2022房地产估价师答疑精华7节.docx
2022房地产估价师答疑精华7节2022房地产估价师答疑精华7节 第1节 假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。A0.22B0.46C2.10D2.45正确答案：C(2022真题) 保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。（）答案：对解析：本题考查的是保险的基本原则。人身保险是指以人的生命或身体为保险标的，以被保险人的死亡、疾病、伤害等人身危险为保险事故的一种保险。人身保险主要包括人寿保险、健康保险和意外伤害保险。保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有（）。A实收资本B预付工程款C预收售房款D商品房销售收入答案：B解析：会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。A 项属于所有者权益类；C 项属于负债类；D 项属于损益类。（）的宽度在任何情况下不得小于50mm。A、沉降缝B、伸缩缝C、温度缝D、防震缝答案：D解析：本题考查的是变形缝。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。参见教材P99。 用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图正确答案：A建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是( )。A.功能提高小于费用提高 B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降 D.功能不变，费用增加答案：B解析：价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。在价值工程中，价值的定义为： 因此，提高价值的方法有：功能提高，费用不变；功能不变，费用降低；功能提高，费用下降；功能提高大于费用提高；功能下降小于费用下降。供给曲线是一条（）倾斜的曲线。A、自左上方向右下方 B、自左下方向右上方 C、两边高中间低 D、中间高两边低答案：B解析：本题考查的是供给及其变动。供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。下列各项中，不属于工程建设其他费中固定资产其他费用的是（）。A.生产准备及开办费 B.研究试验费 C.环境影响评价费 D.场地准备及临时设施费答案：A解析：本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。选项A，属于工程建设其他费用中的其他资产费用。2022房地产估价师答疑精华7节 第2节房地产估价机构受委托进行复核评估的，应另外收取评估费用。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。 在房地产开发项目的前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 相邻关系的实质，从义务方面来说是对所有权、使用权的一种限制。在现实生活中，主要存在下列几种相邻关系（ ）。A通风与采光的相邻关系B险情危害相邻关系C排水与排污的相邻关系D通风、采光、排水、排污的相邻关系E隔声、隔热、通风、采光的相邻关系正确答案：BD在现实中主要存在通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系两类。 外国投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，不再另外征收其他所得税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（）。A、发行企业债券B、向银行借入信用贷款C、房地产开发贷款D、在公开市场上发行股票E、土地储备贷款答案：A,B,C,E解析：考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。 某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（ ）万元。A2.48B7.13C13.50D31.00正确答案：B66500+12000000*0.0004=71300 根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制修建性详细规划。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 收益性房地产的价值高低主要取决于（ ）。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短正确答案：BCEA一(n一1)b=0=>n=A÷6+1=38÷3+1=14对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格答案：D解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。2022房地产估价师答疑精华7节 第3节进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间（）。A、相互排斥B、相互独立C、相互关联D、互补答案：B解析： 本题考查的是单因素与多因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，首先假定各因素之间相互独立。参见教材P223。房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析： 本题考查的是估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。某商铺共二层，总建筑面积200。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/，约定每年租金递增率为3%；运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/，二层租金是一层租金的0.6倍；在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍；该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格（假设该类商铺的报酬率为10%）。答案：解析：假定各年的租金收入均发生在年末1.租约期内该商铺一年前整体出租，年租金为1680价值时点的第一年净租金收益=200×1680×（1+3%）×200×（125%）=25.956万元2.租约期外价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/，则：一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920×1.25×（15%）4=2917.215（元/m2）二层层高3.5m的租约期外第一年租金为：1920×0.6×（15%）4=1400.2632（元/m2）租约期外第一年净租金收益=（2917.215×100+1400.2632×100）×（1-25%）=323810.865（元）3.转售转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，第11年净租金收益=1920×（15%）10×1.25×1001920×（15%）10×0.6×100（125%）=433937. 5286（元）V85.7521107.7310262.106455.59（万元）下列宗地代码中，代码为2位的是（）。A.第一层县级行政区划代码B.第二层地籍区代码C.第三层地籍子区代码D.第四层宗地特征码答案：D解析：本题考查的是不动产权籍图。宗地（宗海）代码为五层19位层次码，第一层为县级行政区划，代码为6位；第二层为地籍区，代码为3位；第三层为地籍子区，代码为3位；第四层为宗地（宗海）特征码，代码为2位。参见教材P169。变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是平均差系数。（）答案：错解析：本题考查的是变异指标。变异系数是以相对形式表现的变异指标。变异系数通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。某厂房的建筑面积为4800m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m2，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m2，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/m2；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m2。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0请计算该房地产目前的积算价值。答案：解析：具体的计算过程如下：成本法计算公式为：旧的房地积算价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧。（1）计算土地重新购建价格（2）计算建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润，设建筑物重新购建价格为x，则（3）计算建筑物折旧对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。物质折旧=50000+2107.98×4800×5×1/（501）=1082480（元）。因功能缺乏造成的折旧先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额为由于修复费用66万元<增加行车所能带来的房地产价值增加额117.78万元，因此该功能缺乏引起的折旧是可修复的，折旧额=66万元。（4）该房地产积算价值=457.64×8000+2107.98×4800660000=13119424（元）。下列选项中，关于房地产变现能力的说法正确的是（ ）。A.保龄球馆的一个球道一般也可以分割转让B.生地价格便宜，其变现能力一般强于熟地C.房地产的变现能力强于一般的有价证券投资D.特殊厂房比通用厂房变现能力弱答案：D解析：本题考查的是房地产的难以变现的特性。选项A错误，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，在物理上一般是不可分割转让的；选项B错误，通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的变现能力弱，在建工程一般比现房的变现能力弱；选项C错误，房地产与存款、股票、基金、债券、黄金等相比，变现能力弱；选项D正确，通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房一般比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。P66。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。某宗房地产某年1月1日的成交价格为1500 美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2，（假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.65元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.40元人民币）。A、1450B、1496C、1540D、1659答案：D解析： 考点:市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：（1500×6.6580×8）÷ 6.41659（美元/m2）。2022房地产估价师答疑精华7节 第4节洛伦莰曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。（）答案：对解析：本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦莰曲线越是靠近 四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收 入分配越不平均。参见教材P201。反映企业营运能力的财务分析指标有( )。A.流动比率 B.应收账款周转率C.资产报酬率 D.存货周转天数E.资产负债率答案：B,D解析：营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。对同一房地产而言，建筑面积单价套内建筑面积单价使用面积单价。（）答案：错解析：本题考查的是建立比较基础。对同一房地产而言，一般情况下，建筑面积套内建筑面积使用面积，则建筑面积单价套内建筑面积单价使用面积单价。 如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请公安机关先予执行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。（）答案：对解析：本题考查的是是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。 房地产开发经营业主要是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于合法原则具体应用的说法，错误的是（ ）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响答案：B解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估价对象。P156。某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（）年。A.38B.40C.58D.60答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。5021038年。 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。A10B9C1D0.9正确答案：C2022房地产估价师答疑精华7节 第5节在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为( )。A.28.60% B.35.00% C.40.00% D.50.00%答案：C解析：物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责是（）。A.查验申请人提供的权属证明 B.审查申请人提供的评估报告 C.以年检的形式进行重复登记 D.对被登记房屋进行实地查看答案：A解析：本题考查的是不动产登记机构。选项B不得要求对不动产进行评估；选项C不得以年检等名义进行重复登记，选项D不是必经程序，有必要时可查看。工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工程建设全过程中的( )。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制答案：A,B,D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含（）。A.开发商的直接损失 B.开发商的精神损失等间接性损失 C.购房人的精神损失等间接性损失 D.商品房销售代理商的直接损失 E.购房人的直接损失答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2022年10月的价值最接近于（ ）万元。A536B549C557D816正确答案：A 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不动产登记制度是现代（）法中的一项重要制度。A.物权 B.债权 C.质权 D.抵押权答案：A解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记制度是现代物权法中一项重要的制度。 下列关于房地产测绘的特点的说法有误的是（ ）。A房地产测绘图一般比例尺很大B房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素C房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算D房地产测绘的复测周期一般为1年正确答案：D下列关于厂商均衡条件的说法中，正确的有（）。A.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等 B.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等 C.此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量 D.此时厂商的产量一定时，成本支出最少 E.此时厂商的产量一定时，成本支出最多答案：A,C,D解析：本题考查的是生产理论。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。2022房地产估价师答疑精华7节 第6节保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。A.财产损失保险 B.保证保险 C.责任保险D.信用保险答案：D解析：信用保险与保证保险的主要区别：投保人不同：债权人投保债务人的信用风险的，为信用保险；债务人为自己的信用投保的，是保证保险。 总地价8000万元属于（ ）。A建安工程费B工程建设其他费用C预备费D直接工程费正确答案：B某宗土地总面积为1000m2，容积率为3，土地单价为3600元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。A.105B.120C.150D.360答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价新规划条件下地价旧规划条件下地价3600/3×（43）×1000120（万元）。P382。张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2022年10月时，王某的权益价格为（ ）A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益与2022年10月的现值之和B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益与2022年10月的现值之和C.该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2022年10月的现值之和答案：D解析：某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09。（）答案：对解析：本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。参见教材P156。下列控制性详细规划的控制指标中，属于建筑形态控制规定性指标的有（）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑高度E.建筑后退红线距离答案：D,E解析：本题考查的是控制性详细规划。选项A属于环境容量控制规定性指标；选项B属于环境容量控制指导性指标；选项C属于城市设计引导及控制指导性指标。参见教材P3335。 在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ）。A商品证券B货币证券C资本证券D投资证券正确答案：C土地使用权的出让、转让市场是土地一级市场，土地使用权租赁和抵押则是土地二级市场。（）答案：错解析：本题考查是是建设用地使用权二级市场管理。土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场。 房地产开发项目财务评价的基本报表包括（ ）。A总投资估算表B现金流量表C资金来源与运用表D损益表E资产负债表正确答案：BCDE2022房地产估价师答疑精华7节 第7节 明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由37名的单数业主担任。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？(1)项目总开发价值项目建筑面积:4 000m2X5.5=22000m2标准层每层建筑面积：22 000-4000X(1-60%)X4m2/10=1560m2项目总销售收入：22 000m2X12000元/m2=26400万元销售税费：26 400万元X3.0%=792万元项目总开发价值：（26 400792)万元=25608万元(2)项目总开发成本土地费用：5 000万元建造费用：22 000m2X3500元/m2=7700万元专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700万元X8%=616万元其他工程费：4 60万元管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.0%=413.28万元财务费用a. 土地费用利息：7700万元X(1+10%/4)3X41=2655.64万元b.建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+413.28)X(l+10%/4) (2/2）X41万元=953.97万元c.融资费用：（2 655.64+953.97)万元X10%=360.96万元d.财务费用总计：（2 655.64+953.97+360.96)万元=3970.57万元市场推广及销售代理费用：26 400X(0.5%+3.0%+6.5%)万元=2640万元项目总开发成本：(5000+7700+616+460+413.28+3970.57+2640)万元=20799.85万元(3)开发利润：（25 608-20799.85)万元=4808.15万元(4)成本利润率:4 808.15/20799.85X100%=23.12%答案：解析：改错如下：(1)标准层每层建筑面积：（22 000-4000X60%X4)m2/10=l240m2(2)销售税费：26 400万元X6.5%=1716万元(3)项目总开发价值：（26 400-1716)万元=24684万元(4)管理费用：（5 000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元(5)土地费用利息：5000万元X(1+12%/4)3X41=2128.80万元(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+482.16)X(l+12%/4) (2/2)X41万元=1161.98万元(7)融资费用：（2 128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元(8)财务费用总计：（2 128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元(9)市场推广及销售代理费用：26 400万元X(0.5%+3.0%)=924万元(10)项目总开发成本：(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元(11)开发利润：(24 68418802.02)万元=5881.98万元(12)成本利润率：5 881.98/18802.02X100%=31.28% 经济适用住房采取（ ）的方式进行。A出让B行政划拨C有偿转让D无偿转让正确答案：B对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A、 土地费用高B、 无投资风险C、 投资者易与政府沟通D、 开发周期长答案：A解析：因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费正确答案：ABD金融工具包括票据、债券等债权债务凭证，但不包括所有权凭证。答案：错解析：金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括债权债务凭证(票据、债券等)，以及所有权凭证(股票)，它们是金融市场上交易的对象。 对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场B潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场C潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场D服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场正确答案：C 房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×
