22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷.docx

22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第1卷以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（ ）。A.更正登记B.查封登记C.变更登记D.异议登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记程序。查封登记不颁发证书或证明。 总效用是指消费一定数量物品所获得的总的满足程度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：制定市场调查计划一般需要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法等，下列属于调查方法的内容的有（）。A.问卷法 B.座谈 C.观察法 D.实验法 E.面访答案：A,C,D解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查方法主要包括：观察法、访问法（结构式、无结构式和集体访问）、问卷法、实验法。选项B属于调查手段；选项E属于联系方式。 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。A 房地产投机 B 物价变动 C 财政收支状况 D 居民收入水平正确答案：A下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。A.房产税的课税对象是房产B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据答案：A解析：本题考查的是房产税的纳税人、城镇土地使用税、契税的计税依据、耕地占用税减税、免税。选项B错误，为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据；选项C错误，农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收；选项D错误，城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A.共有房地产B.未解决权属争议的房地产C.已出租的房地产D.被执法机关查封的房地产E.经济适用住房答案：B,D解析：本题考查的是房地产抵押的条件。选项BD不得设定抵押，所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产均不得设定抵押。编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。（）答案：错解析：资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去 “利润分配”账户借方余额后的差额填列。22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第2卷 在统一采用单价方面，通常为( )上的价格。A估计面积B局域面积C总体面积D单位面积正确答案：D答案 D在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法答案：B解析：本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据××市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2022年4月10日。估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据××市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。6.对于地上有建筑物的土地，因输油管线工程造成土地减损价值可以利用（）估价；对于地上无建筑物的土地（）。A.修复费用法；存在价值减损B.价差法；不存在价值减损C.损失资本化法，不存在价值减损D.标准价法；存在价值减损答案：C解析：房地产减损价值评估中，可以量化损害因素前后的净收益损失额、确定收益减损模型，则适宜采用损失资本化法。地上无建筑物的土地，不存在价值减损。 我国房屋权属登记（ ）。A具有公信力B公告是必经程序C是一项法定制度D为权利动态登记E可以制作颁发统一的房地产权证书正确答案：ADE房地产权属登记是一种行为，房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。公告是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时进行公告。双方当事人在订立保险合同时已确定保险标的的保险价值，并将其载明于保险合同中的保险是( )。A.法定保险 B.信用保险 C.人身保险 D.定值保险答案：D解析：定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。不同估价目的的估价对象范围不同，估价对象范围包括特色装饰装修的是（）。A、房地产抵押前提下的抵押估价B、不再继续经营的自愿转让估价C、房地产拍卖下的司法拍卖估价D、评装饰装修下的房屋征收评估答案：D解析：本题考查的是估价对象的确定。房地产抵押估价、不评装饰装修的；房屋征收评估、不再继续经营的自愿转让估价、房地产拍卖的司法拍卖估价均不考虑特色装饰装修。参见教材P405。 影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。A自然特征B细分市场C人口密度的大小D该区域发展的类型和范围E竞争性项目的区域正确答案：ACDE22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第3卷 我国注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中二级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买，而且有能力购买。（）答案：对解析：本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买，而且有能力购买。 对甲的要求，古桥公司应（ ）。A以各套的面积相同为由拒绝其要求B退还5m2的房价款C退还7m2差额的房价款D退还lOm2差额的房价款正确答案：C投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（）答案：错解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。 房地产开发投资的经济效果主要表现为( )。A开发利润B销售收入C投资收益D成本利润正确答案：B答案 B 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。动产拍卖成交的标志一般是（）。A.拍卖标的物实际占有的转移 B.拍卖标的物实际使用的转移 C.拍卖标的物财产所有权的转移 D.拍卖标的物财产所有权的出租答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。动产拍卖的成交以实际占有转移为标志。关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A、横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B、房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的"1"时点C、发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D、各期运营费用的垂直箭线全部向下E、转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上答案：A,C,D解析：考点:房地产投资活动中的现金流量。选项B错误，初始投资必须放在0的位置上，不能在1的位置上。选项E错误，期末的转售税费，属于现金流出，箭头向下。22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第4卷甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目以下各类合同属于从合同的为（ ）。A.借款合同B.施工合同C.保证合同D.抵押合同答案：C解析：本题考查的是合同法概述。根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。9.关于该估价项目估价技术思路的说法， 正确的是()。A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值答案：D解析：抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（）答案：错解析：签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。 下列属于投保人承担的义务的是（ ）。A交付保险费B如实告知保险标的情况C保证保险标的正常情况和安全D不得非法侵害保险标的E危险增加时通知保险人正确答案：AB保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。 投资基金证券是指由基金管理人向社会公开发行的，表明持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×以下( )属于建筑物方面的描述。A、 交通条件B、 周围环境景观C、 公共服务设施完备程度D、 设施设备答案：D解析： 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？正确答案：答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。（2）开发费用可能发生变化。（3）开发周期可能延长。（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。（5）折现率或利润率水平可能发生变化。22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第5卷甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2022年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m2，至2022年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m2，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。A.按照预算额预算在建工程价值 B.按工程已结算额预算在建工程价值 C.按综合完成的形象进度预算在建工程价值 D.按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值答案：D解析：本题考查的是成本法确定估价对象市场价值。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值。城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（）。A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证答案：B解析：本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理：对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A辅助报表B资产负债表C资金来源与运用表D现金流量表答案：A解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。(2022真题) 只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级房地产估价机构不得设立分支机构。某房地产开发公司(以下简称开发公司)征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。该项目预计总投资为5.88亿元，其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同)，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入500万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼(现房)。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。开发公司征用该片土地应报( )审批。A、 Z县人民政府B、 Y市人民政府C、 X省人民政府D、 国务院答案：C解析：已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为（）。A、预告登记B、更正登记C、异议登记D、房屋抵押权登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记的类型。在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。城市供水设施用地的界线由城市黄线控制。（）答案：对解析：城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第6卷 监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在1 5 日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。参见教材P209。针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）A.暂定金额B.基本预备费C.涨价预备费D.工程建设其他费用答案：B解析：本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。参见教材P130。 根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。A直接资本化法B投资法C收益乘数法D利润法E现金流量折现法正确答案：AE答案 AE根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。REITs可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流动性。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，具有较高的流动性，仅次于现金。 下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。A国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C房地产估价师执业资格注册有效期为35年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销正确答案：ABD个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额( )的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。A.10B.20C.30D.60答案：C解析：个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。22年房地产估价师考试真题精选及答案7卷 第7卷在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财产安全负主要责任。（ ）答案：错解析：安全保卫。保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。 开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（ ）。A施工方案B工期C质量目标D报价E市场售价正确答案：ABCD关于使用临时用地说法，错误的是( )。A.使用期限一般不超2 年B.可以修建永久性建筑C.可以修建临时性建筑D.使用后恢复土地原貌答案：B解析：工程项目施工确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同集体土地所有权单位签订临时用地协议后方可使用。临时使用土地的期限，最多不得超过2 年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。（）是求取房地价值时采用的资本化率。A、土地资本化率B、建筑物资本化率C、综合资本化率D、房地产报酬率答案：C解析： 本题考查的是投资组合技术。综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。有关价值类型，下列说法正确的是（）。A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、ABC均不正确答案：A解析：考点:价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价低于保留价的可以成交。（）答案：错解析： 本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等。 4甲公司在媒体上发布的广告（ ）B可以承诺为购房人办理入住户口C不得涉及装修内容D由于价格是随市场变化而变化，一律不标明销售价格正确答案：C