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2022物业管理师考试真题及详解9卷2022物业管理师考试真题及详解9卷 第1卷建筑工程中用作墙体和屋面的主要建筑材料是()。A:天然石材B:砖C:砌块D:建筑陶瓷答案：B解析：砖是建筑工程中用作墙体和屋面的主要建筑材料。用黏土烧结的砖和瓦，是传统建筑材料。A项，天然石材按表观密度大小可分为重石和轻石两类，重石可用于建筑物的基础、贴面、地面、房屋外墙、桥梁及水工构筑物等，轻石主要用作墙体材料，C项，砌块的热工性能、隔声性能较好，质轻，体积大施工速度快。主要用于民用建筑；如宿舍、学校、办公楼以一般工业建筑的围护墙、隔墙及保温材料等，D项，建筑陶瓷含水率很低且强度高，施工前一般不用浸泡，可用于内外墙等。 物业管理中，人员的管理包括( )等。A竞争机制B服务意识C培训内容D录用与考核E协调关系正确答案：ABDE 制度文书中，制度的内容一般分标题、正文和( )三个部分。A要求B签署C当事人D处罚措施正确答案：B业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，在依法办理有关行政审批手续前，需要讨论同意的机构是()。A:业主大会B:业主委员会C:物业服务企业D:建设单位答案：A解析：由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。结构施工目的看图顺序为()。A:结构设计说明B:结构平面图C:结构详图D:基础施工图E:建筑施工图答案：A,B,C,D解析：看结构施工图。先看结构设计说明、基础施工图，再看结构平面图，后看结构详图。了解基础的形式、埋深，粱、柱、墙、板、预埋件和预留孔洞的位置、标高、构造，结构材料的品种、规格型号、等级和施工方法等。当事人应当按照约定全面履行自己的义务体现的是合同履行原则中的()。A:适当履行原则B:过度履行原则C:协作履行原则D:情事变更原则答案：A解析：合同的履行是债务人完成合同情务的行为，即所谓债务人的给付行为。当事人在履行合同时应遵循如下基本原则：适当履行原则，协作履行原则，经济合理原则，情事变更原则。适当履行原则又称正确履行原则或全面履行原则，是指当事人按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的履行方式，全面完成合同义务的履行原则。2022物业管理师考试真题及详解9卷 第2卷 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.4%，通常称年利率为( )。A4.0%B4.4%C4.8%D5.0%正确答案：C 下列选项中不属于物业管理中行政管理手段的是( )。A限制手段B警告手段C.经济手段D教育手段正确答案：B 根据物业管理条例规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。A开发商B建设单位C.监理单位D承包单位正确答案：B物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例( )。A:由国家政策规定B:通过物业服务合同约定C:由物业服务企业确定D:由业主确定答案：B解析：按照功能来分，照明可以分为工作照明、值班照明、障碍照明和景观照明等，其中用于警戒地区周边附近的照明属于()。A:工作照明B:障碍照明C:值班照明D:警卫照明答案：D解析：按照功能来分，照明可以分为以下六类：工作照明，即正常工作时使用的室内外照明，应急照明，即正常照明因故障熄灭后，供事故情况下继续工作或安全通行的照明；值班照明，即在重要的仓库、车间、厂房或其他重要场所设置的照明；警卫照明，指在有警卫任务的场所，根据警戒范围的需要设置的照明；障碍照明，是指作为障碍标志的照明，彩灯及装饰照明，指为节日装饰、室内装饰、美化市容夜景而设置的照明。政府兴建一座公园使得周边的房地产价值提高，这体现了房地产投资特性中的()。A:政策影响性B:专业依赖性C:发展阶段性D:相互影响性答案：D解析：本题考核的知识点为房地产投资的特性。房地产投资的特性包括位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。其中相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。2022物业管理师考试真题及详解9卷 第3卷单位建筑面积造价高于当地一般民用住宅造价1倍以上的高档住宅是指( )。A:商业用房B:工业用房C:办公楼或写字楼D:公寓、别墅答案：D解析：墙体设计的功能方面的要求包括()。A:承载力要求B:保温要求C:隔热要求D:隔声要求E:稳定性要求答案：B,C,D解析：墙体设计需要满足承载力、稳定性与墙体功能方面的要求，墙体功能要求保温要求、隔热要求、隔声要求和其他方面的要求。 在物业管理的客户管理中，（ ）是最主要的客户管理对象。A建设单位B专业公司C业主D政府部门正确答案：C过错责任原则是侵权责任的一般归责原则，是对一般侵权行为适用的确定行为人承担民事责任的根据和标准，其构成要件包括( )。A:损害事实的发生B:行为人实施违法行为C:高度危险作业致人损害D:行为人有过错E:违法行为与损害事实之间有因果关系答案：A,B,D,E解析： 不转移抵押财产( )的担保方式，都属抵押担保形式。经营权；使用权；占有权；告知权；ABCD正确答案：A 已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为( )。A0.1925B0.1881C0.045D0.1956正确答案：A2022物业管理师考试真题及详解9卷 第4卷 收入的变化、其他商品的价格变化、对未来的预期以及( )等市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化。A国际环境的变化B技术环境的变化C对物业管理的预期D政府政策的变化正确答案：D写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标，即服务满意度，其主要方面的区分中，属于感性服务的是()A:快与慢之分、热与冷之分、好与坏之分B:全与缺之分、有与无之分、明与暗之分C:快与慢之分、热与冷之分、明与暗之分D:全与缺之分、有与无之分、好与坏之分答案：A解析：服务满意度是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标。主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。主要有六个方面的区分：快与慢之分（服务效率），热与冷之分（服务态度），好与坏之分（服务质量），全与缺之分（服务制度），有与无之分（服务程序），明与暗之分（服务标准）。前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，主要体现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念，主要体现员工对物业管理领导的满意度。应当转入住宅专项维修资金滚存使用的资金不包括()。A:利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益B:利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外C:住宅共用设施设备报废后回收的残值D:房屋转让或灭失时的住宅专项维修资金答案：D解析：住宅专项维修资金管理办法第二十七条规定，下列收益应当转入住宅专项维修资金滚存使用：(1)住宅专项维修资金的存储利息；(2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；(3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；(4)住宅共用设施设备报废后回收的残值。 钢管最常用的连接方式为( )。A螺纹连接B焊接C铆接D法兰连接正确答案：A共用题干近年来，物业保险逐渐为社会所关注，这主要是由于发生了业主对物业管理公司越来越多的索赔案例，比如上海中远两湾城亲水平台儿童溺死案，女大学生被尾随跟踪的外来人员在电梯里用伞柄刺死案，业主在小区花园被宠物咬伤、台阶口封条隆起导致老人被绊倒摔伤、大楼电梯制动不灵扎伤乘客等案件，不胜枚举。由于种种物业管理风险的存在，物业管理公司对担保物业保险的需要也越来越强烈。下列属于物业保险作用的是()。A:抵御意外不幸B:增强担保人的信用程度C:增强社会防灾救灾力量D:提高个人贷款金额答案：A,B,C解析：财产保险是以财产及其相关利益作为保险标的，在保险期间保险人对于因保险合同约定的保险事故发生所造成的保险标的的损失承担经济赔偿责任的一种保险。按照保险标的的不同，它可以进一步划分为财产损失保险、责任保险和信用保证保险。物业保险的作用有：可以抵御意外不幸。物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。增强担保人的信用程度。担保人在办理房屋抵押按揭贷款时，通过办理物业保险，可以保证抵押物的安全，增加自身信用程度。可以促进住房制度改革。开展住房保险，可以消除人们的后顾之忧，推进住房制度改革。可以增强社会防灾救灾力量。物业保险的承保人可以通过对被保险的房屋财产等的安全状况进行检查，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。财产保险与人身保险相比较，主要区别有：保险标的不同。财产保险的保险标的是被保险人的财产及有关利益，人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体。保险金额的确定依据不同。财产保险的保险金额是根据保险价值确定的，而人身保险的保险标的是被保险人的生命和身体，不能用金钱来衡量。保险期限不同。财产保险一般为一年一保，而人身保险，除意外伤害保险外，一般是长期保险。基本职能不同。财产保险的基本职能是经济补偿，人身保险的基本职能是保险金给付。经营技术不同。财产保险的风险事故的发生较不规则，并缺乏稳定性，损失概率相对缺乏规律性，因而计算的费率设有寿险的精确，而人身保险对死亡率的计算较为精密，出现的危险事故也较规则和稳定。是否具有储蓄功能不同。财产保险一般不带储蓄性，而人身保险，尤其是人寿保险则带有储蓄性质。通报大体上可分为( )。A:表彰性通报、批评性通报B:情况通报、专题通报C:表彰性通报、批评性通报、专题通报D:表彰性通报、批评性通报、情况通报、专题通报答案：D解析：2022物业管理师考试真题及详解9卷 第5卷 房地产转让可以分为( )。A有偿转让和无偿转让B使用权转让和所有权转让C共有转让和私人转让D以上都正确正确答案：A 从消费者角度看，资金的时间价值体现为( )。A放弃即期消费的损失所应得到的补偿B对因风险可能带来的损失所6得到的补偿C因货币贬值造成的损失所应得到的补偿D资金的增值特性正确答案：A房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有( )等。A:供款偿还期B:内部收益率C:净现值D:投资回报率E:现金回报率答案：B,C解析： 均衡点具有的特性包括( )。A存在性B唯一性C稳定性D自发性E恢复性正确答案：ABC越来越多的大型房地产投资企业通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划的目的是()A:降低融资成本B:获取开发利润C:提高投资者的资信等级D:抵消通货膨胀的影响答案：A解析：在房地产间接投资中，为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。按合同法规定，“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书”等为()。A:要约B:承诺C:要约邀请D:宣传答案：C解析：要约邀请，又称要约引诱，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。其目的不是订立合同，而是邀请相对人向其发出要约的意思表示。要约邀请只是当事人订立合同的预备行为，其本身不发生法律效果。合同法第十五条规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。2022物业管理师考试真题及详解9卷 第6卷 已知某项目评价时点的流动资产总额为3000万元，其中存货1000万元；流动负债总额1500万元，则该项目的速动比率为（ ）。A0.50B0.85C1.33D2.00正确答案：C 物业服务企业组织机构设置的要求是( )。A统一领导、分层管理B按照规模、任务设置C分工协作D精干、高效、灵活E加强专业管理的职能正确答案：ABCD为了防止某承租商随意改变其所租物业的使用方式，租约规定了()的内容。A:限制承租商在定地域范围内重复设店B:限制经营相似的用户C:关于每一独立承租单元的用途D:营业时间答案：C解析：制定关于每一独立承租单元的用途规定的条款主要目的，是为了防止某一个承租商随意改变其所承租物业的使用方式，保持整个购物中心或商场的统一协调。企业自我诊断评价是指()A:企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为B:各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容C:结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征D:从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价答案：B解析：企业自我诊断评价是指各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容。 下列工作日本物业管理协会不需要做的是( )。A建筑物的保全诊断B管理业务主任者资格认定C管理费保证制度D物业管理服务正确答案：D 物业管理招标的概念是( )。A物业管理服务产品预购的一种交易方式B运用价值观规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动C是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展的必然产物D是行业发展日趋成熟的体现正确答案：A2022物业管理师考试真题及详解9卷 第7卷 物业承接查验期，物业管理档案收集的特点包括( )。A收集期间较集中，一般集中在物业承接查验阶段，并与承接查验同步进行B物业承接查验期的档案收集内容主要是被承接查验物业及其附属设施设备的权属、技术和验收文件，一般称为物业基础资料档案C.档案收集的技术要求高，涉及面广，对物业管理公司的技术力量是一个重要的考验D.档案收集的索取对象较单一，主要是建设单位E.如收集处理不全或遗漏，会对今后的物业管理工作造成长远的影响正确答案：ACE关于单利利息和复利利息的表述，正确的有()。A:在投资分析中，一般采用单利计息B:复利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息C:复利计息是按本金加上先前利息周期所累计的利息进行计息D:我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算答案：B,C,D解析：调查按搜集资料方式不同可分为( )。A:全面调查和非全面调查B:统计报表和专门调查C:直接调查、凭证式调查、询问式调查D:抽样调查、重点调查和典型调查答案：C解析： 在真诚而又巧妙的批评中，可以较全面地了解对方犯错误的原因，更有针对性地帮助对方的方式是( )。A要选择一个适合的场合B批评的时机宜闲不宜忙，宜静不宜动C就一事论一事D倾听对方的解释，并站在对方的立场上分析对方犯错误的原因正确答案：D对业主在首次业主大会会议之上投票权的规定，是基于()，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。A:参加业主大会的人数比例B:业主大会议事规则的约定C:购房人合法权益的保护D:业主拥有的财产权份额答案：D解析：物业管理条例在立法过程中遵循的原则之一为：物业管理权利和财产权利相对应的原则。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。财务内部收益率是指在整个()内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A:开发期B:计算期C:性能寿命期D:动态投资回收期答案：B解析：财务内部收益率（IRR）是指项目整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。2022物业管理师考试真题及详解9卷 第8卷 房地产开发企业资质管理规定中规定，三级资质的房地产开发企业从事房地产开发经营( )年以上。A1B2C3D4正确答案：B新建物业查验的主要内容包括()。A:物业资料B:园林绿化工程C:业主资料D:共用设施设备E:物业共用部位、共用设施设备答案：A,B,D,E解析：新建物业查验的主要内容包括：物业资料；物业共用部位；共用设施设备；园林绿化工程；其他公共配套设施。中标人无正当理自不与招标人签订物业服务合同，应当()。A:没收中标人的履约保证金B:赔偿给对方造成的损失C:赔偿损失赔偿数额以履约保证金和招标人的损失数额之间的低者为赔偿标准D:赔偿损失赔偿数额以履约保证金的数额为限，履约保证金数额超过招标人的损失数额的，招标人还应当退还超过部分答案：B解析：招标人无正当理由不与中标人签订合同，或中标人无正当理由不与招标人签订合同，应当赔偿给对方造成的损失。土地使用权的出让方是国家，具体由()代表。A:市、县人民政府土地管理部门B:国务院C:省级人民政府D:国土资源部答案：A解析：土地使用权的出让方是国家，具体由市、县人民政府土地管理部门代表。 物业管理作为房地产（ ）的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。A开发阶段B设计阶段C消费阶段D使用阶段正确答案：C取得资格证书的人员，经()后方可以物业管理师的名义执业。A:登记B:注册C:聘用D:申请答案：B解析：2022物业管理师考试真题及详解9卷 第9卷闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分，小于( )的为小型电视监控系统。A:5个B:10个C:15个D:20个答案：B解析：本题考核的是闭路电视监控系统的规模。闭路电视监控系统的规模可根据监视范围的大小以及监视目标的多少来确定，监视系统的大小一般根据摄像机的数量划分为，小于10个的为小型电视监控系统;10100个之间的为中型电视监控系统;大于100个的为大型电视监控系统。 零售商业物业现场管理计划的费用测算中，设施维护费约占总费用的( )。A0.5%1%B2%3%C3%5%D8%12%正确答案：C工商行政管理具有对宏观控制和微观控制的双重作用，从控制的内容上看，宏观控制王要体现在( )。A:规范市场经营主体B:市场准入调控C:规范市场交易行为D:控制市场交易场所的市场经营秩序E:调控市场结构答案：A,B,C,E解析： 物业管理条例规定物业管理企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为告知业主，目的是( )。A统计哪些业主进行装修B帮助业主更好地装饰装修房屋C可起预防作用DB和C正确答案：D共用题干2022年6月，天乐小区刚刚建成，吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司签订了为期5年的物业服务合同，正式聘用新城物业公司对天乐小区的物业进行管理。天乐小区的业主在购买房屋时均同意或者默认了新城物业公司进行物业管理。2022年7月，在当地区房地产行政主管部门的指导下，天乐小区成立了业主大会并选举产生业主委员会，在首次业主大会上，有人对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同提出质疑，有人说这个合同是无效合同，有人说该合同是格式合同。大家众说纷纭，莫衷一是。大家对吴迪房地产开发公司与新城物业服务公司整订的物业服务合同莫衷是，说明该签订合同的行为是否有效需要进一步坚定，那么，无效民事行为是指()。A:行为开始时具有法律约束力B:有民事行为能力人实施的无效行为C:严重违反法律规定的有效要件，法律不承认其效力的行为D:行为成立后效力处于不确定状态的行为答案：C解析：无效民事行为，是指已经成立的民事行为，因不具备民事法律行为的生效条件，自始、绝对无效，不能发生当事人意思表示的法律效果的民事行为。无效的合同，是指合同欠缺有效要件，当事人约定的内容依法不具有法律约束力的合同。依据合同法第四十条、第五十二条、第五十三条，合同无效的情形主要包括：以欺诈、胁迫的手段订立且损害国家利益的合同，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，造成对方人身伤害、因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款，格式条款及免责条款无效。合同无效并不当然是合同全部内容无效，当无效的原因存在于合同的全部时，合同全部无效，无效的原因仅存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分有效。C项，限制民事行为能力人订立的合同效力待定。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。合同订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的状态。当事人立合同，采取要约、承诺方式。 统计调查按调查的组织形式分有( )。A全面调查B非全面调查C统计报表D专门调查E抽样调查正确答案：CD