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21年房地产估价师考试真题精选及答案6卷21年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第1卷房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。A、房地产租金B、土地转化率C、竣工房屋价值D、房地产价格指数E、预售面积答案：A,D,E解析： 本题考查的是市场交易指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P4243。 A房地产开发公司2022年5月发生过一次重大工程质量事故。2022年12月，该公司已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，有关部门即给予了批准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2022年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2022年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2022年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。2022年甲公司产品单位成本比上年降低了（）。A、1.82% B、2% C、18% D、20%答案：A解析：单位成本比上面降低的比例为：1-（1+8%）/（1+10%）= 1.82%。计算动态投资回收期时，应以计算周期为单位。后应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。（）答案：对解析：考点:动态投资回收期。根据动态投资回收期计算公式，得出的是以计算周期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（）。A.初次抵押中的抵押价值评估 B.再次抵押中的抵押价值评估 C.续贷抵押中的抵押价值评估 D.处置抵押中的市场价值评估 E.租赁抵押中的权益价值评估答案：A,B,C,D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。房地产抵押对房地产估价的需要主要有下列5种：（1）初次抵押估价；（2）再次抵押估价；（3）续贷抵押估价；（4）抵押期间估价；（5）抵押房地产处置估价。21年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第2卷 下列属于普通股股东的权利的有（ ）。A有限的表决权B股票的转让权C对公司剩余财产的分配权D对公司事务的质询权E要求赎回权正确答案：BCD普通股股东的权利有：参加股东大会的权利、参加表决的权利、股票转让权、股息红利分配的要求权、公司剩余财产的分配权、对公司事务的质询权；有限的表决权和要求赎回权是优先股股东的权利。 在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。 （ ）（已过时）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列说法正确的是（ ）。A抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为D在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为正确答案：C本题主要是考查房地产抵押的相关概念。抵押人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；而抵押权人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。 下列房地产中，不得转让的有（ ）。A共有的房地产B未解决权属争议的房地产C设定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产E已列入城市拆迁范围内的房屋正确答案：BDE抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。(2022年真题) 对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（）问题。A.成长型期权B.等待投资型期权C.放弃型期权D.柔性期权答案：A解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。21年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第3卷 国家征收集体土地遵循有偿使用土地的原则。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（）。A特等B甲等C乙等D丙等答案：D解析：建筑物按其重要性和使用要求分成五等，分别为特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑的建筑物重要性为丙等。土地用途管制的核心是不得随意改变土地用途。（）答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。参见教材P13。 可行性研究包括( )等阶段。A投资机会研究B项目开发期C项目的评估与决策D项目技术可行性研究E初步可行性研究正确答案：ACE答案；ACE 可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（ ）。A3.75%B7.5%C15%D15.87%正确答案：Di=(1+r/m)m-1=(1+15%/4)4-1=15.87%21年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第4卷普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开；而拍卖方式交易中，价格的竞争是在卖方中间展开的。( )答案：错解析：知识点 拍卖的基本原则下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析：考点:房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。A、随意抽样B、整群抽样C、定额抽样D、估计抽样答案：B解析： 本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。参见教材P109。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。 无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第5卷在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。A.一般假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价假设和限制条件。在房地产司法拍卖估价中，查封因拍卖而解除，不考虑查封因素。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。P419。完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是( )。A.产品是否具有差别性 B.市场信息是否完全C.资源流动是否存在障碍 D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。 对下列概念的描述，正确的是（ ）。A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值(VMP)和边际收益产量(MRP)两种B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益C平均要素成本(AFC)是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出D边际要素成本(MFC)是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出E边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格正确答案：ACD边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格；边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益。重点调查法和典型调查法，都是判断抽样。（ ）答案：对解析：本题考查的是统计数据的收集。重点调查和典型调查都属于判断抽样。P342。李某出售其在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为5 万元，应缴纳城市维护建设税应为( )元。A.500B.2500C.3500D.6000答案：B解析：城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。21年房地产估价师考试真题精选及答案6卷 第6卷假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。因此在动态分析法中，不需要单独计算投资利息和开发利润，已经在折现过程中体现了。（ ）答案：对解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。P351。 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金（ ）以下的土地闲置费。A10%B15%C20%D25%正确答案：C答案：C超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ）。A信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为B信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人C受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬D信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定正确答案：B信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的含义管理和处理信托财产。 业主应履行的义务有（ ）。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D按时交纳物业服务费用E法律法规规定的其他义务正确答案：ABDE按照国家有关规定交纳专项维修资金，属于业主应履行的义务，但监督专项维修资金的使用情况是业主的权利。 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。A管理费B销售费用C其它费用D前期费用正确答案：B