21年房地产估价师每日一练7辑.docx

21年房地产估价师每日一练7辑21年房地产估价师每日一练7辑 第1辑业主对建筑物的区分所有权不包括（ A.专有部分所有权B.专有部分共同管理权C.共有部分共有权D.共有部分共同管理权答案：B解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成。P220。当进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。A.公正 B.客观 C.科学 D.全面答案：C解析：本题考查的是对市场调查的分析与评估。在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验 根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。A集体土地上的合法房屋B代管房屋C列入拆迁范围内的房屋D共有房屋E商品房预售许可证正在办理之中的房屋正确答案：AE一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（）答案：对解析：独立使用性，指能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力会越弱。对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期答案：A,E解析：本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。 除法律、法规另有规定外，划拨土地的使用年限为（ ）。A没有使用期限的限制B一律70年C与出让土地使用权的年限一样D根据用地性质由政府与使用者协商确定正确答案：A21年房地产估价师每日一练7辑 第2辑居住区的规模包括人口及用地两个方面，以用地面积作为规模的标志。（）答案：错解析：本题考查的是居住区的用地构成和规模。居住区的规模包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志。国家可以提前收回建设用地使用权的情形有( )A.受让方逾期未支付全部地价款B.拆除地上建筑物C.自然灾害造成地上附着物变化D.因公共利益需要E.人民法院判决生效答案：A,D,E解析：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权有两种情况：一是土地使用者未如期支付地价款。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60 日内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县以上人民政府土地管理部门予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权。司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑（除地下人防设施外）等，均应当依照有关规定征收房产税。（）答案：错解析：本题考查的是契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。(2022真题) 代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。（）答案：对解析：本题考查的是代理。超越代理权，被代理人知道而未作否认表示的，视为同意。代理人和被代理人负连带责任。下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。A、周期风险B、比较风险C、资本价值风险D、时间风险答案：A解析：考点:房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。 以下属于房地产市场的运行环境的是（ ）。社会环境；区域环境；经济环境；资源环境；技术环境；软环境；法律制度环境；金融环境；政治环境；国际环境ABCD正确答案：C21年房地产估价师每日一练7辑 第3辑经济适用房的成本包括（）。A、土地房屋征收补偿费 B、建筑安装工程费 C、管理费 D、贷款利息 E、小区营业性配套公建费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素。 有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金贷款。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法的基本公式。评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （）答案：错解析：考点:房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在三四阶段超前于市场自然周期。 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。A酒泉卫星发射基地B南水北调工程用地C北京某CBD商圈D某市政府办公楼E经济适用房正确答案：ABD由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础没施与公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于（）。A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率 C.通货膨胀率 D.物业本身的状况及其所处的位置答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。21年房地产估价师每日一练7辑 第4辑最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。房地产投资可以有效抵消预期通货膨胀的影响。（）答案：对解析：考点:房地产投资的利弊。房地产投资可以抵消通货膨胀的影响。已依法公告列入拆迁范围的房地产，可以设定抵押。（）答案：错解析：考点:按权益状况划分的种类。已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。张某购买该房屋应缴纳的税为（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.契税D.营业税答案：C解析：A 项，个人所有非营业用的房产免征房产税。B 项，城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。C 项，契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。D 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/m2。A2025B2250C2700D3000答案：B解析：“四三二一法则（fourthreetwoonerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40、30、20和10。故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%+30%+20%）×a=243×10000，解得a=2250（元/m2）。图1A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。上述商业土地使用权出让方式不宜采用（）。A、招标B、拍卖C、挂牌D、转让答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。21年房地产估价师每日一练7辑 第5辑建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。A.布局优化 B.有偿使用土地 C.市场配置 D.盘活利用 E.规划总体控制答案：A,C,D解析：本题考查的是建设用地管理的原则。建设用地的节约和集约利用，应当遵循下列原则：布局优化的原则、市场配置的原则、盘活利用的原则。 成本利润率的计算公式是（ ）。A开发利润÷（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）B开发利润÷（土地取得成本+开发成本）C开发利润÷（土地取得成本+开发成本+投资费用）D开发利润÷开发完成后的房地产价值正确答案：AB项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2022年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2022年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2022年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。甲公司的资产负债率为（）。A、28.83% B、48.32% C、55.80% D、93.50%答案：B解析：本题考查的是财务分析。资产=负债+所有者权益=75412+80649=156061，资产负债率=负债总额/资产总额×100%=75412/156061=48.32%。参见教材P392。 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：B下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是（ ）。A.省农科所购买办公楼B.市气象局购买观测站办公楼C.县妇幼保健站购买门诊楼D.高校校办企业购买经营用房答案：D解析：本题考查的是契税-减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3） 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第6年初赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A、172858B、182786C、192858D、202206答案：D解析：考点:复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P50×（1-30%）35（万元），i月6%/120.5%，n10×12120第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末，已知n10×12120，m5×1260，nm60，P=A/i×1-1/(1+i)n=3886/0.5%×1-1/(1+0.5%)60=202205.53元。21年房地产估价师每日一练7辑 第6辑下列各项中，不属于建设投资的是（）。A.工程费用 B.工程建设其他费 C.建设期利息 D.预备费答案：C解析：本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。建设投资包括工程费用、工程建设其他费和预备费三部分。 要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。A依法成立B有必要的财产或经费C有自己的名称、组织机构和场所D能独立承担法律责任正确答案：D应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。(2022真题) 根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，不得转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产转让的条件。已查封的、未取得房屋权属证书的以及未取得土地使用权证书的房地产不得转让。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为14m，基底面积均为860m2，共8层，其中一层建筑面积720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022年，甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元，其中，销售收入净额1.58 亿元，营业成本0.85亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元，所得税税率为25%。3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（）m2。A、600.83 B、618.33 C、686.66 D、706.67答案：D解析：本题考查的是控制性详细规划。一层面积是720m2，三栋楼总面积是17000m2，第二层往上每层面积都一样。（17000-720×3）/21=706.67（m2）。 房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为准，由双方协商一次性收取。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/ m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/ m2。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3836.51答案：D解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方承担的税率）3500/（16%）3723.404（元/ m2），市场状况调整后价格3723.404×（10.5%）63836.51（元/ m2）。21年房地产估价师每日一练7辑 第7辑装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（）答案：对解析：由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（）答案：错解析：本题考查的是投资组合理论。系统性市场风险系数为1，预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同。接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（）答案：错解析：签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。A、 随行就市定价法B、 价值定价法C、 领导定价法D、 挑战定价法E 认知价值定价法答案：B,E解析： 办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的（）。A.长期趋势 B.季节变动 C.不规则波动 D.循环波动答案：B解析：本题考查的是动态序列的分解。季节变动（S）是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。例如，冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。