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21年房地产经纪协理考试试题及答案5节21年房地产经纪协理考试试题及答案5节 第1节经济适用住房所有权办理不动产登记，登记收费标准为（）。A.0B.20C.40D.60答案：A解析：为推进保障性安居工程建设，减轻登记申请人负担，廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。对于房地产经纪合同履行中发生的争议，不适宜的处置方式是（）。A.仲裁B.行政复议C.司法诉讼D.向有关政府管理部门投诉，由其进行调解答案：B解析：房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。房地产经纪人员受理委托业务后，收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的（）等。A.物质状况、价格信息B.供求信息、物质状况C.供求信息、价格信息D.权属状况、物质状况答案：C解析：房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。构建客户数据库时应考虑的因素主要有（）。A.要尽可能地收集更多的客户资料，以便整理分析B.要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来C.要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全地运行D.要及时地对客户关系管理的数据库进行维护和更新E.要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来答案：B,C,D,E解析：构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下几个方面：要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。私有房屋租赁，房屋出租人必须持有（）。A.土地所有权证B.土地使用权证C.房屋所有权证D.建设工程规划许可证答案：C解析：房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：房屋租赁合同；房屋租赁当事人身份证明；房屋所有权证书或者其他合法权属证明；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。地方性房地产经纪行业组织在房地产经纪行业自律的作用包括（）。A.配合房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作B.拟订并推行房地产估价和经纪执业标准、规则C.组织实施本行政区房地产经纪专业人员继续教育D.协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪专业人员资格考试E.执业行为监督与报告答案：A,C,E解析：地方性房地产经纪行业组织在房地产经纪行业自律的作用包括：配合房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作；组织实施本行政区房地产经纪专业人员继续教育；执业行为监督与报告。BD两项属于全国性房地产经纪行业组织业务范围。21年房地产经纪协理考试试题及答案5节 第2节下列属于房地产经纪服务合同的内容的有（）。A.违约责任和纠纷解决方式B.服务费用及其支付方式C.房地产信息D.合同当事人的权利和义务E.实地看房答案：A,B,D解析：房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：房地产经纪服务双方当事人情况；房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；服务费用及其支付方式；合同当事人的权利和义务；违约责任和纠纷解决方式。在理解风险的定义时，可从（）角度考察风险。A.风险与人们的活动或组织有关B.风险与损失有关C.风险与行动方案的选择有关D.风险与外部环境有关E.风险与不确定性有关答案：A,C,D解析：风险（risk）是指对项目或组织目标产生负面（威胁）或正面（机会）影响的不确定性。通俗地说，风险就是一些影响某一个事件与事件结果的因素。考察风险可以从三个角度进行：风险与人们的活动或组织有关，即人们会考虑这个活动最终能不能成功是否有损失损失有多大风险与行动方案的选择有关，即选择哪个方案损失最小哪个方案损失最小而收益最大风险与外部环境有关，一个项目或一个组织受到外部环境的影响，而外部环境又是变化的。根据房地产的用途类型，我国房地产经纪业务主要集中于（）房地产市场。A.办公楼B.工业仓库C.商业D.住宅答案：D解析：根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。到目前为止，住宅经纪业务一直是我国房地产经纪业务的主要类型。下列属于房地产抵押主要类型的有（）。A.一般房地产抵押B.在建工程抵押C.已出租的房地产抵押D.预购商品房贷款抵押E.最高额抵押答案：A,B,D,E解析：房地产抵押的主要类型包括：一般房地产抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；在建工程抵押，指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；预购商品房贷款抵押，指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；最高额抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。下列关于抵押人、抵押权人的表述中，正确的是（）。A.抵押人是债务人，抵押权人是债权人B.抵押人是债务人，抵押权人是债权人或第三人C.抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人D.抵押人是债务人或第三人，抵押权人是债权人或第三人答案：C解析：房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。因此抵押人为债务人或者第三人，抵押权人为债权人。房地产是国民经济发展的一个基本的（），任何行业的发展都离不开房地产。A.内容要素B.生产要素C.载体要素D.结构要素答案：B解析：房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平，房地产业的发展既受到国民经济的制约，又能促进国民经济的发展。房地产业的重要作用之一是：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。21年房地产经纪协理考试试题及答案5节 第3节常用的吊顶面层材料中，（）主要用于客厅、餐厅、卧室等无水汽的地方。A.PVC板B.石膏板C.铝合金板D.钢板答案：B解析：常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声等特点，主要用于起居室、餐厅、卧室等无水汽的地方。下列属于政府主管部门网站掌握的价格信息的特点的是（）。A.权威有效B.内容全面C.时效性好D.真实性强答案：A解析：政府主管部门网站，是房地产经纪人员了解房地产交易价格信息的主要渠道之一。政府部门所掌握的价格信息有以下两个特点：权威有效。此类价格信息都是在政府相关部门进行登记的信息，虽然与真实成交价格可能有一定出入，但是未来房地产计税的依据，是权威有效的数据。时效性相对较差。此类价格信息大多数以登记完毕后为准，较交易当事人签订相关合同时，时间已经相对滞后。不动产登记机构在登记事项记载于登记簿之前的公告期不少于（）个工作日。A.7B.10C.15D.30答案：C解析：公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。房屋交易的实质是（）。A.产权交易B.实物交易C.使用权交易D.收益权交易答案：A解析：房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。下列关于个人住房贷款代办合同的说法，错误的是（）。A.个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同B.房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同C.个人住房贷款代办合同明确约定经纪机构的服务内容和责任范围D.个人住房贷款代办合同对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺答案：D解析：个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷款而签订的服务合同，个人住房贷款代办服务是房地产经纪延伸服务的内容之一，房地产经纪机构门店普遍承接该项业务。房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做出承诺。房地产价格评估时，应当以（）为基础，并参照当地的市场价格进行评估。A.最低地价B.最高地价C.基准地价D.标定低价E.重置价格答案：C,D,E解析：城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。21年房地产经纪协理考试试题及答案5节 第4节房地产经纪人协理有权（）。A.独立签署房地产经纪合同B.加入房地产经纪机构C.受聘于两个房地产经纪机构D.披露委托人各项信息答案：B解析：房地产经纪人协理是指在房地产经纪人的指导和监督下从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理在经纪活动中，能以自己的行为享有权利承担义务，恪守岗位职责，用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。卖方对市场信息了解程度变化或出售（租）心态发生变化，会直接导致房源价格发生变化。这体现出房源的（）。A.物理属性B.法律属性C.心理属性D.市场属性答案：C解析：房源具有三大属性，分别为物理属性、法律属性和心理属性。具体内容包括：房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值；房源的法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况；房源的心理属性是指委托人在委托过程中的心理状态，而这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（）发生效力。A.依法公示B.依法公证C.依法登记D.签订书面合同答案：C解析：物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型不包括（）。A.存量房买卖挂牌价格B.存量房租赁挂牌价格C.存量房买卖成交价格D.新建商品房租赁成交价格答案：D解析：房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型主要包括：新建商品房销售价格；存量房买卖成交价格；存量房买卖挂牌价格；存量房租赁成交价格；存量房租赁挂牌价格。除房地产的价格本身以外，还要搜集与价格有关的各种因素，如房屋类型、面积、楼层、朝向等，这样才能对价格进行分析比较并加以利用。下列属于不动产登记的范围的有（）。A.集体土地所有权B.配套设施使用权C.房屋等建筑物、构筑物所有权D.森林、林木所有权E.建设用地使用权答案：A,C,D,E解析：不动产登记以不动产物权为登记范围。不动产登记暂行条例第五条规定，不动产登记的范围是：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。适合甲公司开拓客源的渠道有（）。A.门店接待B.会员揽客C.客户介绍D.刊登广告答案：A,C,D解析：房地产经纪人开拓客源的方法主要有：门店接待法；广告法；互联网开发法；客户介绍法；人际关系法；驻守和挂红幅揽客法；讲座揽客法；会员揽客法，是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法，因成立客户会的难度大而较少使用；团体揽客法。本案例中，甲公司的主要目标客户为外来务工人员和个体工商户，不适宜通过会员揽客法开拓。21年房地产经纪协理考试试题及答案5节 第5节甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。张某在对该办公用房的产权调查环节应着重关注的问题为（）。A.该办公用房权属的类别和范围B.该办公用房的产权是否完整，是否有纠纷，是否有其他权利设定C.相邻房屋的物业类型和权属情况D.该办公用房产权的登记情况答案：A,B,D解析：房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。在核验产权时需注意下列问题：物业权属的类别与范围；产权登记；房地产其他权利设定情况；产权纠纷。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内，此住房作为公司对员工的住房福利，不收取租金；水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2022年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作，于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月，张小姐将李小姐的房间租给了赵某，并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后，住进了李小姐的房间。张小姐出租房间的行为属于（）。A.房地产经纪行为B.房地产代理行为C.个人民事行为D.居间行为答案：C解析：A项，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪活动具体由房地产经纪人员来完成。B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。D项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。题中，张小姐出租房间的行为没有涉及到房地产经纪机构，也没有任何经纪人，所以只是个人民事行为。新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。为使登记的潜在客户变成真正客户，甲公司可采取的策略为（）。A.经常向客户赠送小礼品B.向客户提供有效的解决方案C.尽可能满足客户提出的所有要求D.尽可能引导客户调整对价格的期望答案：B,D解析：使登记的潜在客户变成真正客户，又称为养客，是客源开拓中的重要策略。它是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立信任。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。常用的采暖方式包括（）。A.分户供热B.集中供暖C.区域供热D.分散采暖E.整体采暖答案：A,B,C解析：根据热源，供热采暖可分为：集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。房地产经纪服务合同采用（）形式是中外房地产市场的惯例。A.口头B.书面C.公证D.法律答案：B解析：房地产经纪服务合同的特征包括：房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。申请公共租赁住房，应当符合以下条件（）。A.在本地无住房B.在本地住房面积低于规定标准C.收入、财产低于规定标准D.为外来务工人员且就业不稳定E.收入稳定且达到申请的规定年限的答案：A,B,C,E解析：公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。申请公共租赁住房，应当符合以下条件：在本地无住房或者住房面积低于规定标准；收入、财产低于规定标准；申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。