21年房地产估价师考试真题9章.docx

21年房地产估价师考试真题9章21年房地产估价师考试真题9章 第1章 对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（ ）。A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率正确答案：A销售收入是房地产投资的经济效果的表现形式。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。A、 物业的交通通达程度B、 停车的便利程度C、 物业的周围环境D、 物业所处区域的繁华程度答案：A解析：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。 企业确定广告预算的主要方法包括（ ）。A量力而行法B销售百分比法C目标任务法D竞争对等法E协商谈判法正确答案：ABCD （二）某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2022年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2022年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2022年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2022年8月1日遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。第 8 题 火灾给该商铺房屋造成的直接损失为人民币（ ）万元。A140B150C190D700正确答案：A某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200 万元，则其应纳土地增值税适用税率为( )。A.0B.20C.30D.50答案：D解析：土地增值额占扣除项目金额比例：2200/1200=183.33%，100183.33%200%。为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40% -扣除项目×5%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%；土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。21年房地产估价师考试真题9章 第2章颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和（）有关。A.化学成分 B.物理特性 C.生物活性 D.重量答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。 对下列概念的描述，正确的是（ ）。A边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值（VMP）和边际收益产量（MRP）两种B边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益C平均要素成本（AFC）是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出D边际要素成本（MFC）是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出E边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格正确答案：ACD估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（）。A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产 B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件 C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析 D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况答案：C解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据房地产抵押估价指导意见：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。A、 2022年1月10日B、 2022年1月10日C、 2022年1月10日D、 2022年1月10日答案：C解析：知识点 建设工程质量保修办法按照法律规定，( )可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。21年房地产估价师考试真题9章 第3章一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。 （）答案：错解析：考点:房地产实物因素。一般地说，面积过小而不利于利用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。(2022真题) 房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。A、 投资利润率B、 资本金利润率C、 财务内部收益率D、 成本利润率答案：C解析：某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A61.84B78.35C84.88D173.17答案：C解析：由题意，每年的折旧额=建筑物重新构建价格×（1残值率）/建筑物的经济寿命=350×（13%）/60=5.6583（万元/年），建筑物折旧总额=每年折旧额×有效年龄=5.6583×15=84.88（万元）。 权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试真题9章 第4章 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用市场细分的程序。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：市场法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差5年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？答案：解析：采用市场法估价在选取可比实例时应符合以下四个要求：可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；比实例的成交价格应尽量为正常价格。 假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，不能被选作可比实例。因为成交日期与估价时点相差时间过长(5年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，"如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年"(规范语) 试题分析 该题目主要考核市场法中可比实例选取的要求，这个问题是我们应用市场法估价首要要解决的基础性问题，因此应该牢固掌握。银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）A.分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控 B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用 C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30% D.不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。甲企业应在取得商品房预售许可证10日内，一次性公开（）套房源。A.100B.200C.300D.400答案：C解析：本题考查的是商品房预售。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。参见教材P129。 需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度。需求量是自变量，价格是因变量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师考试真题9章 第5章用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。（）答案：对解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估的评估时点一致。 邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 （ ）正确答案：×公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租售阶段正确答案：BB编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。（）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。A.实验法 B.观察法 C.集体访问 D.结构式访问答案：C解析：本题考查的是市场调查的步骤。集体访问法是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集资料的方法。 某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。A700B600C500D200正确答案：B21年房地产估价师考试真题9章 第6章下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（）。A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价C、房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术答案：B,D,E解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A、一般投资机会研究 B、特定项目投资机会研究 C、初步可行性研究 D、详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见教材P252。下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线答案：A,D,E解析：本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。政府债券体现的权利关系是（）关系。A股权B行权C债权债务D信托契约答案：C解析：政府债券，又称公债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。公债券通常分为中央政府债券和地方政府债券。房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（）。A投资利润最大B投资效率最高C投资成本最低D投资风险最小答案：D解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。投资组合的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化。21年房地产估价师考试真题9章 第7章实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业可以将其用于物业服务合同约定以外的支出。（）答案：错解析： 本题考查的是物业服务收费。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元m2、900/m2、2000元m2和2400元m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为1.23、O.98、1.36和1.43，则可以判定（ ）。A在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收人C在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D此时乙的需求价格弹性最大正确答案：B某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：18050/10%×（11/1.15）9.54万元；第二种增加价值：30080/10%×（11/1.15）3.26万元。应该选择第一个方案。房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。下列各项中，不属于房地产估价报告对语句要求的是（）。A、句子简洁，概括性强 B、搭配得当 C、逻辑严密 D、用词简练、标准答案：D解析：本题考查的是房地产估价文书概述。估价报告对语句的要求包括：（1）句子简洁，概括性强；（2）搭配得当；（3）逻辑严密。选项D属于估价报告对词义的要求。 关于任意拍卖，下列说法错误的是（ ）。A以生效的法律文书为依据B属于民事行为C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D目的在于将物品换价兑现正确答案：A21年房地产估价师考试真题9章 第8章通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（）。A规划意见书（选址）B建设用地规划许可证C国有土地使用证D建设工程规划许可证答案：A解析：对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书（选址）审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，已经作为国有建设用地使用权出让合同的组成部分确定下来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。A.走访房地产交易当事人 B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员 C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料 D.根据分析和经验得出客观资料 E.同行之间相互提供答案：A,B,C,E解析：本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料；查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。注册结构工程师注册有效期为（）年。A.2 B.3 C.5 D.8答案：A解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师注册有效期为2年，有效期届满需要继续注册的，应当在期满前30日内办理注册手续。A房地产开发公司于2022年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2022年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2022年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。上述商业土地使用权出让方式不宜采用（）。A、招标B、拍卖C、挂牌D、转让答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。下列不确定性因素中，属于“开发销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A土地费用B权益投资比率C运营费用D开发期E贷款利率答案：A,D,E解析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用；建筑安装工程费；租售价格；开发期与租售期；建筑容积率及有关设计参数；资本化率；贷款利率。21年房地产估价师考试真题9章 第9章 在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标×建筑面积，属于( )。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法正确答案：C答案 C 概算指标法中常使用的估算公式是：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积。需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段 B.第二阶段 C.第三阶段 D.第四阶段答案：B解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。对某房地产开发项目进行的“两居室商品住宅每套价格下降15万元会增加多少购房者” 所做的市场调查属于因果性调査。（ ）答案：对解析：市场调查的步骤。因果性调查，即检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（ ）工作A项目策划B项目方案的设计C可行性研究D成本收益分析正确答案：C（三）甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2022年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。现甲方想请丙房地产估价机构评估剩余部分房地产市场价值。优先选用的方法为（）。A.比较法和收益法B.假设开发法和收益法C.成本法和基准地价修正法D.成本法和假设开发法答案：A解析：建造的商品房总面积为5000平方米，已经售出3000平方米，剩余未出售部分为2000平方米，评估剩余部分房地产市场价值时，可选用比较法和收益法。