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房地产估价师模拟冲刺试题集8章房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第1章预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有（）。A、该房地产未来第30年的年净收益小于零B、该房地产的合理经营期限大于22年C、该房地产的收益价值小于1276.47万元D、该房地产的收益价值大于875万元E、该房地产的资本化率为18%答案：A,B,C,D解析：考点:净收益按一定数额递减的公式。A（n1）b0，1708（n1）0，n22.25。V（170/8%8/8%2）11/（1+8%）22.258/8%×22.25/（18%）22.251118.59（万元）。设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。（）答案：对解析：本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）答案：解析：（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=840×20000×（110%）×（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=1000×20000×60%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修后半年的投入为：A3=1000×20000×40%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=240×20000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降答案：A解析：本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（ ）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋答案：A,B,D,E解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于( )。A.货币证券 B.信用证券 C.商品证券 D.资本证券答案：C解析：商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第2章（）是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。A、市场风险B、经营风险C、利率风险D、管理风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。参见教材P324。某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表334。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。该项目的实际收益率为（ ）。A.11.74% B.12.64%C.13.59% D.13.76%答案：B解析：经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是快速的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。（）答案：错解析：考点:成本利润率和销售利润率。经过大量的调查研究，人们发现，对于建安成本，在工程开始时其费用的增长是缓慢的，达到合同工期的60%时，这种增长达到峰值。 （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000，2022年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000。2022年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2022年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2022年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2022年6月30日的市场价值。回答4至7题采用假设开发法估价时，应按照（ ）前提进行估价。A自己开发B溢价转让C被迫转让D自愿转让正确答案：C 物业管理通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现（ ）。A独立核算B自负盈亏C自我发展D自我完善E产业均衡正确答案：ABCD物业管理通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善。在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是( )。A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B.对估价对象进行实地查看C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片答案：B,C,D,E解析：在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括：了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查；全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片；处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值的意见及其理由等。房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第3章某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。、请问造成两者差异较大的原因有哪些、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理答案：解析：、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（）答案：对解析：本题考查的是房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。 一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用定值保险的形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（ ）。A物业管理B运营管理C设施管理D资产管理E组合投资管理正确答案：ACDEACDE从开发项目竣工投入使用开始，对房地产资产进行全寿命周期的管理，是由包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的房地产管理人员的责任。虽然房地产资产管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使房地产的价值最大化。 如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命；反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。（）答案：对解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。参见教材P175。房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第4章 按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 下列属于普通股股东权利的有（ ）。A有限的表决权B股票的转让权C对公司剩余财产的分配权D对公司事务的质询权E要求赎回权正确答案：BCD某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、267.35B、287.86C、298.84 D、300.86答案：D解析： 考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。 登记账簿必须以凭证为依据，并定期进行结账、对账。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2022年2022年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y600050X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，X0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2022年的平均价格为（ ）元/m2。A.6050B.6300C.6550D.6800答案：B解析：本题考查的是数学曲线拟合法。2022年2022年，过去的数据为11年，为奇数年，所以预测年份2022年的X取6，600050×66300（元/m2）。P385。 建设单位应当自领取施工许可证之日起（ ）内开工。A15日B30日C3个月D6个月正确答案：C因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证目行废止。房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第5章 该项目竣工后，说法不正确的有（ ）。A竣工验收后即可以交付使用B提倡采用招标方式来选择物业管理公司C小区特约性物业管理服务费实行政府定价D业主委员会应由业主选举产生正确答案：AC在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。( )答案：错解析：知识点 名义利率与实际利率的关系式房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性 B.产生正外部性 C.影响整体经济的持续稳定发展 D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机 E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产市场的特性。房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。 某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。A土地B建筑物C装饰装修D动产E特许经营权正确答案：CD某市20222022 年住宅竣工面积如表1 所示。下列算式中，求取该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度正确的是（）。答案：C解析：计算平均发展速度采用几何平均法。由题意，有：该市20222022 年住宅竣工面积平均发展速度 取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第6章 民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规务有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的D.委托人与拍卖人是平等的民事主体答案：C解析：禁止参与规则的效力范围1.禁止拍卖人参与竞买拍卖人及其工作人员不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买。2.禁止委托人参与竞买的效力范围委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公平原则答案：C解析：本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收佣金以外的其他费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×建筑工程施工许可证由( ) 单位申领。A.设计B.建设C.施工D.监理答案：B解析：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当(必须)依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。 投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第7章收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。A、 潜在毛租金收入B、 经营费用C、 租金损失D、 其他收入E 报酬率高低答案：A,C,D解析：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求 答案：A,B,C解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。项目核准的工作重点：符合国家法律法规；符合国家及项目所在地国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划以及行业发展规划；符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；符合当地区域布局和产业结构调整的要求；符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；符合自然文化遗产、文物保护的有关政策，主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家及本市经济安全；符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响。 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。A可接受性B保值增值性C现实社会需要程度D未来发展趋势E固定性正确答案：ACD某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。该房地产公司必须具备（）万元的最低资本金。A.100B.4000C.5000D.2000答案：B解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。普通商品房最低资本金比例为20%，2亿×20%=4000万。参见教材P108。对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。A、 相同B、 不相同C、 可能相同，也可能不同D、 单边波动答案：B解析：知识点 对房地产价格影响因素的认识国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的，经批准保留划拨土地使用权的期限不超过10年。（）答案：错解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的，经批准保留划拨土地使用权的期限不超过5年。房地产估价师模拟冲刺试题集8章 第8章采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%答案：B解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。P171。在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A、土地成本 B、建设成本 C、管理费用 D、销售费用 E、投资利息答案：A,B解析：本题考查的是房地产价格构成。直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项，即土地成本和建设成本。某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）答案：错解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：土地产权状况；房屋产权状况；该房地产是否符合规划要求；土地使用基本状况；建筑物基本状况。试题分析买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。 采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。A资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠正确答案：D 保险费的确定与（ ）因素有关。A保险价值大小B保险费缴纳期限长短C银行利率水平D保险标的的价值E保险金额正确答案：ABC