21年房地产经纪人历年真题和解答5卷.docx

21年房地产经纪人历年真题和解答5卷21年房地产经纪人历年真题和解答5卷 第1卷新建商品房销售筹备培训的内容不包括（）。A.项目情况培训B.公司发展目标培训C.广告运用培训D.公司背景培训答案：C解析：销售人员的培训是一项系统工程，既包括房地产领域的专业知识，同时也是一项与人沟通的策略与技巧，专业领域的培训主要包括：市场调研培训，了解市场情况、城市规划、片区配套等相关的情况；竞争项目分析，清晰了解周边竞争项目的优劣势和销售进度；购房客户分析，销售人员需通过市场调查及对项目的定位理解，进行目标客户分析；项目本体分析，邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等内容的专业培训；销售资料学习，包括公司背景的了解与培训；其他培训内容。房地产经纪机构设置岗位时应遵循的原则是( )。A:以人为本B:人尽其才C:因人设岗，因事设人D:因事设岗，因岗设人答案：D解析：大力推进合同网签信息共享的主要内容有（ ）。A.全面推进房地产涉税信息共享B.切实强化部门信息集成共用C.着力推动房屋代码采集应用D.积极推行同部门业务联办E.大力提升行业信息管理水平答案：A,B,C解析：住房城乡建设部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性，将二手房和新建商品房纳入统一的房地产市场管理，大力推行房地产交易合同网签备案管理：全面推进房地产涉税信息共享；切实强化部门信息集成共用；着力推动房屋代码采集应用；积极推行跨部门业务联办；大力提升行业信用管理水平。在选择经营模式时，房地产经纪企业考虑的主要因素是企业规模、规模化经营方式和（ ）。A.经纪企业类型B.组织结构C.资金实力D.市场环境答案：B解析：房地产经纪机构经营模式的选择包括：组织结构的选择。房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。企业规模的选择。房地产经纪机构对企业规模的选择，首先要遵循规模经济的一般原理，其次要根据房地产经纪机构的自身特点，着重考虑企业规模与以下三方面因素的匹配程度：信息资源、人力资源和管理水平。规模化经营方式的选择。与任何企业一样，每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时，就必须认真考虑其规模化经营的具体方式。下列属于房地产经纪合同内容的有（）。A.房地产经纪人员资格证书B.当事人的信息C.服务内容D.服务费用E.双方当事人的权利和业务答案：B,C,D,E解析：房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同，优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业组织发布的房地产经纪服务合同示范或推荐文本。房地产经纪合同主要内容应包括：当事人的信息。包括房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、身份证件名称和号码、住所、联系电话、承办房地产经纪人员的姓名和登记（注册）号等。服务内容。包括服务的具体事项、内容要求和完成标准。服务费用。包括服务收费具体标准和金额、支付时间和支付方式。双方当事人的权利和业务。违约责任和纠纷解决方式等。21年房地产经纪人历年真题和解答5卷 第2卷房地产经纪信息计算机管理系统中，( )系统通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策的提供基础数据支持。A:流程控制B:客户服务C:数据管理D:辅助决策答案：D解析：根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为（ ）。A.住宅交付B.新建商品房交付C.商铺交付D.存量房交付E.出租房交付答案：B,D解析：房屋交付与验收环节是房地产经纪服务的一个重要环节。出卖人（出租人）的房屋交付和买受人（承租人）的房屋领受，是房屋出卖人或出租人将房屋交给购买人或承租人能够实际占有和使用的行为。根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为新建商品房交付和存量房交付。房屋交付涉及房屋实体本身和不动产产权的转移问题。()最能显现职业道德状况的层面。A:行为习惯B:职业荣誉感C:思想观念D:执业理念答案：A解析：为了担保债务的履行，债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置该财产并就该财产优先受偿的权利称为（）。A.担保物权B.留置权C.质权D.抵押权答案：B解析：担保物权包括抵押权、质权和留置权。其中，留置权是指在债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律规定留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利。在房源与客源信息配对过程中，房地产经纪人()是关键环节.A:交易撮合B:信息采集C:信息调查D:推荐房源答案：D解析：21年房地产经纪人历年真题和解答5卷 第3卷共用题干王某在某市市区经营一家餐厅，由于经营不善，顾客稀少，决定转让这家餐厅。他请来专业估价人员对其价值进行评估，该餐厅在正常情况下每年可获收入22万元，每年的经营成本为13万元，该类房地产的资本化率为9%。该类土地的使用年限为50年，王某接手经营时，该餐厅已经使用了10年，韩某愿意出价95万元购买该餐厅。韩某根据自己的预测分析，该餐厅这几年收入处在谷底，预计今后两年的收入为20万元，以后将回升至24万元，那么该餐厅的转让价格应为()万元。A:122B:96C:90D:152答案：D解析：房地产广告中涉及的（），如在规划或者建设中，应当在广告中注明。A、 文化教育设施B、 绿化设施C、 商业设施D、 市政条件E、 交通设施答案：A,C,D,E解析：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（）。A、建立私人关系B、激活客户信息C、核实客户资料D、沟通市场行情答案：B解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。房地产经纪人在进行配对时应注意的核心问题包括（ ）。A.工作效率B.专业观点C.房源信息D.委托权限E.客户信息答案：A,C,E解析：房地产经纪人在进行配对时应注意三个核心问题，包括：房源信息。掌握大量可靠的房源信息。客户信息。了解客户需求信息。工作效率。房地产经纪人为客户寻找房源和为业主提供客户要及时。下列行为中，构成民事法律行为的是（）A.甲邀请乙一起去公园散步B.甲与乙讨论文物收藏C.甲驾车时不慎把乙撞伤D.甲对乙说：如果你考过注册会计师的经济法科目，我就奖励你2000元答案：D解析：本题考核点是民事法律行为。民事法律行为是指以意思表示为要素，设立、变更或终止权利义务的合法行为。本题中，选项 D 属于附生效条件的法律行为21年房地产经纪人历年真题和解答5卷 第4卷关于商品房销售管理的说法，错误的有（）。A、未竣工已预售的商品房不得再行转让B、销售商品房时无须核对买受人是否用实名购房C、国家推行商品房预售合同网上即时备案制度D、房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息E、房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房答案：B,D,E解析：B项，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。E项，房地产开发企业在销售商品房中，不得返本销售或者变相返本销售商品房。个人转让房屋所涉及的税费主要有营业税及其附加和（）。A、契税B、印花税C、土地增值税D、个人所得税E、物业税答案：A,B,C,D解析：个人转让房屋所涉及的税费一般有七个税种。其中，营业税、城市维护建设税、教育费附加三个税种合起来简称为营业税及其附加；其余的四个税种分别为：契税、印花税、个人所得税、土地增值税。另外属于单位已购公房性质的房屋入市还涉及土地收益金或土地出让金，而经济适用住房的转让将会涉及综合地价款。李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。李某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（）。A.指向性B.时效性C.潜在性D.发展性答案：A解析：指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的、或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。房地产经纪与其他经纪活动一样是一种专业服务，因此，从事房地产经纪活动的主体具有( )。A:特殊性B:行业性C:专业性D:普遍性答案：A解析：2022年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。3.乙公司代理商品房销售代理业务流程中，由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案，属于（）阶段的工作内容。A、 项目签约B、 项目执行企划C、 销售准备D、 销售执行答案：D解析：项目执行企划阶段的第一项工作是：项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标（销售期、费用预算等）和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门（如交易管理部、研究拓展部、财务部等）合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。21年房地产经纪人历年真题和解答5卷 第5卷国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县( )管理部门拟定方案。A:土地B:房产C:土地和规划D:土地管理部门会同规划、建设、房产答案：D解析：请教:2022年房地产经纪人考试房地产经纪实务命题权威试卷(二)第3大题第9小题如何解答?根据材料回答914题：甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得一居住用地的开发权，经过市场调研后拟订了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅建筑面积80000m2；方案二为投入18亿元开发普通住宅建筑面积100000m2。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60%，可获收益5000万元；销路差的概率为40%，将会亏损3000万元。普通住宅销路好的概率为80%，可获收益3000万元；销路差的概率为20%，将会亏损1000万元。若甲公司选择方案二，其收益期望值为（）元。A2000B2200C2400D3000： A：正确答案：B答案分析：这个有什么固定的计算公式吗？3000*80%+（1000*20%）2200可理解为可获得的收益的加权平均。 成本法估价中的房地产开发成本有（）A、勘察设计和前期工程费B、管理费用C、基础设施建设费D、房屋建筑安装工程费E、公共配套设施建设费答案：A,C,D,E解析：开发成本主要包括：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的税费。为缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展（）。A、 居住区B、 综合区C、 卫星城D、 开发区答案：C解析：卫星城是指在大城市市区外围兴建的，与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产业。写字楼项目进行目标客户定位时，根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为（）。A.重要客户群锁定B.项目核心客户群C.游离客户群界定D.无效客户群答案：B解析：写字楼项目目标客户定位分为：核心客户群锁定；重要客户群锁定；游离客户群界定。其中，核心客户群锁定是指根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业、主流发展规模、主流来源区域的企业作为项目核心客户群。