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21年房地产估价师试题9卷21年房地产估价师试题9卷 第1卷赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第6年初赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（）元。A、172858B、182786C、192858D、202206答案：D解析：考点:复利系数的应用。实质：贷款余额第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值。第一步，已知贷款P，先求出月还款额A。P50×（1-30%）35（万元），i月6%/120.5%，n10×12120第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末，已知n10×12120，m5×1260，nm60，P=A/i×1-1/(1+i)n=3886/0.5%×1-1/(1+0.5%)60=202205.53元。某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40，安全利率假定为6，风险补偿率为安全利率的40，该房地产的收益价格为（）万元。A.368 B.552 C.561 D.920答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y×1-1/（1+Y）n，A=80×（1-40%）=48（万元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V= 48/8.4%×1-1/（1+8.4%）42=552.12（万元）。 商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：统一价格表示单位必须是总价，不可以是单价。（）答案：错解析：考点:统一计价单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，在统一为单价时，通常是单位面积的价格。某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。A、 13.2B、 15.9C、 19.5D、 20.4答案：B解析：租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)×3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（）答案：对解析：考点:价值类型的确定。房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。 某在建工程的土地使用权是2022年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3至2022年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2和6。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2022年6月30目的正常购买总价。(10分)正确答案：设该在建工程的正常购买总价值为P一、继续完成后的 总价值1未来受益年限n=40-1-2-3=36年2未来年纯收益现值之和3装修及大修费用现值之和 某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A17087.20B18699.20C19666.40D20666.67答案：D解析：设该写字楼的价值为P，则有：P=8000+6000+800+600+720+6%P+16P，解得P=20666.67万元。21年房地产估价师试题9卷 第2卷 当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在 结算房价时应按实结算，多退少补。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 房地产估价师的注册管理部门是（）。A.国务院人力资源和社会保障主管部门B.国务院住房城乡建设主管部门C.所在地省级住房城乡建设主管部门D.所在地市级房地产主管部门答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。 关于建筑面积计算应计算全面积的范围的说法不正确的是（ ）。A室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积B设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积C坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过22m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积D建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积正确答案：A 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。A功能落后B功能缺乏C环境污染D交通拥挤E正常使用的磨损正确答案：CD下列情况中可以发布房地产预售或销售广告的有( )。A、 尚未取得房地产项目预售许可证的B、 房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的C、 工程资料尚未全部归档的D、 工程决算尚未通过审计的E 工程质量验收不合格的答案：C,D解析：根据中华人民共和国广告法、城市房地产管理法及土地管理法的有关规定，选项A、B、E的情况，均禁止发布房地产广告，另外，尚未取得国有土地使用权的，未经国家征用的集体所有土地上开发建设的、权属有争议的、违反国家有关规定建设的及法律、行政法规规定禁止的其他情形，均禁止发布房地产广告。 长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总 趋势的方法称为（ ）。A移动平均法B扩大时距法C最小二乘法D趋势观察法正确答案：B城乡居民房屋保险的期限有1年、3年和5年三种。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡居民房屋保险。城乡居民房屋保险（简称“房屋普通险”）的期限为1年，城乡居民房屋两全保险（简称“房屋两全险”）的期限分为1年、3年、5年三种。P330。 甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。A所欠债务的先后顺序B所欠债务的总额比例C尚欠债务的比例D债权人索债的急缓程度正确答案：A21年房地产估价师试题9卷 第3卷 由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处1万元以下罚款的情形有（ ）。A同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的正确答案：ACD根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理答案：A解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。P127。 影响房地产价格的经济因素有（ ）。A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B社会发展状况、房地产投机和城市化C财政收支及金融状况、利率D物价、汇率、居民收入E人口数量、行政隶属变更、居民收入正确答案：CD房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A、地理环境B、经济政策C、项目投资估算D、市场情况E、市场需求与供给情况答案：A,B,D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。参见教材P251。房地产投资决策中常见的期权问题不包括（）。A.等待投资型期权 B.放弃型期权 C.机会型期权 D.成长型期权答案：C解析： 本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。 土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（ ）。A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C考虑建筑物存在对土地价值的影响D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响E重视土地对建筑物价值的影响正确答案：AC在具体估价中如何单独看待土地有两种做法：一种是无视建筑物的存在；另一种是考虑建筑物存在对土地价值的影响。对自己父母的房产比其他估价师更熟悉，如果自己拥有注册房地产估价师资格，则可以亲自评估以提高估价结论的准确性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。此题中，双方属于利害关系人。甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。李某所投的保险类型为（）。A.财产保险B.责任保险C.信用保险D.保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。参见教材P292。21年房地产估价师试题9卷 第4卷张某以400 万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50 万元。如果张某投入的资本金为240 万元，经营期内的年平均经营收入为150 万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40，财务费用占年平均经营收入的10，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A投资利润率为16.67B投资利润率为22.50C资本金利润率为31.25D资本金利润率为37.50E资本金利润率为62.50答案：A,C解析：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资=150×（140）150×10÷（40050）=16.67；资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额÷资本金=150×（140）150×10÷240=31.25。下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。A、 所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B、 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%2.0%C、 初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D、 在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等答案：B解析：B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%1.5%。(2022年真题) 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售答案：A解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项BCD均涉及了持有出租或出租阶段，在拥有租金收入的同时，也会产生运营成本。 注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于票据贴现的说法有误的一项是（ ）。A票据贴现是在业务发生时即从票据面额中预扣利息B票据贴现的债务人是持票据贴现的人C票据贴现是贷款业务的一种D票据贴现的期限一般较短正确答案：B(2022真题) 当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为( )。A、 开发商自行租售为主B、 房地产管理部门负责销售C、 委托物业代理D、 房地产行业协会租售E 业主委员会租售答案：A,C解析：根据教材中房地产市场营销形式分析的内容。甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用答案：A解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。只有办公楼建造了，所以可计入建设成本的是办公楼开发费用。21年房地产估价师试题9卷 第5卷以下各项中，不属于项目竣工验收工作程序的是（）。A、单位工程竣工验收B、单项工程竣工验收C、竣工验收备案D、综合验收答案：A解析：本题考查的是竣工验收。项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段：单项工程竣工验收、综合验收、竣工验收备案。物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有( )。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.就登记有关事项询问当事人D.必要时对被登记房屋进行实地查看E.及时登记有关事项答案：A,C,D,E解析：不动产登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，不动产登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记。关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B、现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C、现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较答案：A解析：考点:资金时间价值的概念。由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A维持现状B改变用途C重新装修D重新开发答案：B解析：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值更新改造的必要支出现值装修期间净损失现值=6500800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值改造费用现值改造期间净损失现值=80002160/（1+10%）0.5500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。A、 收益递增递减原理B、 均衡原理C、 替代原理D、 预期原理E 适合原理答案：A,B,E解析：知识点 最高最佳使用原则保存的估价资料应全面、完整，一般包括（）。A.估价报告 B.估价委托书 C.估价中的不同意见记录 D.外部专业帮助和的专业意见 E.内部专业帮助和专业意见答案：A,B,C,D解析：本题考查的是保存估价资料。保存的估价资料应全面、完整，一般包括：（1）估价报告；（2）估价委托书和估价委托合同；（3）估价所依据的委托人提供的资料；（4）估价项目来源和沟通情况记录；（5）估价作业方案；（6）估价对象实地查勘记录；（7）估价报告内部审核记录；（8）估价中的不同意见记录；（8）外部专业帮助的专业意见。对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人答案：对解析：对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：(一)依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；根据中华人民共和国招标投标法的规定，投标人至少不少于（）时，招标人才可以不重新招标。A.1个B.2个C.3个D.4个答案：C解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。根据中华人民共和国招标投标法的规定，投标人至少不少于3个时，招标人才可以不重新招标。21年房地产估价师试题9卷 第6卷 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：B 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。某商店的土地使用期限为40年，自2022年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为500m2。一层于2022年8月1日租出，租赁期限为6年，可出租面积的月租金为240元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为360元/m2和300元/m2，运营费用率为20%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%。请计算该商场2022年8月1日带租约出售时的正常价格。答案：解析：该商场2022年8月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1） 商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=500×90%×240×（1-20%）×12=103.68（万元）租赁期限外年净收益=500×90%×360×（1-20%）×12=155.52（万元）V=103.68/（1+10%）+103.68/（1+10%）2+103.68/（1+10%）3+155.52/10%×（1+10%）3×=1375.97（万元）（2） 商店二层价格的测算：年净收益=500×90%×300×（1-20%）×12=129.6（万元）V=129.6/10%×=1254.0755（万元）该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=1375.97+1254.0755=2630.05（万元）房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。（）答案：对解析：本题考查的是房地产广告。房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对置业投资来说，对投资者的收益产生巨大影响的因素包括（）。A.开发建设成本 B.资本化率的变化 C.房屋空置率的变化 D.物业转售收入 E.房屋空置率的变化答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。 判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策正确答案：B 甲公司实施房屋拆迁时，可对（ ）的房屋依法给予补偿。A产权人下落不明B报建未批准C被依法查封D产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判决正确答案：ACD下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产.权利 B.开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间 C.静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值 D.动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。21年房地产估价师试题9卷 第7卷委托人委托估价、获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第三方使用。（）答案：错解析：考点:估价当事人。委托人委托估价、获取估价报告的目的可能是供自己使用，也可能是给特定的第三方使用，还可能是给不特定的第三方使用。 某房地产开发企业拟在2022年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2022年10月18日B利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2022年4月18日C开发经营期为2022年10月18日至2022年10月18日D建设期为2022年10月18日至2022年10月18日E销售期为2022年4月18日至2022年4月18日正确答案：ADE下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A借用合同B买卖合同C抵押合同D赠与合同E借款合同答案：B,C,E解析：典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同；合同法规定的买卖、赠与、借款等合同为典型合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。AD 两项属于单务合同。在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（）。A、文献查阅B、观察法C、访问法D、问卷法E、实验法答案：B,C,D,E解析：考点:市场调查的步骤。一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息；二手资料指为其他目的已经收集到的资料。一手资料常用收集方法有观察法、访问法、问卷法和实验法。商业辐射区域分析的内容主要有（）。A.可能的顾客流量 B.消费者行为.喜好和偏爱 C.购买能力分析 D.区域优势 E.消费导向答案：A,B,C解析： 本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。实行包干制的物业服务费，其构成不包括( )。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润答案：C解析：实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价( )万元。A1250B1750C2050D2150正确答案：B答案 B理论上应补交地价5000×5×150-5000×40001750(万元)某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。 、商务办公楼估价的常用方法有哪些？ 、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？ 、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。答案：解析：1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3. 本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。21年房地产估价师试题9卷 第8卷 商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。A500B750C800D1000答案：C解析：该写字楼用地的价格=（108400×540/10000）/10.8%=800（万元）。 某建筑安装工程施工直接耗用的各种费用为200万元，施工中直接发生的冬雨季施工增加费等其他费用为2万元，现场经费为3万元，定额编制管理费为0.2万元，企业管理费为5万元，该项目的建筑安装工程直接费为205.2万元。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于（）mm。A.40 B.50 C.60 D.70答案：C解析：本题考查的是墙。砖的排列方式应按内外搭接，上下错缝的原则砌筑，错缝距离一般不小于60mm。 经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A810B132025C2835D4860正确答案：C房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有（ ）。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案答案：A,C,D解析：可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。(2022年真题) 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法答案：B解析：本题考查的是制定租售方案。“较低的价格，相同的质量，即物美价廉。”价值定价法以“性价比”为导向，确定销售价格。21年房地产估价师试题9卷 第9卷 有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ）。A施工单位不负保修责任B施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿C维修费用应当由李某支付D物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用正确答案：B甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。本项目可行性研究对 3 亿元投资额确定的方法为（）。A.通过投资估算指标确定B.利用施工定额进行测算C.利用预算定额进行测算D.利用概算定额进行测算答案：A解析：投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。 如果该开发公司拥有全部合法手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（ ）。A1993年12月B1995年7月C项目转让日期D项目建成日期正确答案：C 债券按发行方式分类，可分为（ ）。A附息债券B贴现债券C公募债券D私募债券E长期债券正确答案：CD债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（）。A.建设部B.建设部住宅与房地产业司C.建设部信息中心D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级资质房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。 下列关于房产税税率的表述中，正确的有（ ）。A按房产余值计征的为12%B按房产余值计征的为24%C按房屋租金计征的为3%D2022年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E按房屋租金计征的为12%正确答案：ADE估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益 B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益 C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益 D.根据该宾馆财务数据中的年总利润.建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益答案：D解析：本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。水污染源中，农业污染源的特点是面广、分散、容易治理。（）答案：错解析： 本题考查的是水污染源。农业污染源的特点是面广、分散、难于治理。