21年物业管理师考试答案5节.docx

21年物业管理师考试答案5节21年物业管理师考试答案5节 第1节 前期物业服务合同具有的特征包括（ ）。A前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B前期物业服务合同具有过渡性C前期物业服务合同是非要式合同D前期物业服务合同是要式合同E前期物业服务合同具有系统性正确答案：ABD保险合同主体的变更指()的变更。A:保险人B:被保险人C:投保人D:受益人E:保险期限答案：A,B,C,D解析：保险合同主体的变更指保险人及投保人、被保险人、受益人的变更。 业主的义务包括( )。A遵守业主公约，业主大会议事规则B遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用规则C执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定D按时交纳物业服务费用E监督业主委员会的工作正确答案：ABCD 物业服务企业的营业成本包括( )等。A直接材料费B管理费用C直接人工费D间接费用E间接人工费正确答案：ACD 物业管理成本估算结果汇总计算，计算公式为pFi/S，下列说法错误的有( )。AP某项物业管理成本，单位为元/月BFi各分项费用Ci费用项数，i0，nD所有费用项目算术和ES参加测算的物业总建筑面积正确答案：AC 某物业服务公司负责管理的某小区是已经投入使用12年的住宅区，建筑面积45万m2，以高层建筑为主。最近一阶段业主频频反映小区内的老鼠和蚊蝇较多，特别是蚊子，建议物业服务企业采取一些措施。请分析后回答以下问题：1产生上述情况的可能原因有哪些？2.应采取怎样的措施来解决这一问题？正确答案：1可能原因：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。2.应采取的措施：加强环境治理，及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，对于大面积的积水，若无法投药，则可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食；对于小面积的积水，一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、地面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业服务项目机构除应定期清理积水，保持卫生及适当喷杀成蚊外。还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。 采用一定标准在整体市场中识别不同需求的消费者，并予以分类，组成若干个市场的活动是( )。A市场营销B市场细分C市场调查D市场营销组合正确答案：B21年物业管理师考试答案5节 第2节 从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业管理事项具有( )。A综合性B差异性C公共性D统一性正确答案：A 根据物业的不同类型和特点，可以将物业管理分为( )。A居住物业管理B公共物业管理C收益性物业管D商用物业管理E租售物业管理正确答案：ACDE根据住宅专项维修资金管理办法，住宅专项维修资金的交存主体不包括()。A:住宅小区内的非住宅业主B:住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主C:住宅小区建设单位D:公有住房的售房单位答案：C解析：本题考核的知识点为住宅专项维修资金的交存主体。住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：(1)住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。(2)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。(3)涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。在常规物业管理中，意见的使用比较广泛，既可以用于正式公文，也可以用于日常工作沟通。因此，在正式公文中，撰写意见，要有( )，文字表述要明确具体。A:针对性B:政策性C:原则性D:可行性E:指导性答案：A,D解析：关于专项维修资金的管理，表述错误的是( )。A:专项维修资金属物业服务企业所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造B:在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨C:为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用D:因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主答案：A解析：本题考核的是专项维修资金的管理内容。专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。由于其所有权及使用的特殊性，房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金不计征营业税。专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证专项维修资金的安全，在维修资金出现闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施。在物业服务企业发生更迭时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。在业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于( )。A:物业出租经营成本B:业主期望的投资回报率C:国内整体物价水平D:同类型物业的市场供求关系答案：D解析： 物业服务企业的财务管理不包括( )。A成本和费用管理B利润管理C营业支出管理D专项维修资金的管理E特殊资金的收支管理正确答案：CE21年物业管理师考试答案5节 第3节物业管理从业人员职业素养的主要内容不包括()A:自信自强、积极向上B:奋发努力、坚韧不拔C:团结互助、公平竞争D:诚恳待人、服务热情答案：C解析：物业管理从业人员职业素养的主要内容包括：(1)自信自强、积极向上；(2)奋发努力、坚韧不拔；(3)诚恳待人、服务热情；(4)文明礼仪、着装整洁。 房地产市场的功能，可以分为（ ）。A配置存量房地产资源和利益B显示房地产市场供求变化C指导供给以适应需求的变化D引导需求适应供给条件的变化E指导政府制定详细的土地供给计划正确答案：ABD从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的()。A:有效毛收入B:税前现金流C:净运营收益D:潜在毛收入答案：A解析： 技术进步速度越快，设备的( )寿命越短。A.技术B.自然C使用D经济正确答案：A 在财务服告分析中，采用（ ）时，应注意进行对比的指标必须是同质的，在经济内容、计算方法、计算期以及企业类型、经营规模、财务规模和目标等方面具有可比性。A比率分析法B比较分析法C水平分析法D垂直分析法正确答案：B酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式的特点是()。A:酬金制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式（名师解读：非住宅物业）B:预收的物业服务资金如出现结余或者不足均由业主享有或者承担C:酬金制物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金D:预收的物业服务资金只包括物业服务支出，并不包括物业服务企业的酬金（名师解读：包括）E:酬金制收费形式比较简捷，但交易透明度不高（名师解读：包干制）答案：B,C解析：下列关于核心产品的说法错误的是()。A:行业核心产品是特定行业为害户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合B:当前我国物业管理的行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等服务项目C:核心产品代表行业的核心竞争力D:传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在答案：B解析：行业核心产品是指特定行业为客户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合。核心产品代表行业的核心竞争力，个行业的核心产品并非决然不变，随着行业发展内、外环境的变化，行业的核心产品也需适时做出调整和变更。我国物业管理行业发展的早期，行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等传统服务项目。如今，行业核心产品不再限于传统物业服务内容，资产管理也逐渐被纳入行业核心产品范畴。传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在。21年物业管理师考试答案5节 第4节 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收人情况如下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，则该投资项目的财务内部收益率为( )。A0.1827B0.1947C0.176D0.1891正确答案：A 某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为( )。A0.4B1.2C2.4D2.5正确答案：C 收益性物业的运营费用包括( )。A人员工资及办公费用B抵押贷款还本付息C保险费D为租客提供服务的费用E房产税正确答案：ACDE 指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为的是( )。A在建工程抵押B预购商品房贷款抵押C房地产抵押D在售商品房贷款抵押正确答案：B 注册审批机构不予注册的情形有( )。A不具有完全民事行为能力的B刑事处罚尚未执行完毕的C法律、法规规定不予注册的其他情形D在物业管理活动中受到刑事处罚的E自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的正确答案：ABCD受要约人认为要约中有些内容不能接受，并提出修改意见，称为( )。A:要约B:邀请要约C:反要约D:承诺答案：C解析： 最常见、最简单的是用( )来衡量区位好坏。A.环境B社区C.距离D公共设施正确答案：C21年物业管理师考试答案5节 第5节 对于规模较小的住宅物业，采用招标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以 ( )的方式选聘物业管理企业。A采用协议B采用招投标C采用协议与招投标相结合D都不对正确答案：A 业主郭先生从2022年3月份人住某高档公寓某单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费未果。郭先生不交物业服务费的主要理由是：该单元窗户关闭不严、墙皮脱落、有的墙壁插座没电，虽然多次与物业服务企业交涉，但是至今没有解决。物业服务企业的答复说：这些都是开发商遗留下来的问题，让业主郭先生直接找开发商联系解决。根据以上案例，回答12题：物业服务企业这样回答对吗?如果不对，物业服务企业应该怎样处理开发商遗留下来的这些问题?正确答案：不对。处理该问题的正确做法如下。(1)向客户解释清楚遗留问题的形成和责任承担者等。 (2)向客户介绍以前解决遗留问题的进展和物业服务企业所做的工作等。(3)处理开发商遗留问题的几种方式如下。 代表客户督促开发商尽快解决其遗留的工程问题。协助客户同开发商洽商解决其遗留的工程问题。协同开发商尽快解决其遗留的工程问题。如物业服务企业接受开发商委托，解决其 遗留的工程问题等。 业主大会成立的意义包括( )。A关系着业主如何减少自己的义务B关系着维护自身的合法权益C关系到广大业主的切身利益D关系到建筑区划内的安定团结E关系到社会的稳定正确答案：BCDE房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的（）。A:适应性B:相互影响性C:政策影响性D:专业管理依赖性答案：D解析： 在选择保险公司时，一般来说，选择的标准不包括( )。A保险公司的实力B工作效率与服务态度C.保险公司的性质D.保险成本正确答案：C 行政管理的基本依据是( )。A法律法规B道德约束C行政权力D强制手段正确答案：C 业主的义务有( )。A遵守业主公约、业主大会议事规则B遵守物业管理区域内规章制度C执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定D按照国家有关规定交纳专项维修资金E监督公共部位的管理和使用正确答案：ABCD