21年房地产估价师经典例题9节.docx

21年房地产估价师经典例题9节21年房地产估价师经典例题9节 第1节李某先后向张某、王某借款及通过银行贷款购买了一套住房，并按要求将住房抵押给了银行，办理了抵押登记手续。若李某不能履行债务，则房屋拍卖后的清偿顺序是（）。A银行、张某、王某依次受偿B张某、王某、银行依次受偿C银行优先赔偿，其次张某和王某同时受偿D张某和王某同时优先受偿，其次银行受偿答案：C解析：物权的优先性表现在：当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权；同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。本题中，张某与王某的借款属于一般债权，而银行有基于该套房屋的抵押权，属于担保物权，即银行的担保物权优先于债权，应优先受偿。同时，债权的平等性表现在，张某、王某的权利是债权，两个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力。债权也不具备排他性。影响房地产价值的权益因素包括（）。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。除政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的和因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的外，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照( )的20%征缴土地闲置费。A.土地使用权出让金B.土地出让价款C.划拨价款D.土地出让或者划拨价款答案：D解析：属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，以及因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：(一)延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1 年；(二)调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。(三)由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过2 年；(四)协议有偿收回国有建设用地使用权；(五)置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；(六)市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。除第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。其他原因造成土地闲置的情形，按照下列方式处理闲置土地：(一)未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；(二)未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。 有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。A施工单位不负保修责任B施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C维修费用应当由李某支付D物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用正确答案：B关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。A、房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B、房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C、房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D、房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E、鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担答案：B,D解析：本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。建设单位取得建设用地规划许可证后，由（）划拨土地。A.土地管理部门 B.县级以上人民政府 C.县市级以上人民政府 D.省级以上人民政府答案：A解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地管理部门划拨土地。21年房地产估价师经典例题9节 第2节产品生产经营活动的成本，包括生产成本和销售费用两部分。两者均是指销售过程中的费用。（）答案：错解析：考点:投资与成本。产品生产经营活动的成本，包括生产成本和销售费用两部分。前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率 B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等 D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小 E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大答案：B,C,E解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。 委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，但能委托他人代为竞买。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 按照公司法的规定，股票是一种只适用于有限责任公司的证券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。正确答案： 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。A245B275C315D345正确答案：D21年房地产估价师经典例题9节 第3节后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（）。A、期初B、期中C、期末D、任意阶段答案：B解析：考点:后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。 下列关于基础利率的表述中，正确的有( )。A等于银行存款利率B等于银行贷款利率C是投资者所要求的最低利率D是银行同业之间的短期资金借贷利率E一般使用无风险的国债收益率作为其代表正确答案：CE答案 CE 利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。下列关于房地产估价机构的表述正确的是（）。A.合伙形式的评估机构，应当有两名以上评估师B.采取公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构E.估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P183。 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法正确答案：ABCE在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P51。为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌答案：B解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。根据市场情况，灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，就可以有效增加对地价的管控能力，促进房地产市场稳定。21年房地产估价师经典例题9节 第4节张某继承商铺一间，商铺土地使用权以划拨方式取得。经批准，张某将商铺转让给王某，土地使用权出让金应由( ) 缴纳。A.张某B.王某C.张某与王某共同D.张某与王某协商答案：B解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元，则从第6年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A.984.37 B.1016.81 C.1159.97 D.2387.24答案：C解析： 本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i×1-1/(1+i)n，得：A=60000×6%/12÷1-1/(1+6%/12)60=1159.97（元）。拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。答案：错解析：有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。（）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A.估价对象 B.价值类型 C.价值时点 D.估价目的答案：D解析： 本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。财务分析指标中，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，资产的流动性增强，因此该指标越高越好。答案：错解析：一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快，可以减少坏账损失，而且资产的流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。相反，应收账款周转率越低，企业的营运资金会过多的呆滞于应收账款上，影响正常的资金运转。然而，如果应收账款周转率过高，则可能是企业奉行了比较严格的信用政策、信用标准和付款条件都比较苛刻的结果。因此可能会限制销售量的扩大，影响企业盈利水平；与此同时，企业的存货周转率往往也比较低。相反，如果企业的应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低，或者信用政策过于宽松，这就会影响企业的资金利用效率和资金正常周转。房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理 B.物业管理和资产管理 C.资产管理和投资组合管理 D.设施管理和投资组合管理答案：A解析：本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。21年房地产估价师经典例题9节 第5节对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A、建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B、在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D、剩余经济寿命与实际年龄之和的时间答案：B解析： 本题考查的是年限法。经济寿命是竣工时起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于0）的持续时间。实际年龄是竣工日到价值时点的时间；剩余经济寿命是价值时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间；选项D错误，剩余经济寿命与有效年龄之和为建筑物经济寿命，所以选项B是正确的。下列代理行为中，属于滥用代理权的是 ( )。 A.指定代理 B.委托代理 C.双方代理 D.法定代理答案：C解析：(2)代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为。1)自己代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合同)。2)双方代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。对自己代理和双方代理，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行的自己代理和双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，律师代理双方办理产权转移手续。调节纳税人负担轻重的主要税制要素是（）A.税率B.税墓C.附加和加成D.免征额答案：A解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的髙低来调节。反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。A.时点指标 B.相对指标 C.时期指标 D.平均指标答案：A解析：时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下三个特点：只能间断计数；各时点指标值不可以直接累加；每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，右采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。A 待开发房地产开发建设开始时的具体日期B 待开发房地产建设发包日期C 取得待开发房地产的日期D 房地产开发完成并投入使用的日期正确答案：C21年房地产估价师经典例题9节 第6节房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）答案：错解析：本题考查的是招标方式和招标程序。工程建设项目招标分为公开招标和邀请招标两种方式。前者是以招标公告的方式邀请不特定的法人或组织投标；后者是以投标邀请书的形式邀请特定的法人或组织投标。一笔季利率为9%的贷款，每季计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。A.24% B.25.1% C.25.36% D.36%答案：D解析：本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率，指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利计息次数的乘积。即9%×4=36%。估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（）答案：错解析：本题考查的是估价报告的组成。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。参见教材P420。在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（）答案：对解析：严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。 46 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效已使用年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。问：第 4 题 该建筑物的折旧总额为（ ）万元。A213.34B221.34C283.34D301.34正确答案：B2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。21年房地产估价师经典例题9节 第7节某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。关于开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有( )。A、 不可以设定，因房屋工程尚未竣工B、 可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C、 可以设定，因符合在建工程抵押条件D、 不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率答案：B,C解析：根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。A、2000B、2100C、2400D、2520答案：D解析：考点:制作价格修正率表。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，则根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400万元，V75×20V×（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为360/（75×20）2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为2400×（15%）2520（元/m2）。房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2022年5月11日。六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据（略）八、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能、财务上可行的合理论证;替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。十、估价结果经评估测算估价对象单价：8066元/m2;总价：106.23万元（大写：人民币壹佰零陆万贰仟叁佰元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）某写字楼估价技术报告一、个别因素分析（略）二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用（略）五、估价测算过程(一）收益还原法1.年房地总收益根据估价对象的实际租金为3元/(m2*天）（其中包含维修费、管理费、税金、保险费等），因为租金损失率为10%,则年房地总收益：3元/(m2*天）X365天/年X(110%)=985.5元/(m2.年）2.年房地总费用(1)管理费。根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5元/(m2.年）X5%=49.28元/(m2*年）。(2)维修费。为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元，则年维修费用为：985.575/(m2.年）X2%=19.71元/(m2*年）(3)保险费。按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：985.5元/(m2*年）X2%0=1.97元/(m2*年）(4)税费。房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此，税费=985.5元/(m2*年）X5.5%=54.2元/(m2.年）(5)房屋折旧费。框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为：985.5元/(m2.年）X(10）÷50=19.71元/(m2.年）年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=144.87元/(m2*年）3.年房地纯收益年房地纯收益=年房地总收益一年房地总费用=840.63元/(m2*年）4.房地产价格房地产资本化率取10%，则房地产总价格为：(二）市场比较法1.选取可比实例要求（略）比较案例如下：可比实例A:位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为10200元，朝向南，所在层数13层，成交日期为2022年。可比实例B:位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约9.5km,周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为8100元，朝向南，所在层数10层，成交日期为2022年。可比实例C:位于某路某号，框架结构；距离商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约2. 5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元，朝向北，所在层数9层，成交日期为2022年。2.编制比较因素条件说明表估价对象与比较实例的比较因素条件详见表340。4.编制比较因素修正系数表根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数见表342。 表342比较因素修正系数表根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。(三）估价结果确定评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。(四）估价结论（略）答案：解析：(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权利状况无依据。(3) 土地权利状况无依据。(4)缺少估价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。(15)估价结果取值无依据。(16)估价结果报告中缺估价报告的有效期。(17)收益还原法计算维修费错误。(18)收益还原法计算保险费错误。(19)收益还原法计算房屋折旧费错误。(20)报告缺少附件。对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A、需求B、供给C、竞争D、市场占有率答案：A解析：考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。乙房地产开发公司建造该项目所涉及的印花税可按（）的比例免征。A.1.0B.2.5C.10.0D.25.0答案：D解析：对公共租赁住房经营管理单位免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。因商业零售、商务办公、酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一，居住建筑面积100÷425，印花税免征比例25×102.5。下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是（）。A.资本价值风险 B.变现风险 C.机会成本风险 D.持有期风险答案：B解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。21年房地产估价师经典例题9节 第8节某房地产开发企业2022年，负债总额为3200万元，资产总额为8000万元。则该企业的资产负债率是( )。A.30 B.40 C.50 D.100答案：B解析：资产负债率是企业负债总额与资产总额的比率在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数答案：D解析：本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。参见教材P258。反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、雨篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。答案：错解析：反映了建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、出檐、阳台、腰线、门窗外形、雨篷、花台、落水管、附墙柱、勒脚、台阶等构造形状；关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,D,E解析：本题考查的是开发完成后的价值。选项A，假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值是指在价值时点之后未来某时点市场状况下开发完成后的房地产状况的价值。选项B，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。选项C，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。选项E，运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法求取，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。参见教材P349350。 房地产价格构成中的销售税费包括（ ）。A增值税B营业税C城市维护建设税D教育费附加E房产税正确答案：BCD销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商(此时作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为 “两税一费”)。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A、25% B、30% C、35% D、50%答案：C解析： 本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。21年房地产估价师经典例题9节 第9节下列各项中，属于财产权的是（）。A.物权 B.生命健康权 C.姓名权 D.肖像权答案：A解析：本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A 估价时点应与( )的日期相一致。A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告D估价结果所属正确答案：D答案 D估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为( )。A、 一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B、 一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C、 两类均等D、 起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任答案：B解析：知识点 房地产估价的本质 为评估某住宅2022年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2022年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2022年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于( )。A3790元/m2B4238元/m2C4658元/m2D4663元/m2正确答案：D对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A、需求B、供给C、竞争D、市场占有率答案：A解析：考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。