2022房地产估价师考试试题及答案8辑.docx

2022房地产估价师考试试题及答案8辑2022房地产估价师考试试题及答案8辑 第1辑建筑工程一切险不包括第三者责任险。（）答案：错解析： 本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者的伤害或财务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。房地产具有供给有限特性，本质上在于土地的总量有限和面积不能增加。（）答案：错解析：考点:供给有限。房地产具有供给有限特性，本质上还不在于土地的总量不能增加，而是土地不可移动性。 房地产投资的优点有( )。A投资回收期长B相对较高的收益水平C易于获得金融机构的支持D需要专门的知识和经验E能抵消通货膨胀的影响正确答案：BCE答案 BCE A、D两项属于房地产投资的缺点。 为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（）。A、建设期又可分为前期和建造期 B、在预售情形下，销售期和建设期没有重叠 C、在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠 D、在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠 E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日答案：A,C,D,E解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在预售情形下，建设期和销售期有重叠用来求年值的系数有（）。A、一次支付终值系数B、等比序列现值系数C、等比序列年费用系数D、等额序列支付资金回收系数E、等额序列支付储存基金系数答案：C,D,E解析：本题考查的是复利计算。求年值的系数有三个：等额序列支付资金回收系数、等额序列支付储存基金系数和等比序列年费用系数。一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（）万元。A.72 B.75.47 C.76 D.80答案：D解析：本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4×（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+19×4.24/（1+6%）=80（万元）。 申请注册房地产估价师执业资格证时需提供的资料有（ ）。A房地产估价师初始注册申请表B房地产估价师执业资格证书C业绩证明D所存单位考核合格证明E个人家庭、工作简历正确答案：ABCD除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的.还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。2022房地产估价师考试试题及答案8辑 第2辑 在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 （ ）正确答案： 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派（ ）成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。A3人（含3人）B5人（含5人）C3人（含3人）单数D5人（含5人）单数正确答案：C 某市w房地产开发公司(以下简称w公司)拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。w公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，w公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，w公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。请根据材料回答下列问题：第 108 题 w公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABD房地产供给有限特性的本质是（）。A、土地总量有限B、房地产的不可移动性C、房地产的独一无二性D、房地产的价值量大答案：B解析：考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。 股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某城市居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A0.36B1.22C2.78D3.25正确答案：C 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（ ）。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查搜集的资料及其来源渠道C。预计所需的时间、人力、经费D估价作业步骤和时间进度安排E违约责任正确答案：ABCDE项为估价委托合同的内容。 以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（ ）。A非理性预期B价格机制C容积率控制D生产的时间落差正确答案：B房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。2022房地产估价师考试试题及答案8辑 第3辑已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。A、 12.55%B、 12.68%C、 14.75%D、 15.01%答案：C解析：解析 复利系数的应用对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。（）答案：对解析：本题考查的是强制拍卖的注意事项。对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为，但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A、设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B、知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C、百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的金额D、营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高答案：D解析：考点:零售商业物业的租金。选项D错误，毛利低则其租金的百分比设置也低。下列关于房地产投资利弊的表述中，正确的有（）。A.房地产投资具有相对较高的收益水平 B.房地产投资回收期较长 C.房地产投资无法抵消通货膨胀的影响 D.房地产投资易于获得金融机构的支持 E.房地产投资需要专门的知识和经验答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产投资的利弊。选项C错误，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。保险利益消失，保险合同随之失效。（）答案：对解析：保险利益原则是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的又是产生保险利益的前提。写字楼的可出租面积是指（）。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2022年5月4日，A部门作出征收决定，2022年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。关于“2022年5月4日，A部门作出征收决定，2022年5月7日，作出公告”的表述，正确的为（ ）。A.做出征收决定的，应当是市县级人民政府B.2022年5月4日为征收补偿评估的价值时点C.征收补偿评估的价值时点应为征收决定公告之日D.征收部门应当在2022年5月4日前进行社会稳定性评估答案：A,C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。征收补偿评估的价值时点为征收决定公告之日；市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。P57。 当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×2022房地产估价师考试试题及答案8辑 第4辑 二、三级资质房地严估价机构不得设立分支机构，但可承接外地业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。A宗地用途B容积率C建筑物的允许高度D建筑物的结构正确答案：ABC某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。A、 15B、 16C、 17D、 30答案：B解析：估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。A、审计费B、利息C、外汇汇兑净损失D、融资代理费答案：A解析：考点:投资估算。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。选项A属于管理费用。 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：×财政政策和货币政策是最常用的两种微观经济政策。（）答案：错解析：本题考查的是宏观经济政策。财政政策和货币政策是最主要、也是最常用的两种宏观经济政策。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。 ( )答案：错解析：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。 行政裁决的主要制度有（ ）。A行政调解制度B拆迁听证制度C集体决策制度B行政复议制度E行政公开制度正确答案：ABC2022房地产估价师考试试题及答案8辑 第5辑某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：考点:净收益测算的基本原理。折旧费，抵押贷款还本付息额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500405065345（万元）。经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。A相互影响性B寿命长久性C数量有限性D保值增值性答案：A解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。经济学所讲的外部性又称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为：有利的外部性，又称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价；有害的外部性又称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。王某与甲房地产开发商，签订了某套商品住宅的买卖合同，关于该合同的分类，归类正确的是（）。A.非典型合同B.不要式合同C.双务合同D.无偿合同答案：C解析：本题考查的是合同法概述。买卖合同属于典型合同、双务合同、有偿合同、要式合同。参见教材P412。在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（）。A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。 房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是（ ）。A一级资质B一、二级资质C一三级资质D一四级资质正确答案：A二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（ ）。A.该房地产位于28层办公楼的第8层B.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南答案：B解析：本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中对位置的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。选项B，属于区位状况描述中对交通的描述。本题考的很细。下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。A现在按9.5折一次性支付B一年后一次性支付C现在首付30，余款在未来3年内分年等额支付D现在首付50，余款在未来10年分年等额支付答案：D解析：设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，实际价格=0.95a；B项，实际价格=a/（1+6%）=0.94a；C项，实际价格=30%a+70%a/3×（P/A，6%，3）=0.924a；D项，实际价格=50%a+5%a/10×（P/A，6%，10）=0.868a。比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。房地产开发项目的主要不确定性因素包括（）。A、建筑安装工程费B、开发期与租售期C、权益投资比率D、资本化率E、贷款利率答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。2022房地产估价师考试试题及答案8辑 第6辑在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。（）答案：对解析：本题考查的是供给及其变动。在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线答案：A解析：编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 评估拆迁价格应精确到（ ）。A元B角C百元D由双方协商正确答案：A拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。A、 借款偿还期B、 利息备付率C、 流动比率D、 偿债备付率E 速动比率答案：B,D解析：知识点 清偿能力指标及其计算 随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。A 单独深度价格修正率B 累计深度价格修正率C 平均深度价格修正率D 加权深度价格修正率正确答案：B 有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( )为好。A重建成本B重置成本C完全成本D重新购建价格正确答案：A答案 A重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用重建成本最好。在运用成本法估价时，现实中的房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（）答案：错解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 房地产市场结构包括（ ）。总量结构；垂直结构；区域结构；产品结构；供求结构；投资结构；消费结构ABCD正确答案：C2022房地产估价师考试试题及答案8辑 第7辑 在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本正确答案：D答案 D 资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的( )为基础计算的。A、 建筑面积B、 总出租面积C、 可出租面积D、 营业面积答案：B解析：知识点 零售商业物业的租金证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。（）答案：对解析：本题考查的是证券的一般特征。证券价格是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为( )万元。A100B42C63D77正确答案：A答案 A根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V12÷(8%-2%)-7÷(8%-1%)100(万元)。下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（ ）。A.房屋基础和结构的投资B.土地购置费用C.城市公共配套设施建设费D.房屋水、电、卫等附属工程的投资E.厂房内的工艺设备购置和安装费用答案：A,D解析：房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A、风险估计 B、风险评价 C、风险辨识 D、风险分析答案：C解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。(2022真题) 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级答案：A解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。 （ ）实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。A路线价法B基准地价修正法C临街深度法D四三二一法则正确答案：A本题主要考查的是路线价法的理论依据2022房地产估价师考试试题及答案8辑 第8辑只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。答案：对解析：当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%答案：A解析：本题考查的是投资利润率。参见教材P199。（），应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。A.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人D.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金答案：D解析：本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。参见教材P223。 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。 房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2000年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。请根据材料回答下列问题：第 96 题 按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。A500B1000C250D1500正确答案：A 从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产正确答案：BCE如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（）答案：对解析：名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。 根据建筑安装工程费用项目组成，措施费不包括( )。A、安全防护费B、文明施工费C、夜间施工费D、材料费正确答案：D