房地产估价师考试真题6节.docx

房地产估价师考试真题6节房地产估价师考试真题6节 第1节 下列关于诉讼时效的说法不正确的是（ ）。A诉讼时效是指权利人在法定期限内行使权利，请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效正确答案：AD建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( )。A.以一次为限，不超过三个月B.以一次为限，不超过六个月C.以两次为限，每次不超过三个月D.以两次为限，每次不超过六个月答案：C解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A4000B4004C4021D4037答案：D解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：。故，补地价（总价）=11567.89×50001746.6×2×5000=4037（万元）。 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B10C15D30正确答案：C房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（）万元。A.330B.350C.440D.870答案：B解析：本题考查的是土地增值税税率和应纳税额的计算。（1）土地增值额2900万元1800万元1100万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额：土地增值额×40%扣除项目×5%1100×40%1800×5%350万元。房地产估价师考试真题6节 第2节（）是指因土地权利的消灭等而进行的登记。A、土地变更登记B、土地初始登记C、土地总登记D、土地注销登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。 房屋登记收费标准中不包含房屋权属证书费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照答案：错解析：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30 日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：(1)营业执照复印件；(2)企业章程；(3)企业法定代表人的身份证明；(4)专业技术人员的资格证书和聘用合同。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30 日内向符合条件的企业核发暂定资质证书，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。暂定资质证书有效期1 年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长暂定资质证书有效期，但延长期不得超过2 年。自领取暂定资质证书之日起1 年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于功能折旧的有（）。A、功能落后B、功能缺乏C、环境污染D、交通拥挤E、城市规划改变答案：A,B解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。选项AB属于功能折旧。选项CDE属于外部折旧。 下列说法错误的是（ ）。A我国现有商业银行属于全能型商业银行B我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D我国的商业银行以国有独资商业银行为主正确答案：A从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。房地产估价师考试真题6节 第3节 课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发建设项目的招标方式包括（ ）。A公开招标B开标C邀请招标D决标正确答案：AC商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A.贷款价值比率通常不超过50% B.贷款期限最长不超过10年 C.贷款期限最长不超过20年 D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产抵押贷款。国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。所以选项A、C不正确。 在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期问，不得执行强制拆迁。（ ）正确答案：×城市房屋拆迁管理条例第15条规定,“拆迁补偿安置协议订立以后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。”根据城市房地产管理办法，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是（）。A.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 B.基准地价.标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约 C.房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价 D.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产答案：A解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。房地产估价师考试真题6节 第4节某地区房地产开发完成的总房屋建筑面积中，住房、商业用房、办公用房、工业用房、其他用房各自所占的比重是( )相对指标。A.结构 B.比例 C.比较 D.强度答案：A解析：结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。下列房地产价格影响因素中，属于社会因素的是（）。A、房地产投机B、房地产制度政策C、人口增长D、居民收入答案：A解析：本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。选项B，是政策制度因素；选项C，是人口因素；选项D，是经济因素。参见教材P146147。 假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ).A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期正确答案：ABE(2022真题) 注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（）学时的继续教育。A.30B.60C.90D.120答案：D解析：本题考查的是房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课各为60学时。股票和股单的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，但股单不属于证据证券。（）答案：错解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。两者都属于证据证券。房地产估价师考试真题6节 第5节房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师。（）答案：错解析：一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。一级资质房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有3 名以上专职注册房地产估价师。 用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）。A交易过程控制B交易情况修正C交易日期调整D交易价格变更E房地产状况调整正确答案：BCE运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。房地产投资具有不可逆性的主要原因有（ ）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本答案：C,E解析：房地产投资决策的期权性质。房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态位置相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆（如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其严品用途就难以改变）；另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。下列不属于一般性货币政策工具的是( )。A、 法定存款准备金率B、 再贴现利率C、 优惠利率D、 公开市场业务答案：C解析：知识点 货币政策工具 一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能正确答案：B房地产估价师考试真题6节 第6节房地产投资适合作为一种长期投资，关于其原因分析，错误的是（）。A、土地不会毁损B、地上建筑物有耐久性C、变现性差D、土地使用期年限较长答案：C解析：考点:房地产投资概述。选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是房地产适于进行长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于( )万元。A147B148C149D150正确答案：B因继承取得不动产物权的，自( )时发生效力。A.继承开始B.申请不动产登记C.记载于登记簿D.领取不动产权证书答案：A解析：因继承或者受遗赠(受遗赠赠与，受遗赠继承；受遗赠人是法定继承人以外的公民、社会团体或国家)取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 下列不是直接融资的优点的是（ ）。A安全性高、筹资上可以积少成多B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C有利于筹集长期投资资金D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展正确答案：A 评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（ ）。A重置成本+土地使用权价值B重置成本+地使用权价值+重置期间的经济损失C有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失D建筑安装工程费+建造期间的经济损失正确答案：C投保火险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值。