22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节.docx

22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第1节风险估计与评价常用方法有德尔菲法、解析法和蒙特卡洛法三种。( )答案：错解析：知识点 风险分析的一般过程和方法在会计法规体系中，最具有权威和法律效力的法律规范是（）。A.中华人民共和国会计法 B.总会计师条例 C.企业会计报告条例 D.企业会计准则答案：A解析：本题考查的是我国会计法规体系。在我国，中华人民共和国会计法是会计法规体系中最具有权威和法律效力的法律规范。下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（）。A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值 B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大 C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等 D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率 E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率答案：C,E解析：本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是( )。A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料B由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值C避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计D忽略了房地产租金以外的收入E相对全面一些正确答案：ABC答案 ABCD项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。（）是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。A、供给B、供给量C、供给弹性D、需求弹性答案：C解析： 本题考查的是供给弹性。供给弹性是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第2节下列诉讼中，诉讼时效期间为1年的有( )。 A.延付或拒付租金的 B.无故不履行合同的C.身体受到伤害要求赔偿的 D.因环境污染损害赔偿的E.出售质量不合格的商品未声明的答案：A,C,E解析：诉讼时效期间是指权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间是指适用于一般请求权的诉讼时效期间。民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。民法总则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。这里的20年，称为最长诉讼时效期间或者长期诉讼时效期间。张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是( )万元。A.96 B.104 C.140D.166答案：B解析：260万元×20=52万元。52×2=104万元。 经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 （ ）正确答案： 某商业店铺地购买价格为60万元，其中40万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺地投资回报率为（ ）A17%B12.0%C13.1%D19.1%正确答案：D购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若购买者非常满意，则（）。AP=0BE>PCE=PDEP，则消费者不满意；若E<P，则消费者会非常满意。凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第3节 关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（）。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象答案：A,B,E解析：本题考查的是价值类型的确定。估价基本事项中，需要明确价值时点和价值类型。同一估价报告中，这两个因素必须是一致的。 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（ ）年以上。A20B30C70D40正确答案：DD土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。 实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据加权算术平均法正确答案：C 下列对要约的理解有误的是（ ）。A要约是指希望与他人订立合同的意思表示B要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思C要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段D要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束正确答案：CC项是要约邀请的特点。 工程造价控制的主要方法有（ ）。A价值工程B协议发包C合同管理D非限额设计E可行性研究正确答案：ACE22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第4节土地使用权出让合同由（）与土地使用者签订。A、市人民政府B、县人民政府C、省人民政府土地管理部门D、市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38% B.11.07% C.12.45% D.13.62%答案：A解析：本题考查的是资本资产定价模型。折现率无风险投资收益率市场风险系数×（市场的平均收益率无风险投资收益率）90.23（159）10.38。当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。参见教材 P208。 市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。（ ）正确答案：市场潜量是在市场营销费用超过一定水平之后，就不再刺激需求了，此时市场需求有一个上限，称为市场潜量。对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（）答案：错解析：就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。 下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。A保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B被保险人和受益人由投保人在合同中指定C保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D投保人可以是法人，也可以是自然人正确答案：B受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第5节 已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。 （ ）正确答案：×在建工程是指建筑物已经开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可以停工多年。 宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。A刺激对企业产品的需求，增加销售B改善形象C提高知名度D提高产品品质正确答案：ABC宣传不能改变产品品质2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。李某所签订的房地产买卖合同为（）。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同答案：A,C,D解析：本题考查的是合同法概述。房地产买卖合同为双务合同、有偿合同、典型合同，同时，该合同不以其他合同存在为前提而存在，故为主合同。P412。 某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）。A1%B1.5%C2%D2.5%正确答案：B房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P43。 收益递增递减原理揭示的投入产出关系包括（ ）。A边际收益递减原理B规模报酬规律C利润最大化规律D均衡原理E适合原理正确答案：AB收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系，一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即权益递减规律(又称边际收益递减原理)；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系，即规模报酬规律。22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第6节 房地产的供给曲线表示( )。A房地产的出售量与其价格之间的关系B房地产的出售量与购买者能力的关系C房地产的供给量与其价格之间的关系D房地产的供给量与购买者能力的关系正确答案：C答案 C房地产的供给曲线表示的是某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。参见教材P51。人们常从承租人在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A、物业所处位置B、辐射区域的范围C、建筑设备系统D、建造年代E、租户类型答案：A,C,E解析：考点:写字楼分类中应考虑的因素。人们常从承租人在寻租或续租写字搂时考虑的因素出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行分类。从这个角度出发，对写字楼分类一般要考虑以下因素：写字楼物业所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。 下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成正确答案：D对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（）答案：对解析：本题考查的是房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。22年房地产估价师模拟冲刺试题集7节 第7节 以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有( )。A建筑物的经济寿命短于其自然寿命B建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数C建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数D建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长E建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数正确答案：ACD答案 ACD建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。(2022真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）答案：错解析：本题考查的是商品房屋转租。商品房屋租赁管理办法第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(不能随意改变不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为05年，建设期为25年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。A75554B77284C140088D143390正确答案：B一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。开发期的起点与开发经营期的起点一样，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为25年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为125年。关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变答案：A,B,C,E解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B错误，抵押估价、转让估价应该评估出租人权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值小于无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金大于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负；选项E错误，承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是( )模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B答案 B 选择专业化。在这种情况下，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。