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21年房地产估价师考试题免费下载9篇21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第1篇房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日 B.原征收补偿协议达成之日 C.用于产权调换房屋交付之日 D.委托估价之日答案：A解析： 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。A、 是否考虑计算公式的影响B、 是否的考虑设备寿命影响C、 是否考虑资金时间价值的影响D、 是否考虑设备磨损的影响答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是是否考虑了资金的时间价值。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（）答案：对解析：考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A维持现状B改变用途C重新装修D重新开发答案：B解析：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值更新改造的必要支出现值装修期间净损失现值=6500800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值改造费用现值改造期间净损失现值=80002160/（1+10%）0.5500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第2篇 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门 投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托基金，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人E投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权的凭证正确答案：ABC投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 房地产可指( )，也可指建筑物。A土地B房地C物产D地产正确答案：A答案 A“房地产”可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。 请根据以下内容回答 105110 题甲房地产开发公司。(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。第 105 题 乙公司通过市场分析，制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期（ ）。A能保本而接受的最高地价B能保本而接受的最低地价C能取得正常利润而接受的最高地价D能取得正常利润而接受的最低地价正确答案：D当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。能取得正常利润而接受的最低地价应是甲公司的最大希望。(2022真题) 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（）。A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等同于目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价答案：A,B,C,E解析：本题考查的是保留价规则。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。保留价也不完全等同于目前市场价。对于居住物业，除了物业管理外，还要进行设施管理、资产管理等物业资产管理。( )答案：错解析：解析 物业资产管理含义21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第3篇 （ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他方面正确答案：B中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A、形象差异化B、人员差别比C、服务差别比D、产品差别比答案：D解析：考点:市场定位。带电梯的别墅，明显产品不同。产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别。寻求产品特征是产品差别化战略经常使用的手段。下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。A、超出了估价机构业务范围的估价业务B、承接后出现很大执业风险的估价业务C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务答案：D解析：考点:不应承接估价业务的情形。这些有利害关系的估价师回避就行了，选派其他没有利害关系的估价师进行评估。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（）答案：对解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处（）的罚款。A、1万元以上3万元以下B、3万元以上5万元以下C、5万元以上10万元以下D、5万元以上20万元以下答案：D解析：考点:房地产估价的特点。房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款。21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第4篇 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（ ）。A物业增值收益B所得税C还本付息额D投资者权益增加值E权益投资正确答案：AD一级房地产开发企业从事房地产开发经营时间应大于等于（）年。A.1 B.2 C.3 D.5答案：D解析：本题考查的是房地产开发企业资质等级。一级房地产开发企业从事房地产开发经营时间应大于等于5年。 房地产按开发程度来划分，可以分为（ ）。A耕地B生地C毛地D熟地E期房正确答案：BCD房地产按开发程度来划分，除了选项B、C、D外，还有在建工程和现房。某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。A、 该房地产的实际价格等于名义价格B、 该房地产的名义价格为50万元C、 该房地产的实际价格高于50万元D、 该房地产的实际价格为50万元E 该房地产不存在名义价格答案：D,E解析：实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。 下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。A有不少于1000万元人民币的实有资本B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记D一个城市原则上只设一个担保公司正确答案：B21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第5篇 某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。A 1250B1750C2050D2150正确答案：B 根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（ ）的租金。A50个月B100个月C10个月D10年正确答案：B一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A、我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的 B、我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的 C、在投资分析中，一般采用单利计息 D、资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息 E、在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算答案：B,E解析：本题考查的是单利计息与复利计息。选项A错误，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；选项C错误，在投资分析中，一般采用复利计息；选项D错误，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。 近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在5公顷以上。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有( )。A基准收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入比率E运营成本正确答案：CDE答案 CDE 经济评价的基础参数中，收益相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。基准收益率和目标收益率属于评价标准类指标。21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第6篇关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值B通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,D,E解析：B项，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。C项，动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。A、 23.4B、 28.6C、 33.4D、 46.8答案：D解析：依题意，土地乙的总地价为40×(40%+30%+20%+10%+9%+8%) 46.8(万元)。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。A、销售费用、销售税费和开发利润B、销售费用、销售税费和投资利息C、销售费用、销售税费和购地税费D、销售费用、投资利息和开发利润答案：C解析：本题考查的是假设开发法确定估价对象市场价值。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。通过债券筹集的资金，由债权人自主支配。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人有权参与公司管理。通过债券筹集的资金，由债务人自主支配。 由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第7篇下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（ ）。A.权益投资比率B.空置率C.土地费用D.容积率E.运营费用答案：A,B,E解析：房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。物业管理通过（）的整合，来确保建筑环境的正常运行。A.人员 B.场所 C.流程 D.技术 E.政策答案：A,B,C,D解析：本题考查的是物业管理。物业管理通过人员、场所、流程、技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。某幢平房的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。该房屋的现值为（ ）元。A. 42 085 B. 34 170C. 13 740 D. 2 510答案：B解析：某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A、5.00% B、8.50% C、8.74% D、9.00%答案：C解析：本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。 二砖墙的厚度尺寸为490mm。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第8篇 房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集到的资料的数量和质量正确答案：ABE答案 ABE具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：估价对象的房地产类型；估价方法适用的对象和条件；所搜集到的资料的数量和质量。非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。( )答案：对解析：知识点 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（）。A.农用地B.工业用地C.建设用地D.乡镇企业用地答案：C解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。某乡镇企业用地，属于非农业建设用地。从土地总体规划而言，属于建设用地。房地产开发企业资质管理规定规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括（）。A、从事房地产开发经营时间大于等于3年 B、连续5年建筑工程质量合格率达到100% C、从事房地产开发经营的时间不少于5年 D、近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万 E、上一年房屋建筑施工面积不少于15万答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产开发企业资质等级。一级资质房地产开发企业应具备的条件：从事房地产开发经营的时间不少于5年；近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万；连续5年建筑工程质量合格率达到100%；上一年房屋建筑施工面积不少于15万；专业管理人员不少于40人，其中中级以上职称管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。 出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。A城镇体系规划B土地利用总体规划C修建性详细规划D控制性详细规划正确答案：D21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第9篇合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 ( )答案：对解析： 公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ ）。A 卖方和买方掌握必要的市场信息B 卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C 买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D 卖方和买方追求各自利益的最大化E 卖方和买方急于完成交易正确答案：ABD下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定答案：A,D解析：本题考查的是估价假设和限制条件。背离事实假设，应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。选项B是依据不足假设；选项C是一般假设；选项E是未定事项假设。参见教材P419。 住房置业服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批准。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A可衡量性B可实现性C可整合性D可盈利性E可区分性答案：A,B,D,E解析：由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分程序。同时通过调查消费者在选择某一品牌时所考虑的产品属性的，先后顺序，可以划分现有的消费者细分市场和识别出新的细分市场。从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备可衡量性、可实现性、可盈利性和可区分性。