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21年物业管理师模拟冲刺试题集5篇21年物业管理师模拟冲刺试题集5篇 第1篇 物业管理企业的财物管理包括( )。A营业收入管理B成本和费用管理C利润管理D主营管理E专项维修资金管理正确答案：ABCE关于零售商业物业影响租户选择的因素，说法正确的是()A:财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素B:低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因C:潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，是衡量租户财务能力大小的一个方面D:一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合E:零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够楼面面积来开展其经营活动答案：B,C,D,E解析：声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展每一项新的商业经营项目进行认真的分析研究。潜在租户是否有足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。根据前期物业管理招标投标管理暂行办法，投标人可以()。A:联合其他人投标B:向招标人获取潜在投标人的情况C:以他人名义投标D:互通投标信息答案：A解析：前期物业管理招标投标暂行办法规定了以下投标禁止行为：(1)投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标；(2)投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益；(3)投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；(4)禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。 收益性物业估价在运用市场法估价时，一般步骤包括（ ）。A搜集交易实例B选取可比实例C对可比实例成交价格进行处理D建立价格可比基础E求取比准价格正确答案：ABCE资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的()。A:估计B:分配C:组合D:控制答案：D解析：本题考核的知识点为资产管理主要内容的本质。资产管理的主要内容本质就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的（）。A:兴趣B:资历C:实力D:技能答案：D解析：钢筋混凝土构造柱一般不设在()。A:房屋四角B:内外墙交接处C:楼梯间D:较短的墙体中部答案：D解析：钢筋混凝土构造柱一般设在房屋四角、内外墙交接处、楼梯间、电梯间及某些较长的墙体中部，施工时必须先砌砖墙，后浇注混凝土。21年物业管理师模拟冲刺试题集5篇 第2篇 下列不属于决定参与投标的关键因素的是( )。A常规预测赢利B项目风险在企业承受范围内C本企业具备人力资源支持体系D准确的物业管理年度收支预算正确答案：D不属于房屋权利人申请房屋所有权变更登记的情况是()A:房屋所有权人的姓名或者名称变更的B:房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的C:房屋面积增加或者减少的D:所有权人之间分割、合并房屋的答案：D解析：房屋登记办法规定，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：(1)房屋所有权人的姓名或者名称变更的；(2)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；(3)房屋面积增加或者减少的；(4)同一所有权人分割、合并房屋的；(5)法律、法规规定的其他情形。影响供给价格弹性的因素不包括()。A:时间B:生产周期和自然条件C:投入品替代性大小和相似程度D:人们对商品的依赖性答案：D解析：影响供给价格弹性的因素：(1)时间。时间是影响供给弹性的首要因素。在很短的时间内，供给价格弹性一般较小。相度，在较长的时期内，供给价格弹性一般比较大。(2)生产周期和自然条件。一般来说，长周期生产或产品生产对自然条件要求严格的产品，供给价格弹性均较小。(3)投入品替代性大小和相似程度。如果用于生产某商品的投入品很容易在相近行业找到替代品或替代资源，该商品的供给有弹性。如果投入品难以加入或脱离某种特定行业，则其供给缺乏弹性。 下列选项中，登记机关可以依法直接代为登记的是（ ）。A依法由房地产行政主管部门代管的房屋B因正当理由不能按期提交证明材料的C按照规定需要补办手续的D有人主张权利的房屋正确答案：A下列各项属于商业物业管理的基本共性的有()。A:附随性B:守法性C:潜隐性D:保障性E:人文性答案：A,C,D解析：了解商业物业管理的共性特征可以从商业、物业以及业主等不同角度进行对比分析：附随性从商业角度看；潜隐性从物业角度看；保障性从业主角度看。 在全国各地区物业管理实践中，大多采用( )。A业主大会制度B业主公约制度C前期物业管理招投标制度D物业承接查验制度正确答案：A下列哪个不是空气调节新“四度”的指标()。A:品质度B:智能度C:清洁度D:节能度答案：C解析：空气环境质量以空气的温度、湿度、清洁度和风速来衡量，通常称之为空气的“四度”，又称空气调节的日“四度”。空气调节的新“四度”是生态文明下的空调概念，它包括空气的品质度、节能度、智能度和绿色度。21年物业管理师模拟冲刺试题集5篇 第3篇 除( )外，至1982年末，新加坡银行机构达118家。A工行B招行C邮政储蓄D中行正确答案：C在物业管理适用的各类文书中，下列撰写公文常见的缺点，属于"语句表述不完整"的问题是( )。A:成分残缺B:篇幅冗长C:交代不明D:眉目不清答案：A解析： 共用设施设备外包管理合同实施应注意的问题是（ ）。A在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致B 定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同C在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷D委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性正确答案：B虚拟办公室客户群体所具有的特征有()。A:居家工作B:经常往返各地，需要实际办公场地C:需要工作环境和形象，但没有资金预算D:需要一个市中心地址E:需要在市中心举行会议，但不需要办公室答案：A,C,D,E解析：虚拟办公室需求客户一般有以下几个方面的特质：(1)企业在城市业务中心地区以外运作，但需要一个市中心地址；(2)需要在市中心举行会议，但不需要办公室；(3)经常往返各地，无需实际的办公场地；(4)居家工作；(5)需要一个工作环境和形象，但没有建立实际办公场所的资金预算。开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前()的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正。A:将房屋交付买受人B:不将房屋交付买受人C:将房屋售予买受人D:签署房屋销售合同答案：A解析：开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以相应的罚款，开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改造费用的，自相关主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以相应的罚款。对物业服务合同的主要条款的要求是（） A.宜细不宜粗 B.宜粗不宜细C.公平、协调、高要求 D.全面、完整、保密答案：A解析：签订物业服务合同应注意的事项：（1）明确业主委员会的权利义务；（2）明确物业服务企业的权利和义务；（3）对违约责任的约定； (4）对免责条款的约定；（5）物业服务合同的主要条款宜细不宜粗；（6）合同的签订既要实事求是，又要留有余地；明确违约责任的界定及争议的解决方式。 下列选项中，不属于出租人治安责任的是( )。A不将房屋出租给无合法有效证件的人B承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证C发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安派出所报告D承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品正确答案：D21年物业管理师模拟冲刺试题集5篇 第4篇 会议纪要的主体部分一般有两种常用的表述方法，分别是( )。A讲述法B概述法C归纳法D描写法E综述法正确答案：BC我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理()等方面差异较大。A:市场环境B:市场发育程度C:市场竞争程度D:区域发展水平E:管理服务水平答案：A,B,E解析：我国各地区的物业管理发展很不平衡，沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平等方面差异较大。某小区业主被歹徒杀害，诉请物业管理企业赔偿案2022年7月，两名歹徒潜入某小区，杀害了业主明某。破案后两名歹徒伏法。2022年，受害人明某家属以民事索赔107万余元起诉该小区物业管理公司，一审法院判决物业公司赔偿原告损失10万余元，二审法院撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求。2022年明某购买了位于某小区3栋303号住宅并搬入该房屋居住。2022年某夜，两名歹徒从小区后门潜入3栋104房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。四日后，明某在3栋104房内被该两名歹徒杀害，劫去财物若干。破案后，两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。案发时3栋104房已售出，业主未办理入住手续，钥匙由物业公司保管。物业管理公司的电工曾看见罪犯之一在3栋104房内出现，但未上前进行检查，亦未告知他人。2022年4月，被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起诉讼。问题：1.签订物业服务合同的双方分别是谁?2.物业服务合同具有哪些特点?3.物业服务合同终止的原因可能有哪些?4.根据案例分析，物业服务企业是否该承担违约责任?答案：解析：1.物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。2.物业服务合同具有的特点包括：(1)一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同;(2)物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动;(3)在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业服务企业还应取得一定的酬金或利润，物业管理服务是有偿性质;(4)物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管理服务以及选择物业服务企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可能拒绝某种物业管理服务或某个物业服务企业。3.物业服务合同可以因下列原因终止：(1)物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的;(2)物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的;(3)因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止;(4)物业服务企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行;(5)法律、法规规定的其他情形。4.一审法院审理认为，明某自其入主之日起就与物业管理公司建立了事实上的服务合同法律关系，即物业管理合同法律关系，该合同的法律效力不仅及于其自购的房屋，而且及于管理社区的公共部分及特定条件下的社区全部。根据物业服务合同的性质、目的和行为习惯，避免住户人身、财产受到侵害，就成为此类合同的随附义务。被告物业管理企业收取一级(同等最高级别)的物业服务费用，应配备高素质的物业管理企业人员，提供相应级别服务。其物业管理企业员工除应具备相关的专业知识外，还应当履行作为物业管理企业应负有的注意义务，包括及时发现、报告可疑人员，消除不合理危险，保护住户安全。被告物业管理公司有能力也有条件对本小区空置房屋内的陌生人员给予充分的注意，询问、了解这些人员的意图和动向以及发现并遏止其中一些人的犯罪企图，保护住户的安全。虽然3栋104房已为他人所购买，但是，由于业主尚未入住，该房屋的钥匙由物业管理公司控制，物业管理公司对该房负有管理的义务。由于其未尽职责、疏于管理，使两名歹徒非常容易地在3栋104房内潜伏4日，寻找作案目标，伺机作案。虽然被告工作人员在两名歹徒潜伏的第二天即发现3栋104房内犯罪分子的行迹，但是由于责任心不强，疏忽大意，没有及时开门检查、询问可疑人员，从而使两名歹徒的犯罪行为在第4天得逞，明某被杀害。事实证明，物业管理公司对空置的房屋疏于管理，对可疑人员未引起应有的注意，是其工作的一大失误，这一失误已将住户置于极不安全的境地。被告物业管理公司履行义务不符合合同的约定，以致使业主明某陷入危险的环境，应当承担违约责任。但是应当指出，物业管理公司只对其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失承担责任。被告作为物业管理公司，在安全保卫方面的义务是有限的，其违约赔偿额应与其承担安全保卫方面的义务相适应，被告承担的违约赔偿责任不应当超过其订立合同时应当预见到的因违反合同所造成的损失。故被告应承担的违约赔偿数额依据本案的实际情况，本院酌定为人民币10万元。一审判决如下：(1)被告物业管理公司应自本判决生效之日起10日内支付原告违约赔偿金人民币10万元。(2)原告的其他诉讼请求本院不予支持。案件受理费由原告承担7850元，被告负担4000元。二审中，物业管理公司诉称：(1)被上诉人提出起诉已经超过诉讼时效期间。(2)上诉人不负有保护住户人身、财产不受非法侵害的义务。(3)陈某是上诉人的电工，不负有保安的责任，陈某发现3栋104房有人未及时处理的行为不构成职务过错，其后果不应由上诉人承担。(4)一审法院判决上诉人承担赔偿责任与罪责自负原则相悖。二审法院审理认为，物业管理是指业主委员会委托物业管理公司或房地产建设单位委托物业管理公司对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场所和住宅区的绿化、环境、卫生、公共秩序等项目部进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。本案中，被害人明某与物业管理公司形成了事实上的物业服务合同法律关系。该合同的主体、履行地均在某某经济特区内，依法应适用某某经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则。关于确定审理本案争议的依据问题。根据中华人民共和国民法通则第八十五条之规定：“合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同受保护。”上诉人根据某小区的开发建设单位的委托对某小区住宅区进行物业管理。因此，上诉人与开发建设单位所签订的合同合法有效。上诉人依上述物业管理合同，依照某某经济特区住宅物业管理条例及其实施细则的规定，依法对某小区整个住宅的物业行使管理权。上诉人及某小区的业主及物业使用人应依照上述的法律、法规和物业管理合同享有权利、承担义务。关于本案违约之诉的诉讼时效问题，没有超过法律规定的诉讼时效。本案被上诉人所主张的是违约之诉，应当严格按双方当事人所确立的物业管理合同的约定及有关法律的规定来界定双方当事人的权利和义务。根据中华人民共和国合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、“当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据合同法的诚实信用的性质规定，合同当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要按照合同的性质、目的和交易习惯履行协助、通知、保密等义务。本案中的物业管理合同第二条第七项约定：“物业管理公司仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保管保险责任)”，第五条第十二项约定：“物业管理公司不承担对业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定的除外)”。根据某某经济特区住宅区物业管理条例实施细则第四十条第二款的规定：“物业管理公司所收取的物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管、保险费。”因此，合同的约定、法规的规定均明确排除了上诉人对住宅区业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务。其与合同主义务应具有依附性，是合同当事人未约定，但依据合同性质、目的和交易习惯等，而由法律直接规定的一种义务。如果合同当事人以合同形式明确排除或有关法律规范已经明确规定合同义务不含某项内容，则不应该将该内容作为合同的附随义务。本案中，上诉人与被害人明某生前所确定的物业管理合同及某某市物业管理法规均明确排除了上诉人负有人身、财产安全保护、保管的义务。本案上诉人与被害人明某没有签订专门的人身、财产安全保护、保管的义务，对此双方没有专门的约定，上诉人作为物业管理公司，其物业管理的基本义务是保障某小区住宅区物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序，具体是：房屋的使用、维修、养护;消防、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修养护和管理;清洁卫生;车辆行驶与停泊;公共秩序以及住宅行政管理部门和委托管理合同规定的其他管理事项。上诉人的主要义务是对小区物业的管理，若把上诉人保护、保管某小区全体业主及物业使用人的人身、财产保护保管义务视为上诉人的随附义务，则违背了某某经济特区住宅区物业管理条例的立法精神，违背了物业管理合同的性质、目的、交易习惯，违背了合同的诚信等价原则，而且，要上诉人承担人身财产安全的合同义务，该责任远远超出了物业管理合同中的主义务。作为本案的上诉人，依照法律、法规规定和物业管理合同的约定， 不具有对某小区全体业主及物业使用人的人身、财产保护、保管的权利能力，不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。本案中的被害人明某在上诉人的物业管理区内被谋害，被上诉人精神上受到了严重创伤，经济上受到了重大损失，该损害结果的发生是犯罪分子的违法犯罪行为所致，犯罪侵权行为导致损害结果的发生与上诉人在物业管理合同中违约与否不存在客观的、必然的因果关系。上诉人在履行物业管理合同中，对损害结果的发生，主观上没有故意和过失，即无过错，不应当就不存在的义务承担违约责任。一审判决以上上诉人的员工陈某看见可疑人员在小区内出入，未报告或引起注意，认定上诉人没有尽到相应的关注义务，而承担违约赔偿责任，缺乏合同依据和法律依据。损害结果的发生与违约行为之间要有因果关系，要存在不以人们的意志为转移的必然联系，否则，不应承担法律赔偿责任。本案中，上诉人不具有对某小区全体业主或物业使用人的人身、财产安全保护、保管的义务，而本案的损害结果发生原因是因犯罪行为所致的，由于刑事犯罪的突发性、不可预见性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案，尽管物业管理公司按物业管理合同认真履行义务，也不可能完全避免本案此类犯罪事件在管理区内发生，也不必然导致本案损害事实的发生。上诉人工作人员的行为并不构成违约，且该行为与损害结果的发生亦无因果关系。综上所诉，上诉人在本案中对某小区的全体业主及物业使用人尤其本案中的被害人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了物业管理合同所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不只能承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务的物业服务企业属于()A:一级物业服务企业B:二级物业服务企业C:三级物业服务企业D:四级物业服务企业答案：B解析：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下的住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。 写字楼物业的特点是：保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键，所处区位好，规模大，多为现代化的高层建筑，多由专业物业管理企业管理以及( )。A专业人员进行设施管理B著名物业管理企业进行管理C功能齐全、配套设施完善D投资大、收益大正确答案：C房屋租赁合同中，承租人的权利包括()A:有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利B:有要求保障房屋安全的权利C:出租房屋出售时，有优先购买的权利D:有对物业管理状况进行监督、建议的权利E:有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理规约、管理规定等权利答案：A,B,C,D解析：房屋租赁合同中，承租人的权利，包括以下几个方面：(1)有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利。(2)有要求保障房屋安全的权利。对非人为的房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、护养。(3)出租房屋出售时，有优先购买权。(4)有对物业管理状况进行监督、建议的权利。(5)经出租人同意有转租获利的权利。 物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在（ ）。A招标方式的特殊性B招标客体的特殊性C招标主体的特殊性D物业管理服务内容的特殊性E招标程序的特殊性正确答案：CD21年物业管理师模拟冲刺试题集5篇 第5篇房地产投资最重要的一个特性是()A:寿命周期长B:专业管理依赖性C:位置固定性D:相互影响性答案：C解析：房地产投资的特性包括：(1)位置固定性或不可移动性；(2)寿命周期长；(3)适应性；(4)各异性；(5)政策影响性；(6)专业管理依赖性；(7)相互影响性。其中位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。 某贷款项目，银行贷款年利率为8%时，净现值为33.82万元；银行贷款年利率为10%时，净现值为16.64万元，当银行贷款年利率为（ ）时，企业净现值恰好为零。A8.06%B8.66%C9.34%D9.49%正确答案：C 下列关于投资价值的说法，有误的是( )。A投资价值指值得投资B投资价值指从某个特定的投资者的具体角度所衡量的价值C投资者评估的物业的投资价值小于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件D评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的E评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是不同的正确答案：CE 房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和( )主管部门共同制定。A人事B税务C财政D建设正确答案：A 是指物业管理区域内用于治安、消防、车辆管理及紧急呼叫等安全防范的技术设备系统。A公共管理安防系统B物业管理安防系统C安防系统D防范系统正确答案：B 物业环境管理包括( )等管理服务。A卫生虫害防治B物业管理区域大气环境监测C空气质量发布D园林绿化E物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生正确答案：ADE()应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。A:物业管理部门B:房地产行政主管部门C:住建部D:评标委员会答案：B解析：房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务的培训，对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评，及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。