房地产经纪人答疑精华8节.docx

房地产经纪人答疑精华8节房地产经纪人答疑精华8节 第1节有关消费者权益争议的解决方法，错误的是（ ）。A.与经营者协商和解B.根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁C.请求消费者协会调解D.向人民检察院提起诉讼答案：D解析：消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决：与经营者协商和解；请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；向有关行政部门投诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提起诉讼。共用题干某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2022年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2022年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2022年8月末开始预售该商品住房。购房人张女士购买商品住宅一套，在交完首付款后，其余购房款通过银行长期贷款解决。贷款后她一般可以采取的分期还款方式有( )。A:按贷款限额还款B:等额本息还款C:前5年采用等额本息还款，后5年采用等额本金还款方式D:等额本金还款答案：B,D解析：在房地产贷款的主要参与者中，为客户代办房地产贷款、房地产抵押登记等手续的机构一般是（）。A.房地产估价机构B.保险机构C.房地产信托机构D.房地产经纪机构答案：D解析：抵押房地产的价值是确定抵押贷款金额的基本依据，对其客观公正的评估是防范贷款风险的重要手段，贷款人在发放抵押贷款前一般都会要求对抵押房地产的价值进行评估，因此，房地产估价机构在房地产抵押贷款中起着重要的作用。房地产经纪机构可为房地产贷款当事人代为办理房地产贷款、房地产抵押登记等手续。关于房地产市场的参与者，下列说法正确的有（ ）。A.房地产需求者在房地产交易中的取向，总的讲是“物有所值”，即用适当的资金换取房地产的所有权或使用权B.对投资性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格C.房地产需要的资金主要是用于支付土地收购和房地产开发建设费用的“土地储备贷款”、“房地产开发贷款”D.房地产市场管理者主要是有关行政管理部门和行业自律组织E.全国性房地产经纪行业组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：A,D,E解析：B项，对投资性需求者来说，预期购买后在持有期间所能获得的租赁收益和持有期末转售收益的大小，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。而对投机性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。C项，房地产需要的资金主要有两类，用于支付土地收购和房地产开发建设费用的“土地储备贷款”、“房地产开发贷款”；用于支付购置建成后的房地产价款的“个人住房贷款”、“商业用房贷款”。由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失，属于企业风险中的（ ）。A.价格风险B.信用风险C.纯粹风险D.责任风险答案：C解析：风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括：价格风险；信用风险；纯粹风险。其中，纯粹风险是指由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失。 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。乙公司关于“70套住宅”的销售业务属于（）。A、新建商品房销售业务B、二手房经纪业务C、独家委托D、买方独家代理业务 答案：A,C解析：70套住宅是甲公司刚开发的新建商品房项目，属于新建商品房销售业务；甲房地产公司委托乙房地产经纪公司独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，属于卖方独家代理和独家委托。房地产经纪机构侵占和挪用房地产交易资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门（）。A、责令限期改正并记入信用档案B、吊销房地产经纪人员职业资格C、吊销房地产经纪机构的营业执照D、暂停房地产经纪机构的营业活动答案：A解析：侵占、挪用房地产交易资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。房地产经纪人答疑精华8节 第2节房地产行业协会规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被协会开除，通过这一系列手段，对房地产经纪业的（ ）方面进行有效管理。A.信誉B.竞争C.行业协作D.统一管理E.执业规范答案：A,C,E解析：房地产经纪行业协会的职责主要是促进房地产经纪人与立法机关、行政机关及经纪人之间的协调、沟通，制定行业技术标准及职业道德准则，提供培训教育机会，制定合同示范文本，受理消费者投诉。协会还提供房地产信息共享平台，规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被开除。通过这一系列手段，对房地产经纪业的执业规范、信誉、行业协作等方面进行有效管理。在房地产开发活动中，关于房地产业与建筑业的关系的表述正确的是（）。A、房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系B、建筑企业是房地产开发建设的甲方，房地产企业是乙方C、建筑企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务D、房地产企业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务答案：A解析：房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；房地产企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。下列关于中大户型住宅客户的表述，错误的是（）。A.以二次或多次置业客户为主B.置业目的多为改善居住条件C.对价格非常敏感D.家庭人口较多，多为三代人同住答案：C解析：中大户型客户特征有：二次或多次置业客户为主，目的多为改善居住条件；家庭人口较多，多为三代人同住；对居住面积、产品户型及居住配套条件有更高的追求，关注生活便利性、舒适性，要求有较好的小区环境和物业服务。C项属于小户型住宅客户特征。在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据（ ）进行行为决策。A.市场竞争机制B.市场供求状况C.市场供求机制D.行业竞争状况E.企业自身条件答案：B,D,E解析：在市场经济体制下，企业作为市场中的独立主体，会根据市场供求状况、行业竞争状况和企业自身条件进行行为决策。市场的供求机制、竞争机制会调节企业的行为。对于房地产经纪行业这种竞争性行业，情况更是如此。房地产经纪机构对企业规模的选择，既要遵循规模经济的一般原理，又要考虑( )等因素的匹配程度。A.店铺的分布.规模化的方式.管理水平B.店铺的分布.管理水平.人力资源C.店铺的分布.管理水平.信息资源D.管理水平.信息资源.人力资源答案：D解析：在买卖业务的撮合过程中，回访前的准备工作包括（）等。A.预估看房结果B.准备说服方案C.准备分析客户的行动D.准备备选方案E.准备用于记录的纸笔答案：A,B,D,E解析：房地产交易能否顺利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。在买卖业务的撮合过程中，回访前的准备工作具体主要包括：预估看房结果；准备说服方案或备选方案；准备用于记录的纸笔。因房地产经纪人员或其所在房地产经纪机构的故意或过失，给当事人造成损失的，则赔偿责任（）。A、均由房地产经纪人员承担B、可由房地产经纪人员承担C、可由房地产经纪机构承担D、均由房地产经纪机构承担答案：D解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿房地产经纪人答疑精华8节 第3节共用题干A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国城市房地产管理法、A省人民代表大会出台的A省城镇房地产开发经营管理条例及A省政府颁布实施的A省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法、B县城镇商品房预售管理办法、B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度.为加快经济适用住房建设，2022年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元.勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元.A省人大出台的A省城镇房地产开发经营管理条例属于().A:法律B:地方性政府规章C:地方性法规D:规范性文件答案：B解析：房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。A、 目标物业B、 消费信用C、 需求程度D、 决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。房地产经纪人从事居间经纪活动，下列说法正确的是（ ）。A.不能同时接受双方委托人的委托B.只能接受一方当事人的委托C.可以同时接受一方或双方委托人的委托D.如果同时接受双方委托人的委托，则佣金不能比接受一方当事人委托时收取的佣金少答案：C解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。但无论是接受一方还是双方的委托，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。下列人员中，可以作为第一顺序继承人的有（）。A.配偶B.父母C.子女D.兄弟姐妹E.对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿答案：A,B,C,E解析：法定继承人的范围和顺序为：第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。 城市化是一个必然过程，是（）产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。A、17世纪B、18世纪C、19世纪D、20世纪 答案：B解析：城市化是一个必然过程，是l8世纪产业革命以后社会经济发展的世界性现象，世界各国先后开始从以农业为主的乡村社会，转向以工业和服务业为主的现代城市社会。下列选项中，（ ）作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。A.房地产经纪人员职业资格制度暂行规定B.关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知C.商品房买卖合同示范文本D.房地产经纪执业规则答案：D解析：2022年10月份发布的房地产经纪执业规则，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。房地产经纪执业规则作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。2022年1月18日，经广泛深入调查研究，认真总结房地产经纪行业自律管理经验，并充分征求意见，对2022年发布的房地产经纪执业规则进行了修改。修改后的房地产经纪执业规则重新发布，并自2022年3月1日起施行。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经过市场调研发现，某经济技术开发区范围内的别墅供应量充足，而该开发区范围内的外籍人士十分渴望拥有欧式建筑风格的住宅。根据以上内容，回答8690题。甲公司在作别墅市场调研问卷的设计时，应注意的要求有（）。 A:问题答案不宜多B:问题要使用专业术语C:要采用直接提问的方式D:一个问题只能包含一项内容答案：A,D解析：房地产经纪人答疑精华8节 第4节客户到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客户需求B、客户信息录入C、引领客户入店D、站立迎接答案：B解析：房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；引领客户入店；确定接待主体；了解客户需求；接受服务委托或帮助客户解决问题；客户离开时，经纪人应为客户打开门；客户信息录入。某一房地产开发公司A拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了D厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工C的房屋产权单位为D厂，职工C为公有住房承租户，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，职工C因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。若D厂与职工C继续保持租赁关系，请回答下列问题：如果在该项目的拆迁过程中要实施强制拆迁，下列说法正确的是( )。A、 对在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以直接进入强制拆迁程序B、 强制拆迁前应经过责令限期拆迁的程序C、 在实施强制拆迁的时候，应由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁D、 在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的拆迁人或者房屋承租人，可以实行强制拆迁答案：A,C解析：知识点 城市房屋拆迁纠纷的处理公共租赁住房租赁合同示范文本由省、自治区、直辖市()制订。A:房地产管理部门B:土地管理部门C:工商行政管理部门D:住房城乡建设部门答案：D解析：除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地改变用途、使用条件或进行市场交易时，均可实行（）。A、有偿、有限期使用B、有偿、无限期使用C、无偿、无限期使用D、无偿、有限期使用答案：A解析：城市房地产管理法规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。房源信息包括与委托出售房屋相关的相关信息，具体包括（）。A.房屋的实物状况信息B.权益状况信息C.区位状况信息D.房屋抵押信息E.房源委托人身份答案：A,B,C,E解析：房源信息是指描述和刻画房源的房地产状况、权利人情况和租售价格等内容的数字、图像和文字性信息。房源信息包括与委托出售（或出租）房屋相关的相关信息，包括房屋的实物状况信息、权益状况信息、区位状况信息、租售价格信息、物业管理状况信息以及房源委托人身份等相关信息。房地产经纪信息计算机管理系统的主要类型包括（）。A.辅助决策系统B.技术支持系统C.流程控制系统D.数据管理系统E.通信信息系统答案：A,C,D解析：房地产经纪机构信息管理系统通常包括以下子系统：数据管理系统。把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。流程控制系统。把企业已经规范的一些流程以软件程序的方式固化下来，使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效，减少人为控制，同时提升客户满意度。辅助决策系统。通过对信息化的原始数据进行科学的加工处理，运用一定的计算模型，为管理和决策提供基础数据支持。以下不属于存量房买卖产权过户需要遵守的程序的是（）。A、缴纳税费B、缴纳物业费C、产权登记过户D、领取不动产权证。答案：B解析：存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持房屋买卖合同及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持领证通知单，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。房地产经纪人答疑精华8节 第5节经纪人对客户信息进行（ ）数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。A.完整性B.系统性C.持续性D.快捷性答案：C解析：客户需求信息数量很大、内容庞杂，而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。下列属于房地产投资特点的有（）。A、投资选择的多样性B、投资价值的附加性C、投资收益的风险性D、投资变现的复杂性E、投资区域的差异性答案：A,B,D,E解析：房地产投资有下列特点：投资选择的多样性；投资区域的差异性；投资价值的附加性；投资变现的困难性；投资预期的风险性；投资收益的个别性。主管部门发现房地产经纪违规行为的有效途径是（）。A、 针对性检查B、 合同抽查C、 现场巡查D、 投诉受理答案：D解析：目前我国房地产经纪行业监管的方式主要有现场巡查、合同抽查、投诉受理等。其中，投诉受理是主管部门发现房地产经纪违规行为的有效途径，也是房地产交易当事人解决房地产经纪活动引发纠纷的常见方式。孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。下列关于周某权利和义务的表述中，正确的为（）。A、周某只能在A省范围内执业B、周某可以在全国范围内执业C、周某具有发起设立甲公司的权利D、周某可以同时在甲、乙公司执业答案：B,C解析：AB两项，房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书，该证书在全国范围有效。C项，房地产经纪人员有权依照公司法、合伙企业法及城市房地产管理法等法律设立房地产经纪机构。D项，房地产经纪人员有不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务。在我国，采用无店铺经营模式的房地产经纪机构所面临的客户主要有（ ）。A.商业房地产业主B.居民个人C.房地产开发商D.商铺租户E.二手房房主答案：A,C解析：目前在我国，采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构，它们的客户主要是机构客户，如房地产开发商、商业房地产业主等。房地产经纪人在新建商品房销售前，接受项目培训的主要内容有（ ）。(2022年真题)A.房地产市场状况B.房地产经纪人的工作流程C.项目规划设计D.园林规划设计E.户型设计答案：C,D,E解析：项目销售前通常会邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等专业培训。目的在于让销售人员了解项目规划设计的内容、建筑特色、规划优势、产品特点及设计过程等，以加深对产品的熟悉和理解，以便于准确清晰地向客户传递产品的独特价值，并区别于周边的竞争项目。宋某是某房地产经纪事务所总经理，在某房地产开发公司开发的A花园公寓项目中拥有小额股份。该花园公寓地处城市近郊，依山傍水，周围绿树成荫，到市区交通也非常方便。李某是宋某的朋友，委托宋某购买一套环境好、价格适中、建筑面积140 m2左右的住房。于是宋某向李某推荐了A花园。李某经考虑后，委托宋某所在经纪事务所代其选购一套A花园公寓。但李某在迁入A花园仅1个月，突遇一场百年不遇的暴雨后不久，便发现客厅墙体出现数处小裂缝，于是自己请人修缮。但3个月后，裂缝扩大，并渗水，致使一幅价值不菲的名画污损。李某通过调查发现自己的购房价格比一般市场价格高15左右。对于李某名画污损，下列说法中正确的有（）。A、李某应向开发商索赔B、李某应向经纪事务所索赔C、李某自己有过失，无法索赔D、李某可以向房屋所在地人民法院提起诉讼答案：C解析：违约责任中的免责事由包括：不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。约定免责事由。但根据合同法规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。本题中，突遇百年不遇的暴雨后属于不可抗力，李某自己请人修缮，3个月后裂缝扩大并渗水，致使价值不菲的名画污损，无法索赔。房地产经纪人答疑精华8节 第6节房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。关于田某收取奖励费行为的说法，正确的有（）。A.田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的B.应由甲机构向赵某收取700元奖励费C.田某应将700元交给甲机构，由甲机构决定田某可以获得多少奖励D.田某不应收取700元奖励费答案：D解析：由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬，报酬的计算方式可以由房地产经纪机构与房地产经纪人员协商约定。报酬的具体金额或比例由双方约定，但应符合当地当时提供同类服务的社会正常水平。题中，田某不应该以个人名义收取赵某的奖励费，甲机构也不能收取奖励费，只能按照约定收取相应的佣金。市场营销过程中的最后一个步骤是（ ）。A.设计客户导向的营销战略B.理解市场和客户的需求、欲望C.建立营销性的关系和创造客户愉悦D.从客户处获得价值以创造利润和客户价值答案：D解析：市场营销过程的步骤包括：理解市场和客户的需求、欲望；设计客户导向的营销战略；构建传递卓越价值的整合营销计划；建立营销性的关系和创造客户愉悦；从客户处获得价值以创造利润和客户权益。需交纳契税的情形有( )。A、 国有土地的转让B、 房屋出租C、 房地产赠与D、 房地产抵债E、 房地产抵押答案：A,C解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“契税”的掌握。契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋。以下情况为转移土地、房屋权属：国有土地使用权出让；土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换(等值交换不缴纳)。因此，本题的正确答案为A、C。共用题干甲房地产开发企业(以下简称甲企业)兴建一普通商品住宅小区。小区在建期间就开始 预售。完工后，又以现房形式出售。在规定期间，甲企业经其商业伙伴推荐，未通过招、投标，也未经有关部门批准，采用协议方式直接聘用乙物业服务企业负责该小区的物业管理。 该行为违反了相关规定，甲企业受到了相应处罚。后甲企业按规定重新选聘了丙物业服务企业。根据以上内容，回答8185题。甲企业选聘丙物业服务企业应在该小区现售前（）d内完成。 A:10B:20C:30D:60答案：C解析：关于建设单位的质量责任和义务，下列说法中正确的是().A:建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位B:建设工程发包单位不得任意压缩合理工期C:建设单位应当亲自审查施工图设计文件D:建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标E:建设单位应当依法对工程建设项目勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标答案：A,B,D,E解析：房地产法律咨询服务的内容不包括( )。A:解答房地产交易环节法律条款B:代理房地产交易诉讼C:审查房地产买卖合同D:调查房地产交易法律环境答案：B解析：房地产经纪机构的经营战略类型中，属于多向多样化战略类型的是（）。A.技术关系多样化战略B.市场营销关系的多样化战略C.资源多样化战略D.复合多样化战略E.产品多样化战略答案：A,B,C,D解析：多样化战略，包括横向多样化和多向多样化。其中，多向多样化包括多种类型：技术关系多样化，即以研究技术或生产技术为基础，以异质的服务为对象，开发异质服务；市场营销关系的多样化，即以现有市场领域的营销活动为基础，打入不同的市场，适合于技术密度不高，市场营销能力较强的企业；资源多样化，即以现有的物质基础为基础，打入异质产品（服务）、市场领域，求得资源的充分利用；复合多样化，即在与现行经营业务没有明显关联的市场中寻求成长的策略。房地产经纪人答疑精华8节 第7节下列现象，违反了诚信原则的有（ ）。A.夸大其词地发布房源信息B.诽谤、诋毁同行C.“空口无凭，立字为据”D.房地产经纪机构“店大欺客”E.擅自违约答案：A,B,C,E解析：“诚实信用”是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。诚信原则包括两方面内容：房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争。房地产经纪机构或人员发布房源、客源信息要真实准确，不得夸大其词，不得弄虚作假；房地产经纪机构承接业务要量力而行，不得承接、承办自己不能胜任的业务；房地产经纪机构、房地产经纪人员要将有关信息准确告知客户，客观分析房地产的优劣势，不得为了促成交易隐瞒已知悉的房地产的有关状况，或者夸大其优势，引诱、欺诈客户；房地产经纪机构和人员不得诽谤、诋毁同行，不得进行不正当竞争。房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。房地产经纪活动往往“空口无凭，立字为据”，一旦签约，房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。E项违反了房地产经纪活动中的公平原则。相比其他组织结构类型，矩阵制组织结构的主要优点是（ ）。(2022年真题)A.有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系B.有利于人员精简C.有利于高层管理者摆脱日常事务D.有利于统一领导答案：A解析：采用矩阵制结构形式时，由职能机构派出、参加横向机构（事业部或项目组）的人员，既受所属职能机构领导，又接受横向机构领导。这就有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系，沟通信息，协作完成横向机构的任务。房地产经纪人对买房客户信息采集的技术要点包括（）。A.询问客户购房资金预算B.询问客户购房资金来源C.了解客户购房特殊需求D.保证客户信息的安全性E.分析区域内房地产价格趋势答案：A,C,D解析：购房客户信息调查包括：对购房客户以购房需求为核心采集信息。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括客户身份信息、客户需求范围、客户支付能力、客户特殊需求、客户购房资格等。询问客户购买资格。询问购买房屋需求。在客户接待过程中，房地产经纪人应及时把握机会，仔细了解客户购房需求的标准、资金预算及购房要求，即房屋的区域范围、价格范围、房型、楼层、配套等，以便推荐与客户需求相匹配的房源信息。关注客户的安全保障，对于买房客户，当购房金额较大或者购房较为高档楼盘时，客户会担心房地产经纪人是否能提供安全的服务。房地产经纪人在对待这类客户时，要保证客户信息的安全性以及房源信息的可靠性，充分尊重客户对隐私的要求，有足够的耐心让客户享受到专业服务。（ ）是沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁，主要是为提高建筑物整体结构的稳定性。A.连续梁B.过梁C.主梁D.圈梁答案：D解析：建筑物的构成；梁是跨过空间把楼板或屋顶荷载传给承重墙或柱的横向承重构件。根据所用材料，分为木梁、钢筋混凝土梁、钢梁等。根据力的传递路线，分为主梁和次梁。根据梁与支撑的连接状况，分为简支梁、连续梁、悬臂梁等。此外还有过梁和圈梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。圈梁是为提高建筑物整体结构的稳定性，沿建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是( )。A.二手房出租代理B.房屋承租代理C.期房预售代理D.房屋转租代理答案：B解析：甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2022年1月该小区竣工验收。张某于2022年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。房地产买卖属于（ ）行为。A.无偿B.有偿C.单务D.双务答案：B,D解析：房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。房屋买卖合同生效应具备的条件有（）。 A:当事人具有相应民事行为能力B:采用国家规定的合同文本C:不违反法律和社会公共利益D:缔约人的效果意思与表示行为相一致E:由第三方鉴证答案：A,C,D解析：房地产经纪人答疑精华8节 第8节以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过()。A:土地使用权出让合同规定的使用年限B:已经使用年限C:土地使用权出让合同规定的使用年限加上已经使用年限后的总年限D:土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限答案：D解析：房地产经纪人采取社区活动方式开发房源信息，做法正确的有（ ）。A.举办公益性社区房地产法律咨询活动B.与业主委员会开展合作免费发放健康手册C.主动向物业服务企业申请活动场地D.登门逐户发放公司广告和个人名片E.使用大型音响设备营造营销气氛答案：A,B,C解析：社区活动；社区是城市的基本生活单元，是广大市民生活的基本平台，依靠社区活动能有效贴近客户，服务业主获得有效的房源信息。社区活动的方法包括：在社区人流密集的场所、必经的路段，如社区广场、商场、超市、小区进出口等地进行驻守；举行公益性社区活动，比如房产置业讲座、免费咨询活动、社区文体活动；与物业管理公司、业主委员会、居委会开展公关合作。在房地产开发活动中，关于房地产业与建筑业的关系的表述正确的是（ ）。A.房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系B.建筑企业是房地产开发建设的甲方，房地产企业是乙方C.建筑企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务D.房地产企业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务答案：A解析：房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产开发企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑施工企业是乙方；房地产开发企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑施工企业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。城市房地产开发经营管理条例规定，未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处（）的罚款。A、 2万元以上5万元以下B、 3万元以上7万元以下C、 4万元以上8万元以下D、 5万元以上10万元以下答案：D解析：城市房地产开发经营管理条例规定，未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。有关消费者权益争议的解决方法，错误的是（）。A、 与经营者协商和解B、 根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁C、 请求消费者协会调解D、 向人民检察院提起诉讼答案：D解析：消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决：与经营者协商和解；请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；向有关行政部门投诉；根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；向人民法院提起诉讼。袁某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人刘某承办该业务，袁某与甲公司签订了房地产经纪合同。刘某在执行该业务的过程中，甲公司发生了1500元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，袁某通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。下列关于该宗房地产纪纪业务已发生费用的表述中，错误的为（）。A、刘某应该承担已发生的1500元费用B、甲公司可以与袁某协商解决1500元费用问题C、甲公司可以向袁某申请赔偿D、甲公司不能收取任何费用，因为此业务被取消答案：A,D解析：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付；房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。双方阅读租赁合同过程中，房地产经纪人对合同有关条款进行解释，主要包括（）。A、用途条款明确B、房屋坐落地点应与房产证相同，填好后与出租方确认C、数字要小写D、租金及支付方式E、在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式答案：A,B,D,E解析：双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。主要包括：房屋坐落地点应与房产证相同，填后与出租人确认。详细记录所出租屋内的家具、家电设施设备情况、租赁期限、双方身份证号、联系方式、双方所需的售后服务等内容；用途条款明确；数字要大写；租金及支付方式：应详细填写支付时间、押金情况等；在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式。