21年房地产估价师答疑精华8节.docx

21年房地产估价师答疑精华8节21年房地产估价师答疑精华8节 第1节 由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产歼发商没有参与土地一级开发的机会。 （ ）正确答案：×通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（）。A、30%B、50%C、70%D、90%答案：A解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。主体信用等级系数：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%项目风险等级系数：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是（）。A因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制B承租人权益价值可能为负值C出租人权益价值与合同租金及市场租金有关D承租人权益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和答案：D解析：D项，承租人权益价值等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和。如果合同租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果合同租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄答案：A解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A.洪水.地震等灾害不用单独投保 B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损 C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险 D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）答案：对解析：考点:求取建筑物折旧应注意的问题。住宅是这样的，因为住宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。A.20%B.30%C.40%D.50%答案：D解析：本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。参见教材P80。21年房地产估价师答疑精华8节 第2节某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A29807B30867C35755D36194答案：A解析：该在建写字楼年金A2×365×（110）×31971（万元）。该在建写字楼现值VAY1971539420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420（115）（31.253/12）29807（万元）。人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质是赔偿，而不是按约定予以给付。（）答案：错解析：本题考查的是保险的种类。人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按约定予以给付。 经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。A、准备期B、建造期C、销售期D、经营期答案：D解析：考点:财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（）。A.土建资料 B.前期工作资料 C.安装方面的资料 D.设计文件及变更资料 E.招标方面的资料答案：A,B,C,D解析：本题考查的是竣工验收。技术资料的内容包括前期工作资料、土建资料和安装方面的资料，选项D设计文件及其变更资料属于前期工作资料的内容。 银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险A信用B管理C法律D操作正确答案：D21年房地产估价师答疑精华8节 第3节 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆盼价值时（ ）。A该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C该宾馆财务数据中的当年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益正确答案：B 政府宏观调控房地产市场的手段包括（ ）A土地供应计划B地价的杠杆作用C诚信建设D税收政策正确答案：ABD宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。 财务内部收益率是指项目在整个（ ）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A计算期B动态投资回收期C项目寿命期D开发期正确答案：A计算期是指项目的开发或经营周期，“开发期”不全面。而动态投资回收期是自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。如果估价时点为现在，则估价对象状况可能为过去、现在或未来，相应的房地产市场状况也可能为过去、现在或未来。答案：错解析：评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况。 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：就一般工业与民用建筑而言，下列项目属于分部工程的是（）。A.工业管道工程 B.电气安装工程 C.通风工程 D.楼地面工程答案：D解析：本题考查的是工程项目的划分。分部工程是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为（）。A.0.40 B.0.60 C.2.50 D.5.00答案：C解析：本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。21年房地产估价师答疑精华8节 第4节 由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是（ ）。A汇票B本票C支票D银行券正确答案：B商品房预售广告不得涉及的内容是（）。A开发企业名称B装修装饰内容C贷款银行名称D预售许可证书号答案：B解析：房地产广告的要求之一为：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，因为该方法是利用实际发生，或经过专家预测的与估价对象相似的房地产的价格来求取估价对象的价值或价格的方法。（）答案：错解析：本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。参见教材P175。 在房地产开发项目地前期评估阶段，容积率和建筑面积属于不确定性因素（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间划转房屋权属的，不征收契税。（）答案：对解析：企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。 下列关于设计方案评价原则的说法不正确的是（ ）。A经济合理性与技术先进性相结合原则是要在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价B项目全寿命费用是项目从投资一开始一直到项目建设完成投入使用所发生的一切费用C设计过程中要力求项目全寿命费用最低D设计者要兼顾近期和远期要求，选择合适的功能水平，即近期与远期效益相结合的原则正确答案：B关于明确估价目的的说法，正确的是（）。A估价目的由价值类型决定B估价目的根据估价师的经验确定C估价目的由委托人的估价需要决定D估价目的根据估价对象和价值时点综合确定答案：C解析：价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。在实际估价中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。21年房地产估价师答疑精华8节 第5节房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（）。A、增量供给B、存量供给C、潜在供给D、总量供给答案：A解析：考点:房地产直接投资。房地产开发投资指从事商品房和土地开发经营活动的投资，属于中短期投资，形成了房地产市场上的增量供给。 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去正确答案：C 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。A78%B85%C117%D150%正确答案：A下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有( CDE )。A.股票B.期货C.工业产权D.非专利技术E.建设用地使用权答案：C,D,E解析：项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。 某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为( )。A44%B50%C67%D94%正确答案：C房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（）。A.对工程采用的配套设备进行检验 B.确立有关质量文件的档案制度 C.对原材料的检验 D.控制工程变更答案：D解析：本题考查的是质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：（1）对原材料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）确立施工中控制质量的具体措施；（4）确立有关质量文件的档案制度。下列关于保险利益原则的说法中，正确的有（）。A.保险利益可以是不确定的 B.保险利益必须是合法的 C.保险标的是产生保险利益的前提 D.只有财产保险合同，必须以保险利益的存在为前提 E.保险利益消失，保险合同仍谈有效答案：B,C解析：本题考查的是保险的基本原则。选项A错误，保险利益必须是确定的；选项D错误，无论何种保险，都必须以保险利益的存在为前；选项E错误，保险利益消失，保险合同随之失效。21年房地产估价师答疑精华8节 第6节2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。 、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？ 、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？答案：解析：1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 在设计方案评价指标中属于有关面积的指标是( ).A、厂区占地面积B、建筑物占地面积C、构筑物占地面积D、建筑密度E、土地利用系数正确答案：ABC比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。参见教材P183。房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A、社会环境B、技术环境C、政治环境D、法律制度环境答案：C解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。 对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/m2。表15层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数A6280B6408C688lD702l答案：C解析：具体的计算过程如下：先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格： 关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D违约的形式包括预期违约和实际违约正确答案：A21年房地产估价师答疑精华8节 第7节 在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有着至关重要的作用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税-正税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。参见教材P212。城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。A、建筑高度 B、建筑结构 C、容积率 D、土地使用权来源 E、土地用途答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产权益因素。选项B，建筑结构不属于土地使用管制内容；选项D，土地使用权的性质是管制内容，但是不管制其来源。 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B10C15D30正确答案：C房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的有（）。A、项目投资资本金可以用货币出资B、项目投资资本金也可以用实物出资C、项目投资资本金不可用土地使用权作价出资D、项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估E、以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外答案：C,E解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。项目投资资本金可以用土地使用权作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外，所以选项C、E不正确。影响面最广的一种环境污染是（）。A.大气污染 B.环境噪声污染 C.水污染 D.固体废物污染答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染的概念。大量的研究表明，环境噪声污染是影响面最广的一种环境污染。21年房地产估价师答疑精华8节 第8节（一）甲公司于 2022 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2022 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 14 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。据调查，该商业楼A 座地下1 层的客观租金水平为2.0 元/（m2·天），地上14 层的客观租金水平为3.0/元（m2·天），则用收益法测算该商业楼A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金答案：D解析：采用收益法估价关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。本案例中，采用收益法测算抵押价值，其租约期内取租约租金，租约期外取客观租金。 收益性房地产包括（ ）。A未出租的餐馆B旅店C加油站D农地E未开发的土地正确答案：ABCD房地产按是否产生收益来划分，可以分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。 如果刘某办理抵押贷款时房屋已经封顶，则应当（ ）。A与有关部门签订抵押合同B办理预购商品房抵押贷款抵押登记C办理商品房现房抵押贷款抵押登记D领取房屋他项权证正确答案：AB某居住区住宅用地面积17.8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为( )层。A.7.9 B.11.9 C.12.1 D.19.0答案：B解析：总建筑面积=(21600×6+14040×16+8640×20)=527040。基底总面积=(900×6+1080×16+1080×20)=44280。住宅平均层数=527040÷44280=11.9024层。某城市居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A、 0.36B、 1.22C、 2.78D、 3.25答案：C解析：依题意，可根据公式：?银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。 （ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。A区位B用途C楼层D朝向正确答案：A"区位"是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。