21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节.docx

21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节 第1节不同的调查方案虽然在内容和形式上会有某些差别，但都应包括( )等内容。A:调查目的B:调查数据C:调查内容D:调查表E:调查项目答案：A,D,E解析：新建商品房销售前，房地产开发企业应当准备的销售须知文件主要有（）。A:价格须知B:产权登记须知C:购楼须知D:购房相关税费须知E:抵押贷款须知答案：C,D,E解析：关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法，错误的是( )。A:应按照被代理人的指示处理事务B:应亲自处理受托事务C:在处理被代理人事务时，应及时报告事务的进展情况D:如以自己的名义取得的孳息，可以自己保留答案：D解析：商业地产项目的招商代理的招商工作原则有（）。A.商户的业务量B.商户的首选原则为高知名度主力商户C.利润最大化D.招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补E.核心主力店先行，辅助店随后的原则答案：B,D,E解析：商业地产项目的招商代理的招商工作原则包括：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；商户的首选原则为高知名度主力商户；核心主力店先行，辅助店随后的原则。下列不动产状况发生变化的情形中，不属于应申请办理变更登记的是（ ）。A.拍卖不动产B.交换不动产C.继承不动产D.扩建不动产答案：D解析：变更登记，是指不动产因权利人的姓名、名称，或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或名称变更；不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限发生变化的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。D项，扩建不动产不会导致权利人的变更。民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间（）的法律规范的总称。A、财产所有关系B、财产流转关系C、行政管理关系D、单位内部上下级关系E、人身关系答案：A,B,E解析：民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的社会关系，包括财产归属关系（物权关系）和财产流转关系（债权债务关系）。房地产销售进入（ ）阶段，上门客户量会随推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要做出相应调整。A.筹备期B.正式公开发售C.持续销售期D.尾盘销售期答案：C解析：售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关，项目销售阶段分为：销售筹备期、正式公开发售、持续销售期、尾盘销售期。进入持续销售期后，上门客户的数量相对比较平稳，就可根据销售目标来安排销售人员。在此期间，上门客户量也会随着项目阶段性的推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要相应做出调整。房地产经纪机构如能提供（ ）服务，则可有效降低当事人一方毁约现象发生的概率。A.质量保证B.履约保证C.高氯离子瑕疵保障D.漏水保固答案：B解析：由于房地产交易的复杂性以及房地产市场的动荡，合同签署后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。目前在我国，房地产交易履约保证尚不普遍。房地产经纪机构如能提供履约保证服务，则可有效降低这一风险发生的几率，而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来担保合同的履行。房地产经纪业是()的行业。A:知识密集和资金密集B:资金密集和劳动密集C:知识密集和管理密集D:知识密集和劳动密集答案：D解析：21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节 第2节甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。刘某在看过孙某房产后很喜欢该房产，但又觉得价格稍高而一时拿不定主意。此时吴某正确的做法为（）。A.向刘某解释房地产稀缺性与价格之间的关系B.准确提供周边类似房产的质量和交易价格信息，供刘某参考C.叫同事打电话称有其他客户看房，且出价比刘某稍高D.利用已成交的案例来说明此房产的性价比较高答案：A,D解析：由于房地产商品的复杂性、特殊性以及价值量大等特点，房地产商品的买卖双方（尤其是买方）都会在最终决定成交的时候产生犹豫。房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟，如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑，从而使交易达成。例如，某客户对其选中的一套房子（在同一楼层中景观最好）犹豫不决，主要原因是对这套房子的单价比它隔壁的另一套房子略贵一些。这时如果房地产经纪人能准确判断这一情况，并能针对性地向其解释房地产稀缺性与价格之间的关系，并用自己所了解的某些已成交案例来证明，常常就能打消客户的疑虑而欣然成交。要分析市场潜力或规模，应同时从（）三个方面入手。A.人口B.货物来源C.购买能力D.购买欲望E.商品种类答案：A,C,D解析：市场的定义可用下列公式来概括：市场=人口+购买能力+购买欲望，这个公式说明，人口、购买能力和购买欲望三个因素，缺少任何一个都不能构成市场。要分析市场潜力或规模，应同时从人口、购买能力和购买欲望三个方面入手。共用题干如果上题中吴先生购买房产后打算将房产租出以做置业投资，他委托某房地产中介公司的代其招租，在未租出前房屋仍由吴先生管理。假设你是该公司的房地产经纪人，请你站在中介公司的立场之上，回答以下问题。在接受业主的放盘委托后，房地产经纪人应尽快进入房屋调查程序，房屋调查包括()。A:到房地产权登记部门查册以核实房屋产权B:房屋产权人的工资收入调查C:现场勘查房屋现状D:针对房屋作个案调查和搜集市场资料答案：A,C,D解析：用来表示场地内的建筑物、道路、绿化等总体布置的建筑施工图是()。A:总平面图B:平面图C:立面图D:屋顶平面图答案：A解析：共用题干近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2022年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/，2022年度这一价格指标增至2800元/，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：下列有关房地产抵押贷款说法正确的是( )。A:张女士购买了住房财产保险，则无论是否在住房抵押贷款期间，张女士本人均为第一受益人B:在贷款本息还清之前，住房财产保险单交由银行保管C:若张女士不按期还款，银行可以拍卖房地产，所得优先受偿，剩余款项交还张女士D:目前在国内，张女士所购住房的贷款年限最高为10年答案：B,C解析：甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。.关于李某购房行为的说法，正确的为（）。A.李某是一个习惯型的消费者，目的性强B.李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响C.李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响D.李某是一个经济型的消费者，感情色彩少，经济实惠是其购房原则答案：C解析：根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可分为习惯性、理智型、经济型、冲动型和疑虑型。其购买特点为：习惯型的消费者，由于对某些商品十分信任和熟悉，以致形成某种定势，产生习惯性购买行为。这类消费者目的性很强，决策果断，成交迅速。理智型的消费者，感情色彩少，不易受他人诱导或广告宣传影响。经济型的消费者对，商品价格非常敏感，对同类商品中价格较为低廉的商品感兴趣，经济实惠是其选购商品的原则。冲动型的消费者，情绪波动较大，没有明确的购买计划，易受外界因素影响，往往凭直觉迅速购买，但事后常会后悔。疑虑型的消费者，善于观察细小事物，疑心较大，在选购商品时细致、谨慎且动作缓慢，他们往往缺乏购买经验或主见，渴望得到销售人员的提示或帮助。本案例中，李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析后作出购买决策，属于理智型消费者。购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后，委托该房地产经纪机构办理抵押贷款，该房地产经纪机构（）。A、可以收取一定费用B、只能代替银行收费C、只能收取交通费等必要费用D、不能收取任何费用答案：A解析：以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。下列房地产中，不得抵押的有（ ）。A.耕地B.村办企业厂房C.列入城市房屋拆迁范围的房屋D.宅基地E.已经设定抵押权的房地产答案：A,C,D解析：物权法第184条规定，下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。_是需求的主体，是需求行为的实施者；_是需求的动力，是产生需求行为的源泉；_是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。（）A、购买者购买欲望购买能力B、购买欲望购买者购买能力C、购买能力购买欲望购买者D、购买者购买能力购买欲望答案：A解析：市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节 第3节下列关于合同订立程序中承诺的表述中，错误的是（ ）。(2022年真题)A.承诺是一种意思表示B.承诺可以由受要约人作出，也可由第三人作出C.承诺到达要约人时生效D.承诺应当在要约确定的期限内到达要约人答案：B解析：承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺应符合以下要求：承诺必须由受要约人向要约人作出。由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。凡是内容与要约不相一致的承诺，都不是有效的承诺，而是一项新的要约或反要约，必须经原要约人最诺后才能成立合同。赵某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同，赵某按成交额的2，支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务，李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议。孙某与赵某签订房屋买卖合同时，应注意（）。A.如有共有人，共有人是否同意出售B.如有承租人，承租人是否放弃优先购买权C.住房户口的迁移问题D.赵某的信誉问题答案：A,B,C解析：在存量房经纪业务中，一定要搞清楚标的物业是所有权还是使用权房。如果是所有权的，要注意是否为共有房地产。共有房地产的转让和交易，须得到全体共有人的书面同意，否则不得转让、抵押和租赁，该房产交易的经纪业务也不能建立。孙某与赵某签订房屋买卖合同时，对于赵某的信誉问题，可以不关注。合同受法律保护，若赵某信誉不好，不履行相应责任，会受到法律和合同规定的处罚。房地产买卖业务的撮合主要包括（）。A、 确定客户看房结果B、 做好回访前的准备C、 防止跳单D、 购房人如果对房源十分满意，经纪人可以让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金E、 分析客户行动，引导购房者签署购房确认书答案：A,B,D,E解析：买卖业务的撮合主要包括以下五个方面：做好回访前的准备；确定客户看房结果；分析客户行动，引导购房人签署购房确认书；购房人如果对房源十分满意，经纪人可以让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金；签订正式买卖合同时卖方可能要求支付首期房款或称之大订，约十万元。任何单位和个人可以公开查询的房屋权属登记信息有（）。A:房屋面积B:房屋坐落C:房屋用途D:他项权利的设定时间E:房屋原始登记凭证答案：A,B,C,D解析：下列自然人中，属于限制民事行为能力人的有（）。A.以钟点工收入维持生活的16周岁在校学生B.由家长供给一切费用的17周岁在校学生C.不能完全辨认自己行为的35周岁精神病人D.正在读大学二年级的11周岁超常儿童E.腰椎受损瘫痪在床的65周岁退休老人答案：B,C,D解析：参见第2题解析。下列房地产价格的因素中，可能引起房地产价格下降的有（）。A、家庭人口规模小型化B、中等收入的居民收入增加C、建筑材料价格下降D、房地产拥有者惜售E、实行房屋限购政策答案：C,E解析：A项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。B项，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。C项，建筑材料价格下降，会适当降低房地产开发建设成本，可能引起“成本推动型”的房地产价格下降。D项，如果房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。E项，实行房屋限购政策都会引起房地产价格上升。E项，限购政策，是限制房地产的需求，根据价格与供求的关系，从理论上可能会引起房地产价格下降在鼓励式倾听中，房地产经纪人对客户进行恰当地提问的目的是（）。A.经纪人获得更多清晰度高的信息B.意味着倾听者对讲话者的尊重C.避免在交流过程中客户的尴尬、活跃气氛D.提高客户的购房积极性E.指引客户做出最终的购买决策答案：A,B,E解析：在鼓励式倾听中，房地产经纪人需要在倾听过程中对客户进行恰当地提问。恰当提问的目的包括：经纪人获得更多清晰度高的信息，促进客户继续谈话，提供与委托事项相关的信息；提问意味着倾听者对讲话者的尊重，促进经纪人与客户建立更加良好的和谐关系；可以指引客户做出最终的购买决策。房地产经纪人在提问环节要注意问题的类型和提问的技巧。关于房地产经纪机构特点的说法，正确的有（ ）。A.是轻资产类型的企业B.以外部管理为主导C.企业规模有巨大可选择范围D.以综合性业务为主E.是中介服务机构答案：A,C,E解析：房地产经纪机构的特点主要有三方面：房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构；房地产经纪机构是轻资产类型的企业；房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于（）。A、民事责任B、行政责任C、刑事责任D、缔约过失责任答案：A解析：房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。具体包括应承担的民事责任和刑事责任。其中，民事责任包括：违约责任，是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任；侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。本题中，违约应承担的法律后果属于民事责任中的违约责任。21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节 第4节房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映是（ ），关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。A.市场战略B.平均收益率C.市场占有率D.安全收益率答案：C解析：市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。房地产经纪机构品牌的建立应以（ ）为核心。A.企业形象B.客户对企业服务的感知价值C.快捷灵活的服务D.良好的客户关系答案：B解析：房地产经纪机构的品牌管理；房地产经纪机构品牌管理的目标是提升客户感知价值，造就忠诚客户和良好口碑。房地产经纪机构的品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心。房地产经纪机构的品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径，利用交互过程中良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及良好的客户关系来实现。房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内。到工商登记机关所在地的市、县人民政府（ ）备案，领取备案证明。A.工商管理部门B.房地产管理部门C.土地管理部门D.行政管理部门答案：B解析：房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。房地产经纪人李某根据所掌握的信息，总是能对潜在购房客户的需求进行较为准确的判断和把握，并能迅速完成每笔业务，这说明其具有较强的（）技能。A.市场分析B.信息收集C.供需搭配D.市场判断答案：C解析：房地产经纪人员的职业技能中，供需搭配的技能是指房地产经纪人不仅要充分知晓房地产供需搭配的具体方法，更要能熟练掌握，从而使之内化为自身的一种能力。它在实务操作中，常常表现为房地产经纪人是否能在较短的时间内完成供求搭配，从而尽可能实现每一个交易机会。本题中，李某能迅速完成每笔业务说明其具有较强的供需搭配技能。共用题干2022年8月，甲房地产开发公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅小区一套住房。甲房地产开发公司欲将在建工程向银行抵押贷款，该公司章程无相关规定的，需经()同意。A:董事会或股东大会B:全体股东C:董事长D:总经理答案：A解析：自2022年3月1日起，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按()的税率征收房产税。A:1.2B:2C:4D:7%答案：C解析：房地产投资风险的特征不包括（ ）。A.客观性B.不确定性C.损益双重性D.内生性答案：D解析：房地产投资风险的特征主要表现在：客观性；不确定性；潜在性；损益双重性；可测性；相关性。房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为( )。A.对环境变化适应能力差B.横向沟通协调较为困难C.双重领导，违反了统一指挥原则D.高层决策迟缓答案：C解析：房地产估价的基本方法有（）。A、 市场法B、 替代法C、 收益法D、 成本法E、 资本化法答案：A,C,D解析：房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。房地产估价的基本方法有：市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法）；收益法（又称收益资本化法、收益还原法）；成本法。21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节 第5节王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。2.该套住房的正常交易价格为（）元/m2。A、 9223B、 9500C、 9794D、 10000答案：A解析：本案例属于交易税费非正常负担的交易。公式为：。则该套住房的正常交易价=760000÷（1+3%）÷80=9223（元/m2）。下列关于诉讼时效中止的表述，正确的有（）。A.从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算B.诉讼时效中止使已经进行的诉讼时效期间全部归于无效C.只有在诉讼时效期间的最后6个月内发生不可抗力的情况或其他障碍，才能中止时效的进行D.在民法规定的最长诉讼时效期间内，诉讼时效中止的持续时间没有限制答案：A,C,D解析：本题考核点是诉讼时效的中止。在诉讼时效中止的情况下，中止事由发生前已经经过的时效期限仍然有效，等到时效中止的原因消除后，前后期间合并计算。共用题干某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，A房地产开发公司准备竞标开发。若A公司想确定开发物业的类型，则分析的出发点是( )。A:公司的财力B:投资人的倾向C:地块的区位条件D:地块的法律约束答案：C,D解析：屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，其构成不包括（）。A.屋面B.承重结构层C.保温隔热层D.吊棚答案：D解析：屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋顶。屋顶的主要作用是抵御风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素，使屋顶覆盖下的空间冬暖夏凉。薪酬支付方式中，（）奖励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。A、 固定薪金制B、 佣金制C、 混合制D、 信息费制答案：B解析：在我国房地产经纪机构薪酬的支付方式中，佣金制没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。但由于无底薪，公司在管理上存在较大的难度，人员流动性较大。有些业务员为了取得业绩，甚至不择手段。可能对公司的信誉产生严重的影响。共用题干某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定；张某出资25万元以李某名义购买G公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下.后李某以该住房作抵押向银行贷款18万元.贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效.现在该套经济适用住房的所有权应归属().A:张某B:李某C:李某贷款银行D:G公司答案：B解析：利用互联网开发法开发客源的缺点的是（ ）。A.成本较高、时效性差B.受店面地理位置影响大C.信息难于突出，客户筛选难度大D.比较浪费经纪人时间，容易被人为因素损坏答案：C解析：互联网开发法；使用互联网方式开发客户在很多城市逐渐超过了主流媒体的使用率。互联网开发客户的优势是更新速度快，时效性强；劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。 （）可以有效避免房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售的进度，缩短销售周期。A.独家委托B.普通委托C.书面委托D.口头委托 答案：A解析：独家委托可以让房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展。经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高。由于业主将房产独家委托给房地产经纪人，有效防止业主频繁改变出售条件，提高了房产租赁、买卖的成功率。同时还有效避免了房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售进度，缩短销售周期。下列不属于房地产投资特点的有（）。A、 投资选择的多样性B、 投资价值的附加性C、 投资收益的风险性D、 投资变现的困难性答案：C解析：房地产投资有下列特点：投资选择的多样性；投资区域的差异性；投资价值的附加性；投资变现的困难性；投资预期的风险性；投资收益的个别性。21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节 第6节使用韵律进行立面设计的方法归纳起来，其中不包括（）。A.连续的韵律B.交错的韵律C.渐变的韵律D.综合的韵律E.变化的韵律答案：B,D,E解析：运用韵律的方法对建筑外立面进行美观效果评价的方法可归纳为：连续的韵律，是指在建筑外立面中出现的一种或一组元素使之重复和连续出现所形成的韵律感，如线条、色彩、形状、材质、图案的重复，可增强建筑外立面的美观效果；渐变的韵律，是指在建筑外立面中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化，如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化，从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。下列耕地中，属于免征耕地占用税的是()。A.制药企业占用耕地B.医院占用耕地C.港口占用耕地D.停机坪占用耕地答案：B解析：耕地占用税免税规定：军事设施占用耕地;学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 关于成为法人需要具备的条件的说法，错误的是（）。A.依法成立B.能够独立承担民事责任C.有足够的财产或者经费D.有自己的名称、组织机构和场所 答案：C解析：成为法人需要具备的条件包括：依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。张某在2022年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。该房屋建筑面积86m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。(2022年真题)该套住宅房屋所有权证上的房产附图为（ ）。A.房产分幅图B.房产分丘图C.房产分户图D.宗地图答案：C解析：房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。#共用题干张某以按揭贷款方式购买了一套建筑面积为90 m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还房款2 150元。为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时去进行。张某月收入5 000元。该套住宅每月的物业管理费为15元/m2。根据以上内容，回答9195题。张某申请个人住房贷款必须满足的主要条件有（）。 A:具有完全民事行为能力B:有稳定职业和经济收入C:具有本市户口D:以不低于所购买住房全部价款的一定比率作为所购买住房的首期付款答案：A,B,D解析：下列房地产经纪人行为中，可以防止“跳单”的是（）。A:避免客户与业主取得联系B:默许双方交换联系方式C:默许双方单独在一起交流D:看房后让双方一起离开答案：A解析：张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售其房屋，甲公司房地产经纪人李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆，音乐厅，体育馆，但该房屋室内装修陈旧，户型布局不合理，结合有关因素，向张某提出了该房屋的出售建议。李某对该房屋的人文环境应评估为（）。A.好B.较好C.一般D.差答案：A解析：人文环境主要反映物业所在区域环境内的人口素质、地区治安情况等综合因素，主要划分为“好、较好、一般、差”，其划分的标准见表3-4。李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆、音乐厅、体育馆。因此，李某对该房屋的人文环境评估应为好。表3-4人文环境等级划分王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。该套住房的正常交易价格为（）元/m2。A、9223B、9500C、9794D、10000答案：A解析：本案例属于交易税费非正常负担的交易。公式为：则该套住房的正常交易价=760000÷（1+3%）÷80=9223（元/m2）。下列有关新建商品推售安排的表述，不正确的是( )。A:每一次推售根据开发商的销量目标来确定B:价格的确定是与推售策略息息相关的C:合理的推售是确保价格实现的关键D:控制风险是推售策略的重要前提答案：A解析：21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节 第7节对于房地产经纪合同履行中发生的争议，不适宜的处置方式是（）。A.仲裁B.行政复议C.司法诉讼D.向有关政府管理部门投诉，由其进行调解答案：B解析：房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。环境按照属性分类，其中不包括（ ）。A.社会环境B.自然环境C.工作环境D.人工环境答案：C解析：通常根据环境的属性，将环境分为自然环境、人工环境和社会环境。企业制定战略选择方案可以从对企业整体目标的保障、对中下层管理人员积极性的发挥以及企业各部门战略方案的协调等多个角度考虑，制定战略方案的方法不包括( )。A:自上而下B:平行考虑C:自下而上D:上下结合答案：B解析：某房地产投资项目的现金流量如表7-1所示（假设投资、租赁收入、装修支出各自发生在相应期初，转让收入发生在相应期末）。表7-1若折现率为12时，该项目的净现值为-71.48万元，则其内部收益率为（）。A、10、48B、10、63C、11、71D、11、52答案：C解析：已知：i1=10%，i2=12%，|NPV1|=422.83，|NPV2|=71.48，则用插值法计算其内部收益率为：式中，i1表示当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2表示当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1表示i1时的净现值（正值）；NPV2表示i2时的净现值（实际为负值，但在此取其绝对值）。具有“灵活、展露重复性强、成本低、竞争少、但不能选择受众、创造力受到限制”特点的广告媒体是（）。A.报纸B.电视C.杂志D.户外广告答案：D解析：A项，报纸广告的优点为：影响广泛、传播迅速、简便灵活、费用较低、便于剪贴存查、信赖感强；缺点有：内容庞杂、易分散对广告的注意力、重复性差、维持当期效果，印刷不精美，吸引力低。B项，电视广告的优点为：传播面广、影响力大、诉求力强、表现手段和方式灵活多样、艺术力强；缺点有：制作复杂、成本高、时间短促、专业适应性不强、传播面太宽容易造成浪费。C项，杂志广告的优点为：宣传对象明确、针对性强、吸引力强、宣传效果好、阅读从容、保存期长、印刷精美，较好地反映产品外观形象；缺点有：成本高、价格昂贵、信息反馈慢、广告数量有限。D项，户外广告的优点为：长期性、固定性、集中性效应；缺点有：由于地段固定而不具备流动性，注视率不够集中。建设单位应当在现场查验（ ）日前移交有关图纸资料。A.10B.15C.20D.30答案：C解析：现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交承接查验所必需的图纸、技术资料、说明文件等。物业服务企业应当对建设单位移交资料进行清点和核查。下列做法中，不能帮助自己消除心理压力的是（ ）。(2022年真题)A.向信任的朋友、同事或师长寻求帮助B.制定时间表，使每天的生活都有一些新的变化C.对于过去所犯的错误铭记在心，时刻告诫D.适当改变原来的思维方式答案：C解析：房地产经纪人应努力减轻和消除自己的心理压力。减轻和消除心理压力应做到下列几点：提高自己的心理承受能力；仔细分析自己的心理压力来源；努力减轻自己的心理压力。C项，对于过去所犯的错误铭记在心，时刻告诫不利于消除心理压力，反而会加重心理负担。某房地产经纪机构年初给每位职工投保了10万元的家庭财产保险和10年的人身意外事故安全保险，这项措施针对的职工需要层次是（ ）。(2022年真题)A.生理需要B.安全需要C.尊重需要D.归属需要答案：B解析：安全需要是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，如希望避免灾害等对身体的伤害，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。当未来不可预测或者社会秩序受到威胁的时候，这些需要就特别突出。购买家庭财产保险和安全事故保险都属于安全需要。共用题干孙某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某.在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款10万元.在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某.刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满.刘某购买房屋的过程中，应当申请办理()登记.A:房屋转移B:房屋更正C:房屋抵押D:地役权答案：A,C解析：21年房地产经纪人模拟冲刺试题集8节 第8节某贷款条件是年利率8，该时点的通货膨胀率为3，则实际利率应为（）。A.4.85B.5C.7.77D.8答案：A解析：以是否扣除价格因素来区分实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。名义利率和实际利率之间的数关系为：（1+i）=（1+r）（1+）。式中，i表示名义利率；r表示实际利率；表示通货膨胀率。根据已知数据得：（1+8%）=（1+r）（+3%），r=4.85%，即该贷款的实际利率为4.85%。甲房地产经纪门店（以下简称甲门店）为改善经营进行改革：在业务上，建立商圈信息档案，实行“商圈经营”；在门店形式上，对该门店进行重新装修。重新装修后的门店既能满足客户的需求又可体现行业的特点，业务量因此有了明显增加。某日，王某委托甲门店以100万元的价格为其出售一套住宅。房地产经纪人高某承办该业务，并发布了房源信息。之后，该住宅以110万元的价格出售给了李某。李某的家庭平均月收入为12500元。高某为李某预定了偿还比率为30%的住宅贷款方案。(2022年真题)关于李某住房贷款方案的说法，正确的是（ ）。A.李某的借款金额为330000元B.李某的还款本息和为330000元C.李某的月还款额为3750元D.李某的年还款额