2022房地产经纪人历年真题7辑.docx

2022房地产经纪人历年真题7辑2022房地产经纪人历年真题7辑 第1辑根据法律规定，下列行为中，属于无效法律行为的有（）。A.代理人超越代理权限订立的合同B.违反法律、行政法规强制性规定的法律行为C.恶意串通损害他人合法权益的法律行为D.因重大误解而订立的合同E.处分权欠缺的法律行为答案：B,C解析：知识点:法律行为的效力样态。常见的效力未定的法律行为有：无权处分；狭义无权代理；债务承担；限制行为能力人实施的待追认行为。选项AE属于效力未定的法律行为。选项D属于可撤销的法律行为。表现房地产经纪人员个性心理特征的核心是（ ）。(2022、2022、2022年真题)A.信念B.性格C.气质D.能力答案：B解析：个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。2022年3月，甲房地产开发有限责任公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发有限责任公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。甲公司销售该工程应缴纳相关税费，税收与其他分配方式相比，具有（ ）特征。A.强制性B.无偿性C.固定性D.多样性答案：A,B,C解析：税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。与其他分配方式相比，税收具有的特征包括：强制性；无偿性；固定性。在房地产开发活动中，关于房地产业与建筑业的关系的表述正确的是（ ）。A.房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系B.建筑企业是房地产开发建设的甲方，房地产企业是乙方C.建筑企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务D.房地产企业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务答案：A解析：房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产开发企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑施工企业是乙方；房地产开发企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑施工企业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。按照缴税标准可分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅的标准有（）。A.住宅小区建筑容积率在2.0以下（不含2.0）B.单套建筑面积在144m2以上（不含144m2）C.单套层高在3.0m以上（不含3.0）D.实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍E.住宅小区建筑绿地率在0.4以上（不含0.4）答案：B,D解析：按照缴税标准可分为普通住宅和非普通住宅，非普通住宅有三个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；单套建筑面积在144m2以上（不含144m2）；实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个即为非普通住宅，反之则为普通住宅。房地产经纪服务合同采用（）形式是中外房地产市场的惯例。A、口头B、书面C、公证D、法律答案：B解析：房地产经纪服务合同的特征包括：房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。消费者胡某在购房过程中具有明确的目的和动机，不轻易受外界影响，按照自己的信 念,知识和行为方式达到既定的购买目的，这属于消费者意志品质的（）。 A:独立性B:果断性C:坚定性D:自制力答案：A解析：共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经批准实施一综合小区开发项目，规划容积率为 21。该项目位于城市规划区内的城乡结合部，占地120000m2，其中有40000m2属于国 有土地，其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项 目。该项目由乙建筑工程公司(以下简称乙公司)承包施工，于2022年1月1日动工，工 期10个月。建设过程中，甲公司将在建工程向银行申请抵押贷款。下列关于该项目用地的表述中，正确的为（）。 A:该项目范围内的乡镇企业用地不需办理集体土地征收手续B:该项目经济适用住房用地可采取划拨方式C:该项目商业城必须采取出让方式D:该项目土地使用权出让的最高年限为50年答案：B,C解析：2022房地产经纪人历年真题7辑 第2辑某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/m2，销售税费率为20%，该项目保本售价应为（ ）元/m2。(2022年真题)A.4167B.6250C.10000D.25000答案：B解析：目标利润定价法以总成本和目标利润为定价原则。保本售价即为目标利润为零，目标利润单位价格公式：目标利润单位价格（固定总成本目标利润额）÷预计销售面积单位变动成本÷（1销售税费率）则单位保本价格（固定成本总额÷预计销售面积单位变动成本）÷（1销售费率）（20000000÷100003000）÷（120%）6250（元/m2）。（三）某一房地产开发公司甲拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了丙厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工乙的房屋产权单位为丙厂，职工乙为公有住房承租户，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，职工乙因为补偿标准问题与开发公司甲产生矛盾。若丙厂与职工乙继续保持租赁关系，请回答下列问题开发公司甲领取以下有关法律凭证：土地使用权证；建设用地规划许可证；施工许可证；建设工程规划许可证，先后顺序正确的是（）。A、B、C、D、答案：C解析：建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。即以划拨方式取得国有建设用地使用权的领取法律凭证的顺序为：建设用地规划许可证建设工程规划许可证土地使用权证施工许可证。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。即以出让方式取得国有建设用地使用权的领取法律凭证的顺序为：建设用地规划许可证土地使用权证建设工程规划许可证施工许可证。本案例中，房地产开发公司欲得到土地建大型酒店属于商业用地，应通过出让方式取得土地使用权。民法的基本原则中，处于首要地位的是（）原则。A、公平B、诚实C、自愿D、平等答案：D解析：平等原则，即在民事活动中当事人在法律地位上是平等的，其合法的民事权益受法律平等保护。关于房屋权属登记申请人，不正确的表述是( )。A、 申请人为法人，其他组织的，应当使用法定名称，由其法定代表人申请B、 申请人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名C、 夫妻共有的房屋，由夫妻共同申请D、 设定房地产抵押权登记，由抵押人申请答案：D解析：知识点 申请房地产权属登记的条件以划拨方式取得土地使用权的，土地使用权初始登记要提交的文件有( )。A.已付清土地使用权出让金的证明B.身份证明C.初始登记申请书D.土地使用权出让合同E.地籍图答案：B,C,E解析：商品房销售中出现的平均价格有（ ）。A.应价的平均价格B.标价的平均价格C.起价的平均价格D.表格价的平均价格E.成交价平均价格答案：B,E解析：均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。私盘制房源信息共享形式的缺点表现在( )。A:不利于保障收集房源信息的经纪人利益B:不利于提高经纪人收集房源信息的积极性C:经纪人会存在"留盘"行为D:经纪人在短时间内没有与买方代理经纪人实现信息的交换，还可能导致交易的延迟或者失败答案：D解析：关于房地产经纪门店协商租赁条件的表述，不正确的是（）。A、 租金价格的谈判以尽可能降低租赁成本为原则，列出客观、合理的降价理由B、 门店租金的缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付两种C、 通常附加条件中最关键的有免租装修期的协商D、 一般情况下，出租人会收取相当于3个月月租的资金作为押金，签约前两年租金一般不作递增，两年后按双方约定比率逐年递增答案：D解析：门店经营成本中租金所占成本的比率很高，所以必须谨慎考虑和核算，应全面考虑门店经营的可行性和可持续性，特别要注意以下环节的协商：租金价格及调整。租金价格的谈判以尽可能降低租赁成本为原则，列出客观、合理的降价理由。缴付方式。门店租金的缴付方式有多种，最常见的有按月结算、定期缴付两种。一般情况下，出租人会收取相当于两个月月租的资金作为押金（退租后应按双方合同签署条件退还），签约前两年租金一般不作递增，两年后按双方约定比率逐年递增。附加条件。通常附加条件中最关键的有免租装修期的协商；招牌位及停车位的实际确认和谈定也至关重要等。这些做法有利于调整经营策略时妥善处理租赁双方的关系。2022房地产经纪人历年真题7辑 第3辑物权的共同效力不包括（ ）。(2022年真题)A.公示效力B.排他效力C.优先效力D.追及效力答案：A解析：物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有：排他效力，是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权；优先效力，是指物权和债权并存时，无论物权成立于债权之前或之后，物权都优先于债权；追及效力，是指物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。侵权行为的构成要件包括（ ）等。A.行为违法B.不可抗力C.违法行为与损害事实任有其一D.有损害事实E.主观过错答案：A,D,E解析：侵权行为的构成要件有：行为违法。违法行为包括作为和不作为。有损害事实。损害包括财产损害和人身损害。违法行为与损害事实之间有因果关系。只有当损害事实是由于违法行为造成的时候，行为人才应当承担侵权责任。主观过错。过错包括故意和过失。个人住房在转让过程中应当缴纳的税金有（ ）。A.契税B.增值税C.印花税D.房产税E.土地增值税答案：B,C,E解析：转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等资金。AD两项，契税和房产税的征税对象是房屋的产权所有人。基于投保人的利益，为投保人和保险人订立保险合同提供中介服务并依法收取佣金的是（）。 A:保险代理人B:保险公估人C:保险经纪人D:保险受益人答案：C解析： 房地产经纪机构在处理与社会的关系时，应遵循的规范不包括（）。A.有意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷B.配合监督检查C.禁止误导社会公众、扰乱市场秩序D.承担社会责任 答案：A解析：房地产经纪机构处理与社会关系的行为规范主要包括三方面：禁止误导社会公众、扰乱市场秩序；配合监督检查；承担社会责任。A项属于房地产经纪机构采取不正当竞争行为的表现。下列关系中，其主体法律地位不平等，是管理与被管理关系的是（ ）。A.房地产开发关系B.房地产交易关系C.物业管理关系D.房地产行政管理关系答案：D解析：房地产行政管理关系是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系的典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。某房地产经纪公司在A区有房地产租售项目，该项目周边为中心商务区，上班人员80以上为年轻白领，收入颇丰，但是大约一半以上的年轻人参加工作时间不长。如果双方达成一致，就可以签署房屋租赁合同，代理人出示证件包括（）。A、结婚证B、房屋产权证C、身份证D、委托人的授权委托书答案：C,D解析：如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。承租人证件包括身份证、工作证、暂住证、军官证或公司担保书；出租人证件包括房屋产权证、身份证、军官证、结婚证；代理人证件包括身份证、委托人的授权委托书。共用题干王先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为3000元。现看中一套价值40万元的房子，准备购买。如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为( )年较为合适。A:15B:20C:25D:30答案：B解析：2022房地产经纪人历年真题7辑 第4辑房地产经纪人员在工作中可能感到心理压力很大，关于消除心理压力的做法，错误的是（）。A.提高自己的心理承受能力B.仔细分析自己的心理压力来源C.努力减轻自己的心理压力D.要对过去的不足耿耿于怀答案：D解析：房地产经纪人应努力减轻和消除自己的心理压力。减轻和消除心理压力应做到下列几点：提高自己的心理承受能力；仔细分析自己的心理压力来源；努力减轻自己的心理压力。可以避免同一房号重复销售的重要工具是（）。A.价目表B.销控表C.客户置业计划D.须知文件答案：B解析：在房地产销售过程中，销控表直接体现不同房号（单元）的销售状况，也是避免同一房号重复销售的重要工具之一，有助于准确地向客户推介房屋。因此，房地产经纪人员应及时更新已售房号或未售房号。对建筑物适用的基本要求包括（）。A、通风B、隔热C、空间布局合理D、防水E、防菌答案：A,B,C,D解析：对建筑物适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。 由于商业地产（）的不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究来归避开发风险。A、外界环境和开发商赢利模式B、客户需求和开发商赢利模式C、客户需求和前期价格D、前期价格和开发商赢利模式 答案：B解析：商业地产调研是项目定位的依据，由于商业地产客户需求和开发商赢利模式不确定，所以在商业地产开发前需要进行市场调查和研究来归避开发风险。初始定位能否成为最终的确定方向，需要从市场研究中得到印证或寻找依据。随着现代工业发展，大气污染中很多重金属颗粒物能引起人体慢性中毒，其中危害最大而且后果严重的是（）。A、醛B、砷C、汞D、铅答案：D解析：很多重金属颗粒物，如镉、锌、镍、钛、锰、砷、汞、铅等污染空气后，能引起人体慢性中毒。其中以铅的危害多而重，铅通过血液到达大脑细胞，沉积凝固，危害人的神经系统，使智力、记忆力减退，形成痴呆症或引起中毒性神经病。下列关于房地产登记代办的表述中，正确的是（）。A.房地产登记代办属于房地产经纪基本业务B.房地产登记代办服务对象只限于限制行为能力人C.房地产登记代办服务只能由房地产经纪人提供D.房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力隐藏答案收藏标记反馈答案：D解析：房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时，房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。A项，在房地产居间服务中，房地产登记代办属于房地产经纪延伸服务；BC两项，具有完全民事行为能力的权利人可以自行办理房地产权属登记，也可以委托房地产经纪人代为办理房地产权属登记。根据物权法，可以设定抵押的房地产是（ ）。(2022年真题)A.农村宅基地B.乡镇企业的厂房C.老年福利院的办公楼D.所有权有争议的房屋答案：B解析：物权法规定，下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是()。A:租赁B:赠与C:互换D:继承答案：A解析：2022房地产经纪人历年真题7辑 第5辑某商品房成交价为500万元，评估值为450万元，贷款成数为7成，则贷款额为（）。A、 350万元B、 336万元C、 315万元D、 460万元答案：C解析：存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。本题中，某商品房成交价为500万元，评估值为450万元，贷款成数为7成，则贷款额为：450×0.7=315（万元）。 委托房屋的市场价格可以参考（）。A.不同社区内同类房屋的一般、平均成交价格水平B.同一社区内不同类房屋的平均价格水平、一段时期内价格变动的情况C.近一段时期内，不同区域的其他成交案例的买卖成交价格或租赁情况D.同一社区内同类房屋当时的一般、平均成交价格水平、一段时期内价格变动的情况E.近一段时期内，同一区域其他成交案例的买卖成交价格或者租赁成交价格情况 答案：D,E解析：委托房屋的市场参考价格，包括两个方面的价格：委托房屋所在社区或所处商圈范围内同类房屋当时的一般、平均成交价格水平（主要指单价）、一段时期内价格变动的情况；在近一段时期内，委托房屋所在区域其他成交案例的买卖成交价格或者租赁成交价格情况（包含单价和总价）。关于买卖成交价格，应当界定是含税价还是卖家净得价（不含税费）。同时，房地产经纪机构应当告知委托人以上信息的来源。共用题干某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞争标。对写字楼来说，其影响因素的风险程度从高到低的次序为( )。A:政策风险、社会风险、经济风险B:社会风险、政策风险、经济风险C:政策风险、经济风险、社会风险D:经济风险、社会风险、政策风险答案：A解析：常发生在山区或丘陵地区，危及建筑物甚至居民的生命安全的工程地质灾害为（ ）。A.塌方B.冲沟C.地下溶洞D.断层答案：A解析：对工程建设产生严重影响的地质、地貌现象称为工程地质病害。除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。滑坡与塌方常发生在山区或丘陵地区，危及建筑物甚至居民的生命安全。在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、（ ）的方式传递给客户，以增加客户的感知。A.图示B.效果C.风格D.设计答案：A解析：宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户对项目的感知。房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作，以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。从目前房地产经纪机构所实施的扩张战略来看，主要有（ ）。A.跨地域市场扩张战略B.跨专业市场扩张战略C.跨行业扩张战略D.综合性扩张战略E.合作性扩张战略答案：A,B,C,D解析：房地产经纪机构扩张战略的选择，主要取决于企业资金实力、品牌的知名度以及企业发展的整体战略。从目前房地产经纪机构所实施的扩张战略来看，主要有以下几种选择：跨地域市场扩张战略；跨专业市场扩张战略；跨行业扩张战略；综合性扩张战略。火力发电厂的排烟属于（ ）。A.间断源间歇排放污染物B.间断源在规律的短时间内排放污染物C.连续源连续排放污染物D.瞬时源在无规律的短时间内排放污染物答案：C解析：根据污染物排放的时间，分为连续源、间断源和瞬时源。其中，连续源连续排放污染物，如火力发电厂的排烟；间断源间歇排放污染物，如某些间歇生产过程的排气；瞬时源在无规律的短时间内排放污染物，如事故排放。下列行为中属于单务行为的是（ ）。A.房地产抵债B.房地产入股C.房地产赠与D.房地产互换答案：C解析：房地产买卖是指房地产权利人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为，属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为，属于单务行为，受让人不需承担任何义务。2022房地产经纪人历年真题7辑 第6辑共用题干近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2022年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/，2022年度这一价格指标增至2800元/，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：下列有关房地产抵押贷款说法正确的是( )。A:张女士购买了住房财产保险，则无论是否在住房抵押贷款期间，张女士本人均为第一受益人B:在贷款本息还清之前，住房财产保险单交由银行保管C:若张女士不按期还款，银行可以拍卖房地产，所得优先受偿，剩余款项交还张女士D:目前在国内，张女士所购住房的贷款年限最高为10年答案：B,C解析：小张、小王二人共同开办甲房地产经纪机构（以下简称甲机构），小张、小王是房地产经纪人。招聘业务员小李、小赵，二人是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲机构签订了房地产经纪合同。甲机构可能是（）。A、个人独资房地产经纪机构B、合伙制房地产经纪机构C、房地产经纪公司D、房地产经纪机构设立的分支机构答案：B解析：设立房地产经纪机构时，必须确定拟设立房地产经纪机构的组织形式。目前在我国，按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型：公司制房地产经纪机构；合伙制房地产经纪机构；个人独资房地产经纪机构；房地产经纪机构设立的分支机构。其中，合伙制房地产经纪机构是指依照中华人民共和国合伙企业法和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立的由合伙人订立合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。写字楼项目运作目标不包括（ ）。A.综合利益最大化目标B.市场目标C.品牌目标D.快速回收成本目标答案：B解析：写字楼项目投资大、回收期长，在代理销售过程中，房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。写字楼项目运作目标包括：综合利益最大化目标；快速回收成本目标；品牌目标。研究“如何找到房地产项目特有的、能通过广告表达的特征”，属于项目（）。 A:市场定位B:形象定位C:客户定位D:产品定位答案：B解析：如果承购房屋是商业地产，房地产经纪机构可以不了解的委托人的信息是（）。A、委托人的年龄B、周边配套C、位置D、单价答案：A解析：房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。购房目的中，自住购房和投资性购房是两大不同类别，对住房要求有所不同。同时，委托人的年龄、职业等也影响着委托人对住房的要求；如果承购的是商业房地产，房地产经纪机构应该了解委托人意向的位置、物业面积、单价、总价、物业服务费用、周边配套等信息。房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为，属于( )。A.房地产代理B.房地产居间C.房地产行纪D.房地产策划答案：B解析：房地产经纪人受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物的信息，与委托房地产相关的市场信息和委托人信息，在此基础上对信息（ ）后，房地产经纪人对委托标的物的可能的成交价格就有一定的把握。A.辨别B.评价C.分析D.加工E.整理答案：A,C,E解析：房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。房地产经纪人员对以上信息进行辨别、分析、整理后，应根据物业查验、产权调查和信息搜集所得到的情况，编制出售人或出租人委托房屋的房屋状况说明书，并请委托人确认。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成，房地产估价通常要求（）。A、公正、公平、公开B、独立、客观、公正C、平等、主观、公正D、独立、主观、公开答案：B解析：房地产估价通常要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。#2022房地产经纪人历年真题7辑 第7辑（）既可以作为小面积办公空间，也可作为城市中心区家庭居住。A.商务公寓B.LOFTC.写字楼D.商务综合体答案：A解析：办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了细分产品：商务公寓；LOFT；写字楼；商务综合体。其中，商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间，也可以作为城市中心区家庭居住，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。按客户（）等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A.购买时间的确定B.购买意向的强弱C.经济承受能力的大小D.对物业品质要求程度的高低E.购房区域范围答案：B,C,D,E解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2022年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2022年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。(2022年真题)如果该市住宅投资正常报酬率为8，则该市住宅价格总体水平（ ）。A.明显偏高B.基本正常C.明显偏低D.难以判断答案：D解析：市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。在该办公用房经纪活动中，张某应（）王某开展有关工作。A.领导B.指导C.协助D.监督答案：B解析：房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高，执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂，房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务，同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。 房地产经纪机构根据客观信息和业务活动，分析、研究而产生的新信息，通常以（）相结合的形式来反映。A、文字与表格B、文字与图形C、图形与表格D、图形与图形 答案：A解析：房地产经纪机构通过信息加工整理而产生的新信息，通常以文字与表格相结合的形式来反映。例如，新楼盘的结案分析，其中会有反映销售过程、进度、业绩的表格以及对销售过程中得失的文字分析。在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为（）。A.私盘制B.公盘制C.混合制D.限制性公盘制答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪机构内部，或者几个联盟房地产经纪机构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构，将所有房源信息完全共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。C项，混合制则是公盘制和私盘制的混合使用。D项，无此说法。房地产投资业务中房地产投资分析涉及的基本指标有（）。A、投资占用时间B、投资成本和收入C、投资回收期D、投资利润率E、资本金利润率答案：C,D,E解析：房地产投资项目经济评价的指标和方法很多，可分为：静态盈利性评价指标包括，租金回报率、投资收益率、资本金收益率、静态投资回收期；动态盈利性评价指标包括，财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。房屋所有权的取得，分为()。A:强制取得B:继受取得C:原始取得D:有偿取得E:无偿取得答案：B,C解析：