房地产估价师经典例题8节.docx

房地产估价师经典例题8节房地产估价师经典例题8节 第1节棚户区改造的资金来源主要有（）。A.财政补助B.银行贷款C.企业支持D.社会捐赠E.群众自筹与市场开发答案：A,B,C,E解析：本题考查的是住房保障制度。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。 某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（ ）。A方案甲B方案乙C方案甲和方案乙均可D无法判断正确答案：B一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。（）答案：对解析：考点:国际因素。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。下列表达式中，正确的是（）。A.GDP=GNP+对外要素收入净额 B.NDP=GDP-折旧 C.GDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D.GNP=消费支出+投资支出+政府购买+进口出口答案：B解析：本题考查的是国民收入核算体系。选项A错误，GNP=GDP+对外要素收入净额；选项C错误，GDP=工资+利息+利润+租金+间接税+企业转移支付+折旧；选项D错误，GDP=消费支出+投资支出+政府购买+净出口。(2022真题) 反映企业营运能力的财务分析指标有（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D.存货周转天数E.资产负债率答案：B,D解析：本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数. 根据中华人民共和国拍卖法的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师经典例题8节 第2节下列有关丘的表述中，不正确的是( )。A、 一个地块属于一个产权单元时称为独立丘B、 房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制C、 组合丘一定大于独立丘D、 房屋权属证书中应注明丘号答案：C解析：一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。二者大小无可比性。 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人（）。A.有权退房 B.有权要求开发公司承担违约责任 C.有权要求开发公司赔偿损失 D.无权退房答案：D解析： 本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，在此期间内，未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。开发商没有在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（）答案：对解析：本题考查的是简单移动平均法。移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。参见教材P390。 当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×学校的校办工厂属于应征收房产税的范围。（）答案：对解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。房地产估价师经典例题8节 第3节 强制保险也称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为（ ）。A必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B必须取得所在地建设行政主管部门的批准C与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同D相应调整土地使用权出让金E出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金正确答案：ACD 下列有关可行性研究四个阶段的分析正确的是( )。A按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经相关有权审批单位就项目可行性研究报告进行评估论证B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±3%，所需费用，小型项目约占投资的 0.5%1.0%，大型复杂的工程约占0.2%0.5%C初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±25%，所需费用约占总投资的0.5%2.5%D投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%E初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。正确答案：ADE答案 ADE B项中对应数据应分别为±10%、1.0%3.0%和0.2%10%，C项中对应数据应分别为±20%和0.25%1.5%。某商铺2022年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2022年该商铺的净经营收入为（ ）万元。A.29.70B.34.65C.39.60D.59.40答案：C解析：收益性物业经营状况的评估。净经营收入潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用66×（1-10%-30%）39.60（万元）。为评估某写字楼2022年10月1日的正常市场价格，估价师在该写字楼附近调査选 取了 A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见表223，具 体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”(略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场 状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比 实例比较结果表”(略）。根据比较结果，结合各因素对房地产价格影响的重要性，得出了可比 实例价格修正与调整表，具体见下表。在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格 高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2022年3月1日为1:7.7395,2022年10月1日为1:7.6850;该类写字楼以人民币为基准的市场价格2022年1月1日至2022年2月1日基本保持不变，2022年2月1日至2022年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2022年10月1日的正常市场价格。答案：解析：改错如下：房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。房地产估价师经典例题8节 第4节敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A、动态确定性B、动态不确定性C、静态确定性D、静态不确定性答案：B解析：考点:敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为（）。A17.13%B18.30%C18.61%D21.47%答案：B解析：成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）。投资利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）。将题中数据代入得：20%开发利润/（6009005060），解得：开发利润322（万元），则成本利润率322/（6009005060150）18.30%。房地产投资者的权益融资方式主要有( )。A、 公司上市B、 房地产抵押贷款C、 土地储备贷款D、 合作开发E 向商业银行借入信用贷款答案：A,D解析：解析 房地产企业的权益融资与债务融资颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和（）有关。A.化学成分 B.物理特性 C.生物活性 D.重量答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。 纳税人负担的轻重主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：街道绿地指住宅四旁绿地。（）答案：错解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。宅旁和庭院绿地指住宅四旁绿地；街道绿地指居住区内各种道路的行道树等绿地。房地产估价师经典例题8节 第5节按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（）。A居住物业投资B商用物业投资C土地开发投资D房地产经营投资E酒店投资答案：A,B,E解析：按物业用途类型划分，房地产投资可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（）m2。A.600.83B.618.33C.686.66D.706.67答案：D解析：3 幢建筑二层以上每层建筑面积=（170003720）m2（81）层=706.67m2。求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（ ）答案：错解析：本题考查的是重新购建成本的求取思路。成本法评估两大路径：（1）“房地合估”路径，模拟房地产开发建设过程，采取成本法求取。（2）“房地分估”路径，分别求取土地重新购建成本、建筑物重新购建成本，然后将两者相加。房地合估路径应该优先选择使用。P303304。 我国城市土地收购储备过程中的，土地储备贷款，应属于担保贷款。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。A1255%B1268%C1475%D1501%正确答案：C某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。A、 80%B、 120%C、 171%D、 200%答案：A解析：知识点 清偿能力指标及其计算房地产估价师经典例题8节 第6节 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分的程序。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策答案：B解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。风险分析的三个阶段 是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。A收益期限B收益时点C估价终点D估价范围正确答案：A答案 A本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A财务内部收益率B财务净现值C成本利润率D资产负债率E偿债背付率答案：A,B解析：用于敏感性分析的财务评价指标，通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。下列税种中，属于既可适用比例税率也可适用定额税率的是( )。A.营业税B.房产税C.印花税D.契税答案：C解析：(1)印花税的征收范围，主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；2)产权转移书据；3)营业账簿；4)权利、许可证照；5)经财政部确定征税的其他凭证。某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。A、 2022年1月10日B、 2022年1月10日C、 2022年1月10日D、 2022年1月10日答案：C解析：知识点 建设工程质量保修办法房地产估价师经典例题8节 第7节(2022真题) 房地产估价机构等级分为一、二、三、四级。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，设一年的暂定期。下列属于土地使用管制的事项有（）。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。选项D属于相邻权，源于房地产权利的限制。 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迂工作的监督管理。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。A抽签B招标C拍卖D协议E挂牌出让正确答案：BCE某类房地产20222022年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2022年的价格为（）元/m2。某类房地产20222022年的价格A.10300B.10400C.11165D.11265答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度=1.24055，2022年的价格3800× 11165（元/m2）。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）答案：对解析：考点:房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。房地产估价师经典例题8节 第8节以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B、取得土地使用权证书C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上答案：A,B,C,D解析：考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 根据下列内容，回答 1214 题：估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2022年9月30 的价值。搜集有关资料如下：(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表31所示：表31 可比实例表 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2022年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2022年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2022年5月30日 比估价对象优5%从2022年11月至2022年10月地价每月上升O.4%。(2)当地征地农民的费用等资料如下：在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：表32 各级土地价格差异表 级 别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 l.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 lO54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。问：第 12 题 用成本法评估该办公楼土地平均价格为（ ）元/m2。A2249.21B2254.51C2259.60D2283.32正确答案：C关于比较法运用的说法，错误的是（）。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择_进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考D.修正或调整的因素越多，估价结果越合理答案：D解析：本题考查的是比较法适用的估价对象。选项A正确，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产；选项B正确，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正；选项C正确，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项D错误，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长答案：A解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。9.某房屋建设项目，开发单位仅仅用于房屋建设工程的资金额为800万元，全部开发投资为4000万元，则开发单位不得转让房地产开发项目。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目转让。属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投人房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。P111。大空间结构的建筑物往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去。（）答案：对解析：本题考查的是建筑分类。大空间结构的建筑物往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去。