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2022物业管理师历年真题7章2022物业管理师历年真题7章 第1章 县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记是( )。A总登记B初始登记C转移登记D变更登记正确答案：A 文化的特点包括( )。A一定的地理环境和生产力发展是文化产生的渊源B文化的传播和融合是文化发展的主要动力C价值观是文化的主要变量D行为是文化的函数E地域是文化的变更条件正确答案：ABCD 下列选项中，不属于筛选申请表的方法是( )。A分析简历结构B关注与职业相关的问题C判断应聘者的态度D注明可疑之处正确答案：A()是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A:现金回报率B:内部收益率C:资本化率D:基准收益率答案：B解析： 根据组合投资管理的定义可以看出组合投资管理包含的要素，下列不属于其要素的是( )。A管理对象B管理者C管理方法D管理目的正确答案：D购买物业保险的目的主要是()。A:物业保值B:物业保养C:消除风险D:分散意外损失答案：D解析：本题考核的知识点为购买物业保险的目的。购买物业保险的目的是：(1)分散意外损失；(2)利于善后工作。某业主到房地产开发公司办理入住手续，该业主直接找到物业服务企业的经理自我介绍说："我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理"。工作人员说："没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理"。工作人员说："您的材料是否都带齐了"?业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说："可以了"。业主问："你们公司的收费标准有批文吗"?工作人员说："有，你看，这是房地产开发公司的批文"。业主说："我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐"。经理说："可以，不过您必须写一个保证"。业主问："装修是否要办理手续"?工作人员说："只要您不破坏承重墙，就不用办理任何手续了"。业主问："装修前是否要交一些费用"?工作人员说："您自己找人装修就不用交任何费用了"。业主又问："我是否可以一次缴纳10年的管理费"?工作人员说："那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了"。办完手续保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙说："行了，还要办理什么手续吗"?工作人员说："没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主"。请分析后回答以下问题：指出并改正本案例中存在的错误与不妥之处。答案：解析：(1)错误之处：业主办理入住手续直接找经理。正确做法：应有专人负责办理入住手续。(2)错误之处：业主办理入住手续的时间。正确做法：业主应在接到人住通知书3个月内办理。(3)错误之处：业主办理入住手续不齐。正确做法：应验证业主本人的身份证原件。(4)错误之处：收费标准的批准机关。正确做法：收费标准应由物价部门批准。(5)错误之处：维修基金可以缓交。正确做法：国家明文规定，业主人住时应缴清公共维修基金。(6)错误之处：装修不办理手续。正确做法：业主在装修前应向物业服务企业提出申请。(7)错误之处：装修前业主不交任何费用。正确做法：业主在装修前必须交装修押金，装修完按规定退回。(8)错误之处：业主一次缴纳10年的管理费。正确做法：国家规定，禁止一次性收取多年的物业服务费。(9)错误之处：保安部派人来送钥匙。正确做法：应由管理处工作人员把钥匙交给业主。(10)错误之处：业主拿到钥匙没办理手续。正确做法：业主应在收楼验收后，双方签字盖章方可交钥匙。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（ ）予以撤销。A公安机关B人民法院C行政机关D物业服务企业正确答案：B下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是（ ）。A:建筑物外墙清洗B:小区路灯的维修和管理C:为业主粉刷防盗网和门窗D:物业档案资料管理答案：C解析：2022物业管理师历年真题7章 第2章 若某种商品的需求为单一弹性，下列说法不正确的是( )。A价格P与需求量Q的乘积为定值B价格变化与消费者支出（或销售者收入）无关C.当价格下降时，消费者支出增加D.价格升（降）的百分率与需求减（增）的百分率相等正确答案：C 财务管理的基本内容中，( )决策是指物业服务企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。A筹资B利润分配C投资D收回正确答案：A 反映企业主营业务的获利能力的指标是( )。A盈余现金保障倍数B主营业务利润率C成本费用利润率D应收账款周转率正确答案：B 一般来说，物业检查的频率取决于( )。A.物业的新旧程度B业主对物业质量要求的程度C.物业的装修和室内设备配置标准D.所处地区的人口流动量正确答案：B 业主张女士来到某物业服务中心，接待员小李立刻起身以站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位就座。在了解到张女士是咨询有关物业管理费构成和支出方面的问题后，小李找出“物业管理条例”、“物业服务费用测算表”等相关材料，向张女士出示并解释。此时，服务中心门外又来了一位先生，小李对第二位先生说了句：“对不起，您请稍等，我正在接待另一位业主张女士。”根据以上案例，回答12题：在接待业主来访时，应注意哪些问题?正确答案：在接待业主来访时，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免节外生枝，使问题复杂化。最后，当业主简单说明咨询内容后，接待人员应快速判断自己能否准确解答，如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意的答复。 对于电梯系统管理，以下说法错误的是( )。A电梯每两年要由政府技术监督部门进行年检，获得合格证，才能继续使用B根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间C电梯维护保养或故障停梯均应及时通告业主、物业使用人D所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的毕业证书E电梯属于业主共有财产，未经业主许可不能进行维修正确答案：AE 物业管理企业把握的环节为( )。A诚信订立合同和认真履行合同B认真履行合同C诚信订立合同D自信自强正确答案：A 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A物业所处子市场的价格政策B物业可供出租的面积和租赁方式C房地产供给政策D同类型物业的市场供求关系正确答案：D 购买物业保险的目的是( )。A分散意外损失B可抵御意外不幸C增强投保人的信用程度D可以增强社会防灾救灾力量正确答案：A2022物业管理师历年真题7章 第3章下列关于房屋建筑工程的最低保修期限的说法正确的是()。A:屋面防水工程的最低保修期限为6年B:供热（供冷）系统的最低保修期为2个采暖期（供冷期）C:电气系统的最低保修期为3年D:给排水管道的最低保修期限为5年答案：B解析：房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗，为5年，供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期，电气系统、给排水管道、设备安装为2年，装修工程为2年。 物业管理服务的内容包括( )几类。A物业管理服务B物业服务合同约定以外的服务C房屋共用部位的维修、养护与管理D物业装饰装修管理服务E专项维修资金的代管服务正确答案：AB 通过物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入，称为( )收入。A物业管理B物业经营C物业大修D商业用房经营正确答案：A房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，（ ）有权依法更换。A:业主大会B:建设单位C:业主委员会D:房地产行政管理部门答案：A解析：下列不属于合同签订应遵循的基本原则是( )。A:诚实信用B:守法和维护社会公益C:业主占主导地位D:合同自由答案：C解析： 决定计算机使用情况的关键因素是计算机系统使用者的（ ）。A安装人员B维修人员C维护人员D操作人员正确答案：D在清洁卫生服务内容中，对于建筑物内公共区域清洁来说，建筑物内公共区域清洁包括( )。A:游乐场等公共设施清洁B:大堂清洁C:墙面清洁D:水池景观清洁E:电梯及公共楼梯走道清洁答案：B,C,E解析：物业服务定价成本自()组成。A:人员费用B:物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用C:清洁卫生费用D:固定资产投资的费用E:固定资产折旧答案：A,B,C,E解析：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。 在物业管理公司投标文件的商务文件中一般不包括( )。A公司简介B法定代表人证明C投标报价单D物业管理方案正确答案：D2022物业管理师历年真题7章 第4章就房地产开发投资来说，投资回报主要表现形式是()。A:总开发成本B:提取折旧C:收益率或利息率D:开发商利润答案：D解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，其投资回报表现为开发商利润。物业管理发挥指挥职能应遵循三个基本原则()。A:指明目标的原则B:规划目标的原则C:协调目标的原则D:统一指挥的原则E:各自指挥的原则答案：A,C,D解析：在物业管理中，发挥指挥职能应遵循三个原则：指明目标的原则；协调目标的原则；统一指挥的原则。 商品房销售原则包括( )。A商品住宅按套销售，不得分割拆零销售B商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业服务企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业服务企业订立有关物业管理的协议C房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房D供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期E房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人正确答案：ABCE 下列选项中，在建筑区划内不需要业主共同决定的是( )。A有关共有和共同管理权利的其他重大事项B改建、重建建筑物及其附属设施C.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金D.规划用于停放汽车的车位、车库的归属正确答案：D在企业财产保险中，保险人不负责赔偿的是()。A:暴雨、洪水、台风、雪灾B:被保险人拥有财产所有权的供水系统因保险事故遭受损坏引起损失C:保险事故发生后，被保险人为防止保险标的的损失所支付的必要费用D:保险标的遭受保险事故引起的各种间接损失答案：D解析：企业财产保险中，综合险保险责任免除的情况有：自于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：A.战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动，B.被保险人及其代表的故意行为或纵容所致，C.核反应、核子辐射和放射性污染，保险人对下列损失也不负责赔偿：A.保险标的遭受保险事故引起的各种间接损失，B.地震所造成的一切损失，C.保险标的本身缺陷、保管不善导致的损毁，保险标的的变质、霉烂、受潮、虫咬、自然磨损、自然损耗、自燃、烘焙所造成的损失，D.堆放在露天或罩棚下的保险标的以及罩棚，由于暴风、暴雨造成的损失，e.由于行政行为或执法行为所致的损失，其他不属于保险责任范围内的损失和费用。 下列选项中，登记机关不予登记的是（ ）A申报不实的B属于违章建筑的C涂改房屋权属证书的D按照规定需要补办手续的正确答案：B 物业服务企业编制成本预算的方法主要有( )预算。A收入B弹性C固定D零基E滚动正确答案：BCDE在物业财产的火灾保险中，采用的保险形式一般是（ ）保险。A.定值 B.不定值C.保证 D.法定答案：B解析：一般情况下，很难掌握各单位内所存放的物品的数量并作出准确估价，所以一般采用不定值保险。 业主在办理人住手续时，物业管理单位要与业主签订有关物业管理服务的约定，进一步明晰双方的权利和义务，在协议中应明确（ ）。A滞纳金及其计收比例B物业管理费计费时段和缴交时间C物业管理费收缴方式(现金或托收等)D物业管理费收费面积、收费标准及金额E填写装修申报登记表的时限正确答案：ABCD2022物业管理师历年真题7章 第5章筹备业主大会的工作要求不包括()A:确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋共有权人为准B:业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告C:业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定D:公告业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告答案：A解析：筹备业主大会的工作要求包括：(1)业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；(2)公告业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；(3)确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；(4)业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。装修管理人员小李在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，周围装饰装修废料和生活垃圾随处可见，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。问题：1.结合实际分析本案例中的不妥之处。2.垃圾清运费用有哪些规定?3.分析案例的情况并且结合实际思考，物业服务企业应该采取什么措施?答案：解析：1.装修现场材料应堆放有序。装饰装修废品及生活垃圾需袋装处理，且应按指定位置、时间、方式进行堆放或清运。施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。2.垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳，否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。3.物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。 物业服务企业应本着( )原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。A.诚信B公正C诚信公平D自愿公平正确答案：C 当按复利计息时，“年利率4.8%，每月计息一次”的实际利率与年实际利率(4.8%)的关系是 ( )。A两者相等B前者大于后者C前者小于后者D两者无关系正确答案：B 二级资质的房地产开发企业，须在近3年房屋建筑面积累计竣工( )万m2以上。A10B15C20D25正确答案：B 物业服务合同是物业服务企业与( )之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。A建设单位B业主(或业主大会授权的业主委员会)C个人D房地产开发商正确答案：B 下列关于保险合同法律特征的说法中，错误的是( )。A保险合同是一种要式合同B保险合同是一种附合合同C保险合同是双务无偿合同D.保险合同是射幸合同正确答案：C按其与业务量的关系不同，预算编制方法可以分为()。A:增量预算法B:固定预算法C:零基预算法D:弹性预算法E:定期预算法答案：B,D解析：按其与业务量的关系不同，预算编制方法可以分为固定预算法和弹性预算法。按其出发点的特征不同，预算编制方法可以分为增量预算法和零基预算法两大类。按其预算期的时间特征不同，预算编制方法可以分为定期预算法和滚动预算法两类。该考点来自教材的第九章“财务管理与绩效评价”中的第二节。 下列需要理论中，被称为三重需要理论的是( )。A马斯洛需要层次理论B赫茨伯格的双因素理论C麦克莱兰的需要理论DERG理论正确答案：C2022物业管理师历年真题7章 第6章一般来说，每个办公室工作人员有()m2的单元内建筑面积较合适。A:56B:710C:1520D:2025答案：C解析：般来说，为每个办公室工作人员提供1015m2的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要56m2，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给予足够的考虑。此外，如果出租单元的平面设计中私人办公室数量较多，则人均办公面积的指标可适当提高一些。 物业服务的沟通应根据（ ）的不同采取相应的沟通方法。A沟通的对象B沟通的目的C沟通的内容D沟通的地点E沟通的事件正确答案：ABCD物业管理服务标准中的三级服务标准包括()。A:服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确B:管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书C:有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理等制度健全D:管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情E:公示24小时服务电话答案：A,B,C,D解析：根据普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行），三级服务标准的基本要求有：服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确，承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全，管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录，按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住宅专项维修资金，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。随着我国房地产市场的发展，()的作用在逐渐增强。A:房地产市场供给B:价格机制C:房地产市场需求D:市场运行机制答案：B解析：我国目前发展的是社会主义市场经济，在这种经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响。随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。通过科学的投资组合，投资者可以在（）之间找到平衡点。A:收益与成本B:收益与支出C:收益与风险D:成本与风险答案：C解析：小区上空一定范围的空间可以看作为()。A:物业内部空间B:物业附属空间C:物业内部资源D:物业关联资源答案：B解析：从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。例如，小区门口空地、道路、绿化带可以看作物业关联资源，小区上空一定范围的空间可以看作为物业附属空间，这些资源和空间通过合理利用也能为业主和企业带来定的经济效益。 下列需求指标中，（ ）作为研究职工生活和确定工资政策的依据。A城市家庭总支出B商品零售价格指数C城市居民消费价格指数D城市家庭可支配收入正确答案：C 零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是( )。A正确的经营管理策略B有针对性的管理方案设计C.详细的管理计划D精确的费用测算正确答案：C物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料交还给()。A:建设单位B:居民委员会C:业主委员会D:当地房地产主管部门答案：C解析：2022物业管理师历年真题7章 第7章物业管理二级服务标准的基本要求中，公示()小时服务电话。A:12B:16C:18D:24答案：B解析：物业管理二级服务标准的基本要求中，公示16小时服务电话。急修1小时内、其他报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。物业服务企业的组织形式中，事业部制是较为现代的一种组织形式，其主要优点包括( )。A:能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力B:促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益C:有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出D:有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题E:加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业答案：A,B,C解析：对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的( )可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。A:固定性B:不确定性C:灵活性D:可视性答案：A解析： 我国物业管理是在( )背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。A农村房地产综合开发B乡镇房地产综合开发C住房制度改革D城市房地产综合开发和住房制度改革正确答案：D 是指建筑物在物质和精神方面必须满足的使用要求。A建筑功能B建筑材料C建筑物质技术条件D建筑形象正确答案：A 普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为( )。A40%50%B50%60%C60%70%D70%80%正确答案：C下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是()。A:依法登记的房地产权利受国家法律保护B:当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C:经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D:房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记（名师解读：应为转移登记）答案：D解析：就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的()的回收。A:总开发成本B:提取折旧C:收益率或利息率D:开发商利润答案：A解析：投资获得的总收入，包括投资回收和投资回报两部分。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润，投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，也就是指开发商所投入的总开发成本的回收。 物业管理招标程序中，有关公布招标公告或发出投标邀请书的表述中，正确的有( )。A招标人采取公告招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书B招标人采取邀请招标方式的，可不成立评标委员会C.招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告D招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项E招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出授标邀请书正确答案：CDE