21年房地产估价师考试答案5节.docx

21年房地产估价师考试答案5节21年房地产估价师考试答案5节 第1节房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于( )。A.第三者责任保险 B.雇主责任保险C.产品责任保险 D.职业责任保险答案：D解析：职业责任保险承保的是各种专业人员因工作疏忽或过失造成委托方或其他关系人财产损失和人身伤害的经济赔偿责任。在房地产相关业务中，目前主要有设计师、工程师、注册会计师、律师等职业责任保险。职业责任保险的承保方式通常有两种：一是以索赔为基础的承保方式；二是以事故发生为基础的承保方式注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。当地2022年1月8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。比准价格计算如下。一、交易日期修正系数KA=99.7%；KB=99.0%；KC=99.2%二、求取比准价格1比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/ 100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2)比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100× 100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2)比准价格计算结果(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)答案：解析：KA计算错，应为1051/1048=100.3%2比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100 ×100/99×100/99×100/101元/m2=6487元/m23比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/ 100×100/99×100/102×100/103元/m2=6326元/m2您可能感兴趣的试题按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A.4200B.5880C.8640D.86400答案：B解析：本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。应税房地产原值100×70%70（万元）；应纳房产税的税额70×（130%）×1.2%0.588（万元）。 房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。A误差的平均值B误差的最大值C中误差D两倍中误差正确答案：D房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。下列不属于房地产区位因素的是( )。A、 交通B、 用途C、 环境D、 楼层答案：B解析：房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。 什么是选取可比实例的分配法?正确答案：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住用地的价值。21年房地产估价师考试答案5节 第2节材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。（）答案：错解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。参见教材P111。下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A、居住物业投资B、商用物业投资C、土地开发投资D、房地产开发投资E、房地产经营投资答案：C,D,E解析： 本题考查的是房地产投资概述。选项AB为按物业类型划分。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地严投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。规划调整给该酒店造成的价值减损额为（）万元。A.655.85B.682.08C.1675.85D.1702.08答案：D解析：房地产损害估价是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值估价。房地产损害估价的价值标准采用公开的市场价值标准。商品房质量缺陷评估的价值定义应当是价值时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。本案例，采用损失资本化法计算规划给该酒店造成的损失为：将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款多少元？答案：解析：PF（P/F，i，n）F/（1i）n100÷（16%）574.73（万元）下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法 B.专家打分法 C.解析方法 D.蒙特卡洛模拟法 E.盈亏平衡分析法答案：B,C,D解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于( )。A.暂时性污染 B.永久性污染C.线源污染 D.移动污染答案：B解析：按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。21年房地产估价师考试答案5节 第3节 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20，则成本利润率为（ ）。A17.13%B18.30%C18.61%D21.47%正确答案：B以划拨方式职得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续答案：错解析：对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十四条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行。因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续；2)私有住宅转让后仍用于居住的；房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，市场状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。（）答案：错解析：考点:比较法总结。市场状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）A 建筑密度B 建筑控制高度C 建筑色彩D 建筑红线后退距离E 容积率正确答案：ABDE某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2;首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%;其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2022年10月8日的保险价值。估价计算如下：1.有效毛收入=2 000m2X100元/(月*m2)X12月X80%+200间X200元/(天*间）X365天X80%=13600000元2.总费用= 200间X200元/(天.间）X365天X40%5840000元3.酒店总净收益=有效毛收入一总费用=(13600000-5840000)元=7760000元4.酒店土地净收益=10 000m2X3000元/m2X8%=2400000元答案：解析：下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件答案：D解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位置条件是平行关系。21年房地产估价师考试答案5节 第4节职工完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的，可以提取住房公积金。（）答案：对解析：本题考查的是住房公积金制度。完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的职工可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值；在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。（）答案：对解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房建筑适宜的结构形式为（）。A.砖混结构B.剪力墙结构C.筒体结构D.砖木结构答案：B解析：本题考查的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构達筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。参见教材P61。 接受做人委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适所估价人员负责该估价项目。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（）。A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素 B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同 C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性 D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同答案：A解析：本题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等；选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同 B.买卖合同 C.无偿保管 D.赠与合同 E.借款合同答案：B,E解析：本题考查的是合同法概述。借用合同、无偿保管合同和赠与合同属于单务合同。21年房地产估价师考试答案5节 第5节房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的（）。A、政治风险 B、变现风险 C、机会成本风险 D、市场供求风险答案：B解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金物业服务定价成本由（）组成。A.固定资产折旧 B.绿化养护费用 C.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 D.人员费用 E.财产保险费答案：A,B,C,D解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。证券市场上的资金供给者是（）。A证券发行人B证券投资者C证券监管机构D证券市场的中介机构答案：B解析：证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。它可分为机构投资者和个人投资者两大类，典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构（如养老基金、保险基金、证券投资基金）等。 以保险的实施形式为标准，可将保险分为（ ）。A商业保险、社会保险和政策保险B财产保险和人身保险C自愿保险和强制保险D定期保险和不定值保险正确答案：C 房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是（）。A.周期风险 B.利率风险 C.变现风险 D.通货膨胀风险答案：C解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。