22年房地产估价师历年真题解析9章.docx

22年房地产估价师历年真题解析9章22年房地产估价师历年真题解析9章 第1章土地费用由( )组成。A、 出让金B、 城市建设配套费C、 建安费D、 土地开发费用E 可行性研究费答案：A,B,D解析：参考教材中土地费用的构成。 根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，不正确的是（ ）A有不少与1000万元人民币的注册资本B有一定数量的周转住房C是非银行性金融机构D可要求借款人提供抵押反担保正确答案：C从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）答案：对解析：本题考查的是收益法的理论依据。投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益。参见教材P216。在求取净收益中，运营费用包括（）。A房地产保有环节的税收B房地产折旧费C房屋保险费D房地产抵押贷款还本付息额E为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：ACE三项，运营费用（operatingexpense），是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：房地产税；房屋保险费；人员工资及办公费用；保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。BD两项，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（）。A.现货价格 B.期货价格 C.现房价格 D.期房价格答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。一级合伙制房地产估价机构，专职注册房地产估价师的出资额合计不低于（ ）。A.30%B.50%C.60%D.100%答案：C解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（）答案：对解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明答案：D解析：本题考查的是估价报告的组成。鉴证性估价报告的估价师声明应包括以下内容：注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。参见教材P418。22年房地产估价师历年真题解析9章 第2章 不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离答案：B,C解析：本题考查的是控制性详细规划。指导性指标一般包括：人口容量；建筑形式、体量、色彩、风格要求；其他环境要求。选项ADE属于规定性指标。P35。下列关于城乡规划控制线的表述正确的是（）。A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线D.城市黄线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线E.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线答案：A,B,C解析：本题考查的是规划红线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。参见教材P77。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A.15B.30C.60D.90答案：D解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 从卖方的角度看，成本法的理论依据是（ ）。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论正确答案：C成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的生产费用”，重在过去的拟。在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。下列构件中，属于横向受力的构件的是（ ）。A.柱B.梁C.板D.地面答案：B解析：本题考查的是建筑构造。梁是跨过空间的横向受力构件。P92。22年房地产估价师历年真题解析9章 第3章下列关于经济适用住房的说法，错误的是（）。A、由政府组织、社会投资建设、实行土地划拨、税费减免、信贷支持 B、按照保本微利原则出售 C、购房满5年可转让，不再交纳土地收益等价款 D、政府优先回购答案：C解析：本题考查的是住房保障制度。选项C错误，购房满5年可转让，但应交纳土地收益等价款。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右；购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。为了公共利益的需要，可以作出国有土地上房屋征收决定的情形有（）。A.旧城区改造B.商品房建设C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收条例界定了公共利益的范围，即：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列表述正确的有（）。A、个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税B、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税C、个人销售住房征收土地增值税D、个人销售或者购买住房暂免征收印花税E、对于公有住房，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间答案：A,D,E解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。选项B错误，自2022年6月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；选项C错误，个人销售住房暂免征收土地增值税。在美国，经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此就不可能再从事这一职业。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务人员的职业道德。在美国，经纪人如违反职业道德，问题严重的将被暂停或吊销执照；经纪人只要有一次因违反职业道德而被暂停或吊销执照的行为，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此就不可能再从事这一职业，没有机构会雇佣他，也不会再有人委托他从事中介服务。房地产开发企业以融资租赁方式租入的资产应作为资产，列入企业的资产负债表。（）答案：对解析：从经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。 跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是（ ）。A砖混结构B钢筋混凝土结构C砌体结构D钢结构正确答案：D 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A89.74B91.52C93.84D97.22正确答案：CB该宗房地产的收益价格计算如下：22年房地产估价师历年真题解析9章 第4章（）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。A、流动比率B、速动比率C、利息备付率D、资产负债率答案：B解析：考点:速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。 相对股票而言，投资基金的投资风险较小。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为（）。A.24m；16m B.27m；13m C.30m；10m D.16m；24m答案：A解析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/（30002000）24m；后街影响深度402416m。运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应修正调整的价格影响因素包括（）。A、市场状况 B、交易情况 C、区位状况 D、使用期限 E、开发程度答案：A,C,D,E解析：本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法计算估价对象宗地价格或价值时，宗地价值或价格=适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用期限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数。基准地价，已经是正常交易情况。参见教材P378。 若某国家在一个时期的消费函数为C=100+0.8y,，则该国此时的引致消息是（ ）（公式中C表示消费，y表示收入）A 0.8B 0.8yC 1000D 1000+0.8y正确答案：B房地产置业投资项目的期间费用计入（）。A、管理费用B、财务费用C、运营费用D、开发建设投资答案：C解析：本题考查的是投资与成本。房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。 资产负债表是会计报表中的一种主要报表。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：采取定额税率的税种有（）。A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.土地增值税E.契税答案：B,C解析：本题考查的是耕地占用税。房产税、土地增值税、契税实行比例税率。22年房地产估价师历年真题解析9章 第5章下列各项中，不属于建设工程规划许可管理主要内容的是（）。A.建筑管理 B.放线.验线管理 C.审定设计方案 D.进度管理答案：D解析： 本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（）答案：对解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。(2022真题) 提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（）答案：对解析：本题考查的是货币政策及货币政策工具。提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。通过银行乘数，银行可以发放的贷款额减少。某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5，月平均租金损失率为2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A33.00B33.10C36.00D36.10答案：C解析：由题意，月净经营收入=有效毛收入运营费用=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=100100 错误（5+2）+100 错误360=36（万元）。保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。答案：对解析：保险合同是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议。保险合同一般采用书面形式。保险单是保险合同的主要体现形式和证明。此外，投保单、暂保单、保险凭证、批单等也在不同程度上构成保险合同的一部分。投保单又称保单，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；保险单是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。 某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。第106题：对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B 某房地产投资项目的表面收益牢为16，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。A3.57%B4.00%C6.56%D10.56%正确答案：AA因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra=16%，实际收益率Rr=12%，又：l+Ra=(1+Rr)(1+Rd)所以 某宗地面积为5000m2，现状容积率为O.8,市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）万元。A1250B1750C2050D2150正确答案：B理论上应补交地价5000×5×1500-5000×40001750(万元)22年房地产估价师历年真题解析9章 第6章 国际上通常采取的住房保障方式有（ ）。A政府直接建房B对住房投资人减税C对住房承租人减税D对住房承租人补贴E鼓励赢利机构建房正确答案：ABD在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（）。A.基本不变 B.开始下滑 C.缓慢上升 D.快速上升答案：B解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。 房地产间接投资的形式主要有（ ）。A投资房地产信托B购买住房抵押支持证券C购买房地产企业债券D购买物业用于出租经营E购买土地进行开发正确答案：ABC 材料的（ ）是指材料在饱干和水用下强度不显著降低的性质。A耐水性B吸湿性C吸水性D抗渗性正确答案：A答案：A。材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。路线价法主要适用于（）的估价。A.乡村临街商业用地 B.乡村临街居住用地 C.城镇临街商业用地 D.城镇临街居住用地答案：C解析：本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 在现金流量图上，横坐标轴“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022真题) 以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。 （ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。A区位B用途C楼层D朝向正确答案：A“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的差别。22年房地产估价师历年真题解析9章 第7章假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（）。A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期B、建设期的起点与开发经营期的起点不同C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日答案：D解析： 本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。A、 道路扩宽后，交通发生变化B、 绿地率发生变化C、 公共配套设施发生变化D、 土地形状发生变化答案：B解析： 注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%答案：B解析：考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×（110%）1.511200×（110%）0.751242.61（万元），销售费用3000×2%60（万元），销售税费3000×5.5%165（万元），销售利润300010001200242.6160165332.39（万元），销售利润率332.39/300011.08%。 假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。( )正确答案：×答案 ×利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。 单利计息与复利计息的区别在于（ ）。A是否考虑资金的时间价值B是否考虑本金的时间价值C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D采用名义利率还是实际利率正确答案：C单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。 在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。A2500B3500C3600D3000正确答案：C20000×60%×30003600(万元)下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（）。A.借用合同 B.买卖合同 C.无偿保管 D.赠与合同 E.借款合同答案：B,E解析：本题考查的是合同法概述。借用合同、无偿保管合同和赠与合同属于单务合同。22年房地产估价师历年真题解析9章 第8章 一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。A从容不迫型B选择型C凶猛型D随机型正确答案：B贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。（）答案：对解析： 本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（）。A.接受委托 B.调查研究 C.方案选择和优化 D.编制可行性研究报告答案：C解析：本题考查的是可行性研究的步骤。可行性研究按以下五个步骤进行：接受委托、调查研究、方案选择和优化、财务评价和综合评价、编制可行性研究报告 城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。A容积率B土地使用税C土地开发程度D土地使用期限E征地补偿费正确答案：ACD甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2022年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2022年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2022年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。A.项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题答案：B解析：某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。A.道路扩宽后，交通发生变化 B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化 D.土地形状发生变化答案：B解析：房产分户图的主要内容有（）。A.宗地界址线B.房屋边长C.房屋建筑面积D.房屋权属界线E.房屋幢号答案：B,C,D解析：本题考查的是房产图。分户图表示的内容包括房屋权界线、四周墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。AE属于宗地图中的内容。房地产投资的（）优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A、提高投资者资信等级B、相对较高的收益水平C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响答案：D解析： 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。参见教材P14。22年房地产估价师历年真题解析9章 第9章方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A、最低可接受收益率原则 B、不行动原则 C、备选方案差异原则 D、最高可接受收益率原则答案：D解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则，这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。价格领先制是指一个行业的产品价格，通常由某一寡头率先制定，其余寡头追随其后确定各自产品的售价。（）答案：对解析：本题考查的是寡头垄断市场上的厂商均衡。价格领先制是指一个行业的产品价格，通常由某一寡头率先制定，其余寡头追随其后确定各自产品的售价。 单层建筑物高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。本估价项目的估价结果不包括（）。A.屋面及室内装修修缮费用B.损坏家具家电维修费用C.房屋使用人周转安置费用D.房屋市场价值的减损额答案：D解析：由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：房屋使用人周转安置费用；房屋空置的收益损失；房屋使用面积减少的损失；房屋室内净高降低的损失；房屋采光面积减少的损失；房屋耐久性降低的损失；邻近房屋损坏的补偿；施工影响的补偿；其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D 项，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（）年。A.38B.40C.58D.60答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。5021038（年）。(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。甲评估机构取得该评估业务的方式为（）。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定答案：A,B,D解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。下列土地中，不属于农民集体所有的是（）。A.农民宅基地 B.自留地 C.高铁所占用的土地 D.自留山答案：C解析：本题考查的是征收集体土地的特点。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。高铁所占用的土地是由国家通过征收后得到的，属于国有土地。 某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。A27.6B28.2C29.0D29.9正确答案：B