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22年房地产经纪人历年真题和解答7卷22年房地产经纪人历年真题和解答7卷 第1卷甲公司于2022年取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2022年10月动工。王某于该区域内有一处房产，现租予刘某居住。该区域内还有一座福利院。甲公司可以以( )方式获得该地块土地使用权。A、 拍卖B、 招标C、 划拨D、 转让答案：A,B,D解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“国有建设用地使用权出让方式”的掌握。国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。可以划拔的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地，甲房地产开发公司不在此范围内。因此，本题的正确答案为A、B、D。房地产经纪机构的风险管理，是指房地产经纪机构对其在房地产经纪活动中可能产生的风险进行（ ）。A.预测、识别、分析B.识别、衡量、分析C.预测、衡量、分析D.识别、预测、衡量答案：B解析：加强房地产经纪机构的风险管理具有非常重要的作用。房地产经纪机构的风险管理，是指房地产经纪机构对其在房地产经纪活动中可能产生的风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的过程和方法。以下属于房地产权属登记管理的任务是( )。A、 做好房地产登记发证工作B、 做好房地产规划工作C、 做好房地产权属档案管理工作D、 为征地、拆迁房屋提供依据E、 为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据答案：A,C,D,E解析：知识点 房地产权属登记管理的任务（ ）使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。A.物权法B.土地管理法C.城乡规划法D.城市房地产管理法答案：A解析：颁布物权法的目的是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。物权法使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。下列关于公积金贷款的表述中，正确的有（ ）。A.住房公积金分为国管单位和市管单位两种B.住房公积金贷款年限一般为110年C.住房公积金贷款对象为在住房公积金管理中心系统缴存住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职员D.公积金贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式E.只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄贷款年限47年（钢混）或房龄贷款年限57年（砖混）”，都可以申请公积金贷款答案：A,C,D解析：B项，住房公积金贷款年限一般为130年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。E项，商业贷款年限是指借款人偿还购房贷款的具体期限，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：房龄贷款年限50；年龄贷款年限70。下列属于房源的物理属性的有（ ）。(2022年真题)A.建筑结构B.建筑外观C.建筑面积D.建筑物法定用途E.建筑物经济寿命答案：A,B,C解析：表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。独家委托获取步骤流程中的最后一步是（）。A、获取业主信任B、明确独家条件C、签署委托协议D、收集完善信息并进行物业勘察评估答案：C解析：独家委托的获取主要包括以下四个步骤：明确独家条件；获取业主信任；收集完善信息并进行物业勘察评估；签署委托协议。22年房地产经纪人历年真题和解答7卷 第2卷下列合同中，（）是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。A.有偿合同B.双务合同C.劳务合同D.要式合同答案：B解析：双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。一般情况下，房地产经纪机构的公司总部业务部门，可以根据（）进行不同的设置。A.物业类别B.物业水平C.业务类型D.业务区域范围E.业务规模答案：A,C,D解析：一般情况下，公司总部的业务部门可以根据需要进行不同的设置：根据物业类别不同进行设置。可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门，如住宅部、办公楼部、商铺部等。根据业务类型不同进行设置。如根据业务类型不同可以划分为买卖业务部、租赁部等部门。根据业务区域范围进行设置。如根据业务覆盖区域不同划分为东区业务部、西区业务部、南区业务部、北区业务部等。房屋出售经纪服务的内容有（）。A、协助查看买受人身份情况B、引领买受人看房C、制作房屋状况说明书D、协助签订存量房屋买卖合同E、发布客源信息答案：A,B,C,D解析：房屋出售经纪服务的内容包括：提供与委托出售房屋相关的房屋售价、法律法规政策、市场行情咨询，房屋产权核验，编制房屋状况说明书，发布出售房源信息；搜集、提供客源信息，带领客户实地看房；代拟房地产买卖合同，协助洽谈合同内容及签订合同。建筑外立面的色彩要素主要包括( )。A:色相B:色差C:明度D:色调E:纯度答案：A,C,E解析：新建商品房销售资料中的抵押贷款须知应由（）提供。A.项目的贷款银行B.房地产开发商C.相关法律人员D.房地产销售人员答案：A解析：抵押贷款须知应由项目的贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序介绍、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料说明、抵押贷款的方式介绍、抵押贷款的注意事项等。李某于2022年2月将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳个人所得税（）元。A.1000B.1250C.1320D.1560答案：C解析：个人所得税是国家对本国公民、居住在本国境内的个人的所得和境外个人来源于本国的所得征收的一种所得税。财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知规定，自2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。所以李某年度应缴纳税额为：1200×10%×111320（元）。共用题干甲房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式，2022年2月，与乙房地产开发公司签订了合同，以甲房地产经纪公司的名义负责销售的商品房，并承担风险。房地产经纪机构采用基于互联网技术的无店铺销售模式，将( )。A:降低客户实地考察费用B:使客户对经纪机构不信任C:缩短签订合同时间D:增加市场竞争的透明度答案：A,C,D解析：22年房地产经纪人历年真题和解答7卷 第3卷下列选项中不属于风险管理方法的是( )。A:损失控制B:内部风险控制C:外部风险控制D:损失融资答案：C解析：比较法评估房地产价格时，对可比实例成交日期进行调整属于（ ）。A.市场状况调整B.交易情况修正C.房地产状况调整D.比较基础建立答案：A解析：市场状况调整；可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价格是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，因此应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。下列关于法定继承人的范围和顺序的表述中，错误的是（）。A、对公、婆尽了主要赡养义务的儿媳有继承权B、丧偶女婿可以继承岳父母的遗产C、抚养孙子长大的祖父母可以作为第一顺序继承人D、第一顺序继承人没有尽赡养、抚养、扶养义务，可以由第二顺序继承人代为继承E、对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿是第一顺序继承人答案：A,B,C,D解析：继承法规定了法定继承人的范围和顺序，第一顺序：配偶，子女，父母，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳，对岳父、岳母尽了主要赡养义务的丧偶女婿；第二顺序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。按客户的性质不同，客源包括（）。A.买卖客户B.租赁客户C.团体客户D.个人客户E.关系客户答案：C,D解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；按需求目的，可分为自用客户和投资客户；按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。房地产经纪服务合同的缔约双方是（ ）。A.房地产经纪机构与房地产经纪人员B.委托人与房地产经纪人员C.委托人与房地产经纪机构D.委托人与交易人相对人答案：C解析：房地产经纪服务合同的缔约双方；房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款，应当包含房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况。房地产经纪服务合同的缔约双方是委托人和房地产经纪机构。委托人是自然人的，标明自然人的姓名、身份证件号码、住址等；委托人是法人的，标明法人的名称、营业执照号和往所。合同中标明房地产经纪机构的法人代表、营业执照号码、经纪机构备案证号、地址、联系电话等。并写明具体执行该业务的房地产经纪人员的信息。一旦购房者发出希望签署购房确认书的信号，房地产经纪人应该及时把握，()地引导购房，直至签署确认书.A:指导性B:试探性C:简洁性D:强制性答案：B解析：一项经济活动是不是经纪活动，主要以（ ）来识别。A.所需合同生效的条件B.所承担的法律后果C.所采用的合同形式D.所获得报酬的形式答案：D解析：识别经纪活动的手段；一项活动是不是经纪活动，从它获得报酬的形式可以识别。如果某种活动的报酬形式是佣金，那么这种活动就是经纪活动；如果某种活动的报酬形式不是佣金，则该种活动就不是经纪活动。22年房地产经纪人历年真题和解答7卷 第4卷设立房地产经纪机构应具有的条件有（）。A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.专业技术职称人员须占总人数的30%以上D.有必要的财产和经费E.有足够数量的专业人员答案：A,B,D,E解析：房地产经纪机构属于房地产中介服务机构。设立房地产经纪机构应当具备的条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其他条件。以“帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案”的方式进行引导的客户类型是（）。 A:试探型B:激励型C:加强型D:成熟型答案：C解析： 建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成，这些室内空间的形成，往往又要借助于一片片实体的围合，这一片片实体被称为（）。A、建筑组合B、建筑空间C、建筑构件D、建筑构造 答案：C解析：建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成的，室内空间的形成又要借助于一片片实体的围合，一片片实体被称为建筑构件。不同的建筑物虽然在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有特点，但一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件在计算单笔住房公积金的贷款最高额度时，家庭月均收入应扣除（）。A、债务利息B、物业服务费C、一定额度的生活费D、房屋登记手续费答案：C解析：以北京市为例，单笔住房公积金的贷款最高可贷款额度为：家庭月收入扣除至少400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。即最高可贷款额度公式为：最高可贷款额度=（个人月缴存额÷缴存比例400元）÷贷款年限所对应月均还款额的系数。某居住小区旁建筑工地施工，对居民造成的污染最常见的是（）。A.大气污染B.环境噪声污染C.辐射污染D.固体废物污染答案：B解析：噪声是指干扰人们休息、工作和学习的声音。噪声污染是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。建筑施工噪声是噪声污染源的一种。A项，大气污染就是空气污染，是指人类向空气中排放各种物质，包括许多有毒有害物质，使空气成分长期改变而不能恢复，以致对人体健康产生不良影响的现象。C项，辐射有电磁辐射和放射性辐射两种。其中，电磁辐射是指能量以波的形式发射出去，放射性辐射是指能量以波的形式和粒子一起发射出去。D项，固体废物是指在生产和消费过程中被丢弃的固体或泥状物质，包括从废水、废气中分离出来的固体颗粒。房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有（）。A、房地产项目针对哪些不同的消费群体B、如何让消费者理解产品的内涵C、如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为D、消费者对房地产项目的消费习惯是什么E、消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么答案：A,D,E解析：商业地产项目的客户定位有三类：消费者定位；经营者定位；投资者定位。ADE三项是消费者定位应该回答的问题；B项属于产品定位应该回答的的问题；C项属于形象定位要回答的问题。张某出国留学前将登记用途为商住的房屋（底层为商铺、二楼为住宅）转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款15万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。刘某购买房产的过程中，应当申请办理（ ）登记。A.转移B.更正C.抵押D.地役权答案：A解析：转移登记是指不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。22年房地产经纪人历年真题和解答7卷 第5卷某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。2.该企业预期投资收益率为（）。A、 10.2B、 12.5C、 14.3D、 15.6答案：C解析：预期投资收益率=（总投资额÷总投资回收年限）总投资额=（20000÷7）/20000=143。房地产权利人发生下列（ ）行为时，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。A.房地产转让B.抵押权人依法处分抵押房地产C.房地产出租D.房地产赠与E.房地产遗赠答案：A,B解析：房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式，实行交易双方自愿成交定价，向房地产管理部门申报价格的制度。当存量房交易双方分歧较大时，房地产经纪人应()。A:尝试将交易双方分开进行协调B:尝试让交易双方自行协调C:积极向交易双方分析房源缺陷D:请求行政管理部门出面解决答案：A解析：下列房地产项目中，不得转让的有（ ）。(2022年真题)A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地C.已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地D.未竣工已预售的商品房E.少数共有人以书面表示不同意转让的共有房产答案：C,D,E解析：A项，以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，可以转让。BC两项，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，可以转让。D项，为抑制投机性购房，2022年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。E项，共有房地产，未经其他共有人书面同意，不可以转让。某房地产经纪公司在A区有房地产租售项目，该项目周边为中心商务区，上班人员80%以上为年轻白领，收入颇丰，但是大约一半以上的年轻人参加工作时间不长。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向（ ）直辖市、市、县级人民政府房地产管理部门登记备案。A.当事人所在地B.房屋所在地C.合同签订地D.房地产经纪机构所在地答案：B解析：根据2022年12月1日住房和城乡建设部发布的商品房屋租赁管理办法（住建部令第6号）的规定，房屋租赁实行合同登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县级人民政府房地产管理部门登记备案。房地产经纪人可以为租赁双方代办合同备案事项。采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，其缺点在于（ ）。A.减轻单位职工或个人的经济压力B.排斥市场对土地利用的调节作用C.土地资源配置不合理D.提高了个人的工作积极性E.城市面貌长期落后答案：B,C,E解析：采取行政划拨的方式，把城镇国有土地无偿分配给单位和个人无限期使用，这种制度有许多弊病，完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，土地资源配置不合理，致使土地在经济发展中不能更好地发挥应有的作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地资源配置不合理，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。市场营销的目的是为（）创造价值，并获得回报。A.生产者B.竞争者C.客户D.政府答案：C解析：市场营销作为一种将产品从生产者向消费者转移的激励过程，就是从卖方的立场出发，以买主为对象，在不断变化的市场环境中，以满足一切现实和潜在消费者的需要为中心，提供和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业也获得利润的企业经营活动。市场营销就是管理有价值的客户关系。市场营销的目的是为客户创造价值，并获得客户回报。22年房地产经纪人历年真题和解答7卷 第6卷我国房地产经纪行业监管方式主要包括（ ）。A.现场巡查B.合同抽查C.投诉受理D.网上签约E.房屋登记答案：A,B,C解析：房地产经纪行业监管的方式；目前，我国房地产经纪行业监管的方式主要有：现场巡查。现场巡查是对房地产经纪机构的经营场所和日常经营活动进行的日常监督检查，是对房地产经纪活动进行全面监督管理最常用的方式。合同抽查。合同抽查是抽查房地产经纪机构和房地产经纪人员从事房地产经纪活动所签订的各类合同，是对房地产经纪实体行为进行检查最重要的方式。投诉处理。投诉受理是主管部门发现房地产经纪违规行为的有效途径，也是房地产交易当事人解决房地产经纪活动引发纠纷的常见方式。房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中不参加的工作是（ ）。A.考察与监督计划的执行B.项目筹划与地块研究C.产品设计与规划D.项目策划与销售答案：A解析：房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：项目筹划与地块研究；产品设计与规划；项目策划与销售。在供给曲线不变而消费者的收入水平提高引起需求曲线右移的情况下，新的供求均衡点相对原来的均衡点会发生变化，出现（）。A、均衡数量增加，均衡价格下降B、均衡数量增加，均衡价格上升C、均衡数量减少，均衡价格上升D、均衡数量减少，均衡价格下降答案：B解析：图5-1是将需求曲线与供给曲线结合在一起形成的房地产均衡价格示意图。图中，E点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，E点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是需求者和供给者都愿意接受的价格和数量。其中，E点所对应的价格Pe称为均衡价格，所对应的数量Qe称为均衡数量。在供给曲线不变而消费者的收入水平提高引起需求曲线右移的情况下，即S线不变，D线向右移动，可知E点相对上移，对应的Qe点右移。则均衡数量增加，均衡价格上升。图5-1房地产均衡价格房地产经纪机构未完成房地产居间服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准，则( )。A:可以全额收取报酬B:可以部分收取报酬C:不得收取报酬D:可以与委托人协商报酬答案：C解析：根据合同法，承租人可以单方面解除租赁合同的情形是（ ）。(2022年真题)A.出租人未经承租人同意将租赁房屋转租B.出租人拒绝对租赁房屋中已损坏的洗衣机进行维修C.出租人未按约定将租赁房屋交付承租人D.租赁房屋危机承租人的安全，但承租人事前已知该租赁房屋质量不合格答案：D解析：租赁期间虽然未届满，在发生某些情况下，当事人一方可以解除合同。承租人可以解除租赁合同的情形包括：因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立租赁合同时明知该租赁物质量不合格；不定期租赁。银行在审核确定个人住房贷款额度时，依据的主要指标是（）。A.借款人在银行的存款额B.贷款利率C.贷款价值比D.偿还比率E.最高贷款限额答案：C,D,E解析：C项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。一般有最高贷款价值比的规定。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70。D项，偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入的30。E项，贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：贷款金额不得超过某一最高金额；贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。房地产经纪机构如能提供（）服务，则可有效降低当事人一方毁约现象发生的概率。A、质量保证B、履约保证C、高氯离子瑕疵保障D、漏水保固答案：B解析：由于房地产交易的复杂性以及房地产市场的动荡，合同签署后一方毁约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。目前在我国，房地产交易履约保证尚不普遍。房地产经纪机构如能提供履约保证服务，则可有效降低这一风险发生的几率，而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来担保合同的履行22年房地产经纪人历年真题和解答7卷 第7卷2022年10月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙建筑公司（以下简称乙公司）承建其开发的小区。2022年4月，甲公司领取了商品房预售许可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月，甲公司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案，郑某所购房屋的空间尺寸和朝向发生了变化。2022年1月该小区交付使用，甲公司选聘的物业服务企业开始实施物业管理。2月，郑某将自己所购房屋出租给刘某，租期为2年。刘某在屋顶安装了一个广告牌，宣传自己公司的产品。4月，郑某将出租房屋抵押给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。关于甲公司变更规划、设计的表述，正确的为（ ）。A.甲公司应当在规划设计变更之日起10日内，书面通知郑某B.郑某在收到甲公司变更规划、设计通知之日起15日内未作出书面答复的视为接受规划、设计变更C.郑某若退房应在甲公司的变更规划、设计书面通知到达之日起15日内作出书面答复D.甲公司在规定的时限内通知了郑某，郑某有权要求甲公司承担违约责任答案：A,B,C解析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ ）。(2022年真题)A.物权法B.住房公积金管理条例C.房屋登记办法D.房地产抵押估价指导意见答案：B解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、不动产登记暂行条例等。采用图片及产生联想的感悟语言来展示房地产项目卖点的书面资料属于（）。A、形象楼书B、功能楼书C、户型手册D、销控表答案：A解析：形象楼书多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。房地产经纪人员薪酬制度有( )。A:固定薪金制B:佣金制C:固定薪金和佣金混合制D:计时薪金制E:分红薪金制答案：A,B,C解析：房地产经纪人在接待到店客户时，应当掌握的技巧有（）。A.留住客户，适时招呼B.推荐房屋应从中档的开始C.掌握客户需求D.推荐房屋时注意使用专业用语E.适时把握成交的契机答案：A,C,D,E解析：房地产经纪人接待到店客户要注意正确的待客方法，意识到客户会不期登门咨询房屋交易的相关事项，因此要做好积极准备，不至于慌乱。总体上，房地产经纪人在接待到店客户时，要掌握以下几个技巧：留住客户，适时招呼；推荐房屋应从低档的开始；掌握客户需求；推荐房屋时注意使用专业用语；适时把握成交的契机。房地产经纪行业管理的基本模式有政府主管、行业自律性管理以及二者相结合的管理等三种模式，这三种模式的主要区别是（）。A、管理主体及其因主体不同而导致的管理手段有所不同B、管理对象及其因对象不同而导致的管理方法有所不同C、管理方法及其因方法不同而导致的收费标准有所不同D、管理理论及其因理论不同而导致的管理效果有所不同答案：A解析：管理模式是由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统，不同管理模式之间在系统组成要素（如管理主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在着差异。房地产经纪行业管理主要有以下三种模式：行政监管模式；行业自律模式；行政监管与行业自律结合模式。以上三种模式的主要区别是管理主体不同，及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看，政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体，对不同管理内容的胜任度也是不同的。根据物权法律制度的规定，下列关于物的种类的表述中，正确的是（）。A.海域属于不动产B.文物属于禁止流通物C.金钱属于非消耗物D.牛属于可分割物答案：A解析：知识点:物的种类。文物属于限制流通物。所以选项B错误。金钱属于消耗物。所以选项C错误。牛属于不可分物。所以选项D错误。