教材P284。当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。A.目标收益 B.贷款利息 C.运营费用 D.出租面积答案：C解析：本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A、政策风险 B、资金供应风险 C、经营风险 D、利率风险 E、汇率风险答案：B,D,E解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。2022房地产估价师预测试题8节 第7节下列属于成本租金构成的内容有（）。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税答案：A,B,C,E解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税。商品租金和成本租金的差别，多3个项目保险费、地租、利润。房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于（）年。A、10 B、15 C、20 D、30答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186。 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（ ）。A交通条件B产业集聚度C基础设施完备程度D公共设施完备程度正确答案：D关于成本法估价中土地成本、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法正确的是（ ）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算答案：D解析：本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在价值时点的正常水平来估算。P288。(2022年真题) 空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）答案：错解析：本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。依法转让商业用途房地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A.增值税B.耕地占用税C.土地增值税D.城市维护建设税E.教育费附加答案：A,C,D,E解析：本题考查的是耕地占用税纳税人。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。2022房地产估价师预测试题8节 第8节关于价值时点的说法，错误的是（）。A、价值时点可以是过去、现在或将来B、价值时点是由估价目的决定的C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D、价值时点与实地查勘日期可以不一致答案：C解析：考点:价值时点原则。选项C，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。 宪法规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿A征收B征用C征收或者征用D征购正确答案：C 下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人B房产税在城市、县城、村镇和工矿区范嗣内征收C对于非出租的房产，以房产原值的70%90%为税基D对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%E房产税按年计征，分期缴纳正确答案：ACDE 以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（ ）。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定正确答案：B 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000 ，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ （含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3，销售费用为重新购建价格的3，每利率为6，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60，第二年投入40，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80，月租金为30元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85，正常月租金为32元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8。请计算该建筑物的现时价值。（12分）正确答案：解：（1）重新购建价格C总方法一：1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）建筑安装成本=1200元/；专业费用=1200×8%96（元/）；管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/）；销售费用=C×3%；投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×（1+6%）1.5-1+1200+96+38.88+C×3%×40%×（1+6%）0.5-188.930+C×0.2%；销售税费=C×6.5%；投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%467.208+ C×1.05%；每平方米重新购建价格C=（+）（1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），2）总价计算建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；专业费用=3600×8=288（万元）；管理费用=（3600+288）×3=116.64（万元）；销售费用=C总×3；投资利息=（3600+288+116.64+C总×3）×60×（1+6）1.5-1+（3600+288+116.64+C总×3） ×40×（1+6）0.5-1=266.79+C总×0.2；销售税费=C总× 6.5；投资利润=（3600+288+116.64+C总×3） ×35=1401.624+C总×l.05；重新购建价格C总=+=3600+288+116.64+C总×3+266.79+C总×0.2+C总×6.5+1401.624+C总×1.05，解得C总=6356.394万元。方法二：每平方米重新购建价格C=1200×（1+8）×（1+3）+C×3×60×（1+6）1.5+1200×（1+8）×（1+3）+C × 3× 40×（1+6）0.5+C×6.5+1200×（1+8）x（1+3）+C×3×35，解得C=2118.798（元），则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。（2）折旧计算1）可修复费用=35万元；2）装修折旧费=500 × 1/5 × 3=300（万元）；3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85-30 × 80）×12×38×1-1（1+8）57-（180+60）=1182.085（万元）；6）功能过剩引起的折旧费=1/8×1-1/（1+8）57=12.344（万元）。（3）建筑物现值计算V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。A速动比率B利息备付率C偿债备付率D内部收益率E资产负债率正确答案：ABCE答案 ABCE 反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。