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21年房地产估价师试题6卷21年房地产估价师试题6卷 第1卷下列民事行为属于无效行为的有（）。A.由完全民事行为能力人实施的 B.一方以欺诈.胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下所为的 C.限制民事行为能力人依法不能独立实施的 D.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的 E.经济合同违反国家指令性计划的答案：B,C,D,E解析：本题考查的是民事法律行为。选项A错误，无民事行为能力人实施的民事行为无效。 运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有( )签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师正确答案：C资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。（）答案：对解析：本题考查的是资金时间价值的概念。资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 下列房产中，可免征房产税的是（ ）。A个人所有的营业用房B军队出租的房产C学校兴办的工厂D企业办的各类学校自用的房产正确答案：D 请根据以下内容回答 105110 题（二）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2022年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。第 105 题 建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共（ ）万元。A1680B30000C30168D31680正确答案：D3亿元×(1+5.6%)=31680万元。 按商业银行中间业务的功能和形式分类，不包括（ ）。A结算类中间业务B决算类中间业务C担保型中间业务D融资型中间业务正确答案：B21年房地产估价师试题6卷 第2卷根据国务院令第483号国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即（）。A.大城市1.530元 B.大城市1.224元 C.中等城市1.224元 D.小城市0.918元 E.县城.建制镇.工矿区0.612元答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是城镇土地使用税。土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：大城市1.530元；中等城市1.224元；小城市0.918元；县城、建制镇、工矿区0.612元。 房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供住宅质量保证书和（ ）。A住宅使用说明书B住宅验收说明书C住宅保修说明书D住宅保修保证书正确答案：A未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。答案：对解析：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。(2022真题) 国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。“以租代征”即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。房屋建筑工程保修期从（）之日起计算。A.工程竣工验收合格 B.工程交付使用 C.物业管理企业进驻 D.内部装修完成答案：A解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。政府有关房地产投资的政策，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影。向，从而给投资者带来风险。答案：对解析：21年房地产估价师试题6卷 第3卷规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。（）答案：对解析：本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。（）答案：对解析：本题考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。 下列关于拍卖佣金的表述由，正确的有（ ）。A拍卖人收取佣金是一种法定行为B对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以同委托人收取不低于拍卖成交价10的佣金C委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖拥金D公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖拥金E收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定正确答案：ACE某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A4000B5900C6800D7200答案：C解析：该宗地块理论上应补交的地价P=5000×（8×40%×3000+8×60%×10001.0×800）/10000=6800（万元）。 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润一直接工程费×利润率C安装工程的利润一人工费×利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.12答案：A解析：考点:复利系数的应用。月还款A20000×40%8000元，i6%/120.5%，n10×12120，可负担的贷款额P=A/i×1-1/(1+i)n=8000/0.5%×1-1/(1+0.5%)120=720587.63元，首付款1250000720587.63529412.37元。砖混结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。（）答案：错解析：本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构建筑是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。砖混结构建筑是我国目前建造量较大的建筑。21年房地产估价师试题6卷 第4卷以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费 B.公共配套设施建设费 C.城市建设配套费 D.不可预见费答案：C解析： 本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。 评估拆迁价格应精确到（ ）。A元B角C百元D由双方协商正确答案：A铁路线路占用耕地，减按每平米2元的税额征收耕地占用税，根据实际情形，可免征或者减征。（ ）答案：对解析：本题考查的是耕地占用税的减税、免税。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可对此情形免征或者减征耕地占用税。P240。 按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。A权益型B抵押型C伞型合伙D多重合伙E混合型正确答案：CD实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业可以将其用于物业服务合同约定以外的支出。（）答案：错解析： 本题考查的是物业服务收费。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 对下列概念的描述，正确的是（ ）。A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值(VMP)和边际收益产量(MRP)两种B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益C平均要素成本(AFC)是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出D边际要素成本(MFC)是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出E边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格正确答案：ACD边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格；边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益。 如年资本化率为52S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A7B8C9D10正确答案：D21年房地产估价师试题6卷 第5卷房地产抵押物的抵押率是贷款金额与( )之比。A、 抵押物价值B、 预计利润额C、 总投资额D、 总成本额答案：A解析：根据房地产抵押物的抵押率定义。 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。A3人(含3人)以上B5人(含5人)以上C7人(含7人)以上D9人(含9人)以上正确答案：A 下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有（ ）。A房地产书面咨询收费一般每份3001000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6%B房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费C房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取D房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收E实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%正确答案：BDE某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：18050/10%×（11/1.15）9.54（万元）；第二种增加价值：30080/10%×（11/1.15）3.26（万元）。应该选择第一个方案。收付实现制是指，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。（）答案：错解析：本题考查的是会计基础。权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A、了解某宗房地产的承租人权益价值B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C、了解某宗房地产应纳房产税的税额D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额答案：D解析： 本题考查的是房地产税收的需要。城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收，不需要房地产估价。 如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师试题6卷 第6卷估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具（）。A.估价委托书 B.估价代理书 C.估价报告书 D.估价结果书答案：A解析：本题考查的是受理估价委托。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书。某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。如果是国家征收后转让给开发公司，那么此地块的征收须经（）审批。A、国务院B、省级人民政府C、市级人民政府D、县级人民政府答案：B解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。本题中360亩等于24公顷，没有超过25公顷。 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。A75%B83%C125%D167%正确答案：A 房地产的（ ）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A适应性B对专业管理的的依赖性C位置的固定性D相互之间的影响性正确答案：C位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单位。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。参见教材P8。 在2022年10月时，王某的权益价格为( )。A剩余3年租期、月租金为200元条件下的净，收益于2022年10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元条件下的净收益于2022年10月的现值之和C该店面在2022年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/条件下的差额在2022年10月的现值之和正确答案：D 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。