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2022房地产估价师经典例题9卷2022房地产估价师经典例题9卷 第1卷投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。A抵御通货膨胀的影响B提高资本金的投资收益率C提高全部投资的平均收益率D降低借贷资金的资金成本答案：B解析：投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（ ）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位答案：B解析：收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。 权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A、992B、3306C、10014D、12723答案：C解析： 本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=420/13%×1-1/（1+13%）3+1.3V/（1+13%）3。计算得到：V=10013.49（万元）。在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。关于短期资金市场的含义和特点说法错误的是（）。A、融资期限短B、参与者主要是机构的投资者C、流动性D、为解决长期资金周转的需要答案：D解析： 本题考查的是短期资金市场。短期资金市场的含义和特点包括：融资期限短；融资的目的是为解决短期资金周转的需要；参与者主要是机构投资者；金融工具有较强的货币性，即流动性。 某居民楼总建筑面积为5000，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（ ）。A3%B35%C7%D4%正确答案：D某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。A、 由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B、 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C、 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D、 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度答案：C解析：2022房地产估价师经典例题9卷 第2卷 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A50%B65%C60%D154%正确答案：B答案 B建筑密度建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%65%。下列资金中，可以用于购买国债的有（）。A.施工单位工程款B.在建工程抵押贷款C.商品房预售资金D.住房公积金答案：D解析：本题考查的是住房公积金制度。在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（）。A、10000B、11000C、14000D、15000答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的条件。甲公司本次可抵押的商品房建筑面积=该项目总建筑面积20000-人民法院预查封面积6000-商品房预告登记面积3000=11000。张某于2022年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2022年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2022年以来处于稳定上涨状态。注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整答案：D解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。房地产价格与房地产需求成（）相关，与房地产供给（）相关。A、正，正B、正，负C、负，负D、负，正答案：B解析：考点:房地产均衡价格。房地产价格与房地产需求成正相关，与房地产供给负相关。某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体( )。A.既是外墙也是纵墙 B.既是外墙也是横墙C.既是山墙也是纵墙 D.既是山墙也是横墙答案：A解析：按所处位置不同，墙可分为外墙和内墙。外墙指建筑四周与室外接触的墙；内墙是位于建筑内部的墙。按其方向不同，墙可分为纵墙与横墙。纵墙指与建筑长轴方向一致的墙；横墙是与建筑短轴方向一致的墙。 住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师经典例题9卷 第3卷 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是（ ）。A国务院B国务院建设行政主管部门C城市规划主管部门D土地管理局正确答案：B答案：B。国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化，将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是（）。A.避强定位方式 B.二次定位方式 C.对抗性定位方式 D.产品差别化方式答案：B解析： 本题考查的是市场定位。市场定位主要有三种方式：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。因继承取得不动产物权的，自( )时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载于登记簿D.领取不动产权证书答案：A解析：因继承或者受遗赠(受遗赠赠与，受遗赠继承；受遗赠人是法定继承人以外的公民、社会团体或国家)取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A资金融入方需要还本付息B在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E权益融资主要来源于个人投资者答案：B,C,D解析：A 项，房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。房地产权益融资不需要资金融入方还本付息。E 项，不同类型的房地产企业，权益资本的融通方式有所不同。有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金，由于该类股权投资的流动性较差、出售量有限，因此融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资本，该类股权投资的流动性较好、面向大众投资者，因此融资能力较强。写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（）答案：对解析： 本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。A、 93.75B、 115C、 293.75D、 315答案：D解析：知识点 补地价的测算 据调查，某城市2022年初总家庭数为120万户，户均年可支配收入为5力元，约有1 5%的家庭打算当年购房，平均住房需求80/户，则2022年该市新建商品住房的总市场潜量是（ ）万。A1260B1380C1440D2100正确答案：C2022房地产估价师经典例题9卷 第4卷房地产估价师的注册有效期为( )年。A.2B.3C.4D.5答案：B解析：房地产估价师注册有效期为3 年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30 日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3 年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。确定城市规模的常用方法有（）。A.综合平衡法 B.加权分析法 C.区域分配法 D.环境容量法 E.线性回归分析法答案：A,C,D,E解析：本题考查的是城市性质与城市规模。确定城市规模的常用方法有综合平衡法、区域分配法、环境容量法、线性回归分析法。 房地产开发项目的总开发成本中不包括含销售税金。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的（ ）注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。A.一名以上B.两名以上C.三名以上D.五名以上答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。整体评估报告和分户评估报告应当由负责该房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。P62。 房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）A分离B独立C对立正确答案：D无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。答案：对解析：无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B、还款当年按年末偿还，按全年计息C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E、等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等答案：A,B,D解析：考点:利息。选项C错误，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率；选项E错误，等额还本付息时，每期偿还的本息和相等，每期偿还的本金额不等。需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。2022房地产估价师经典例题9卷 第5卷 在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。人民法院在裁定拍卖住房后，应当给予陈某（ ）个月的腾空搬迁宽限期。A.1B.2C.3D.6答案：D解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。 一般规定，开发商投入的建设资金(不含土地费用)达到或超过地上物预计总投资的30以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。A、 3816B、 3899C、 4087D、 4920答案：D解析：知识点 净收益每年不变的公式下列房地产中，属于可以转让的有（）。A被查封的房地产B异议登记期间的房地产C抵押权人同意转让的房地产D购买已满五年的经济适用住房E已登记尚未领取房屋所有权证的住房答案：C,D解析：宪法第十条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”现阶段按照国家有关规定，区的建设用地使用权的途径有：通过行政划拨方式取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。参见教材P7。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（）答案：错解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。 按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括（ ）。A结算类中间业务B决算类中间业务C担保型中间业务D融资型中间业务正确答案：B2022房地产估价师经典例题9卷 第6卷下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产估价职业道德。选项C、E错误，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。参见教材P37。合同生效后，当事人就履行费用的负担约定不明确的，由履行义务的一方负担。（）答案：对解析： 本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担。 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签定C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有( )。A.降低再贴现利率 B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率 D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券答案：A,E解析：通常，当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。 国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让正确答案：BCE国土资源部于2022年出台的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权，规定（国土资源部令第ll号）增加了国有土地使用权出让的挂牌出让方式。11号令同时规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地。必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2022年初进行了重新装修。2022年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示（）。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力答案：D解析： 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A 时点指标B 相对指标C 时期指标D 平均指标正确答案：A某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。A.应缴纳房屋所有权登记费80 元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税答案：A解析：B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，刘某取得安置房不需要缴纳营业税，也就不存在营业税的免征不免征。C 项，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。D 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。刘某取得的安置房比被拆迁房屋面积大，应缴纳土地增值税。2022房地产估价师经典例题9卷 第7卷利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优答案：A,D,E解析：本题考查的是概率分析中期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。参见教材P234。 开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（ ）。A20%B30%C40%D50%正确答案：B 写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金400元/m2，则其面临（ ）。A市场供求风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险正确答案：D通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。当收益是通过他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。以固定租金方式出租的物业租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。路线价法主要适用于（）的估价。A.乡村临街商业用地 B.乡村临街居住用地 C.城镇临街商业用地 D.城镇临街居住用地答案：C解析：本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（ ）收执。A抵押人B抵押权人C房屋权属登记机关D公证机关正确答案：C(2022真题) 下列保险原则中，不适用于人身保险的是（）原则。A.近因B.最大诚信C.保险利益D.权益转让答案：D解析：本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则是损失赔偿原则派生出来的原则。权益转让原则仅适用于财产保险，不适用于人身保险。 城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率A比例B超额累进C全额累进D幅度定额正确答案：D最高最佳使用同时符合( )标准。A、 无任何风险B、 法律上许可C、 技术上可能D、 经济上可行E 价值最大化答案：B,C,D,E解析：最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。2022房地产估价师经典例题9卷 第8卷 某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000，规划容积率为55。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元/，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元/，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的35%。预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和55%。项目开发期为2年，建造期为15年。土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为77%，按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为30%，求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/，求该项目保本的最低销售量。正确答案： 下列关于房产分幅图的描述有误的是（ ）。A是测绘分丘图和分户图的基础材料B是绘制房产权证附图的基本图C绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗D是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图正确答案：B房产分幅图是房产登记和建立户籍资料的索引和参考资料，而分丘图才是绘制房产权证附图的基本图。实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（）答案：对解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策答案：A解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。参见教材P230。下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A、发行公司债券B、权益型房地产投资信托基金C、发行股票D、商业银行贷款答案：A解析： 本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项B、C属于权益融资；选项D，银行贷款属于债务融资，但不能公开交易。参见教材P298。融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A、政策风险 B、资金供应风险 C、经营风险 D、利率风险 E、汇率风险答案：B,D,E解析： 本题考查的是房地产项目融资方案。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：控制性详细规划的控制体系中属于规定性指标的有（）。A、用地性质 B、用地面积 C、建筑密度 D、人口容量 E、绿地率答案：A,B,C,E解析：本题考查的是控制性详细规划。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位。人口容量属于指导性指标。2022房地产估价师经典例题9卷 第9卷利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（ ）。A.功能提高小于费用提高B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降D.功能不变，费用増加答案：B解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。利用价值工程理论，提高价值的方法有：（1）功能提高，费用不变；（2）功能不变，费用降低；（3）功能提高，费用下降；（4）功能提高大于费用提高；（5）功能下降小于费用下降。实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。A.物业服务成本B.法定税费C.物业服务企业的酬金D.物业服务企业的利润答案：C解析：本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 资产报酬率越低，说明企业的获利能力越强。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较高的单位确定资质等级。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、房地产市场高涨、市场供应短缺C、房地产开发商有明确、固定的销售对象D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争答案：D解析：考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。下列交易实例中，不得选作可比实例的是（ ）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点答案：D解析：本题考查的是选取可比实例。选项D，可比实例的成交日期不得晚于价值时点。P182183。若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小答案：B,E解析：概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。 对土地利用的限制可以归纳为以下几个方面，即（ ）。A土地征用管制B土地使用管制C房地产相邻关系的限制D土地权利设立以及行使的限制E土地出让管制正确答案：BCD