房地产估价师答疑精华6篇.docx

房地产估价师答疑精华6篇房地产估价师答疑精华6篇 第1篇 签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。A工商B土地C房产D建设正确答案：C2022年，王某出租住房按（）的税率征收房产税。A.1.5% B.3% C.4% D.10%答案：C解析：本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。契税的课税对象为( )。A.房地产的出售人B.房地产的购买人C.房地产的使用权人D.发生权属转移的房地产答案：D解析：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（）答案：错解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。房地产开发公司于2022年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2022年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2022年4月，正式开工建设。2022年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。A、300B、500C、540D、900答案：C解析：本题考查的是施工许可管理。建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30。该项目建设工期为一年半。工程合同价为1800万元。1800万元×30%=540（万元）。房地产估价师答疑精华6篇 第2篇 下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。A酒泉卫星发射基地B南水北调工程用地C北京某CBD商圈D某市政府办公楼E经济适用房正确答案：ABD投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（）。A、未来运营费用风险B、机会成本风险C、资本价值风险D、收益现金流风险答案：B解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。 在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目。A资产类B损益类C所有者权益类D成本类正确答案：B某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（）元/m2。A、4653B、5347C、5352D、5366答案：D解析：考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益1000/10010（元/m2），月折现率6%/120.5%，该期房目前市场价格现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿值，5000现房价格10/0.5%×11/（10.5%）10现房价格×5%；现房价格=5366（元/m2）。王某和甲银行在设立1000万元最高额抵押权之前，已经存在100万元的债权，该部分债权不可转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）答案：错解析：本题考查的是最高额抵押权。物权法规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。P147。房地产估价师答疑精华6篇 第3篇甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。保障房的实际容积率为( )。A. 3.2B. 4.2C. 4.4D. 5.8答案：B解析：规划建筑面积=土地面积× 容积率=100000X 3=300000m2 ， 保障房面积=规划建筑面积X 20%=300000x 20%=60000m2 ， 商品住宅建筑面积=300000 X ( 1- 20%) =240000m2 ， 商品房实际容积率为2.8 ， 则商品房实际占用的土地面积=商品房建筑面积/商品房实际容积率=240000/2.8=85714.29旷， 保障住房实际容积率=保障住房总建筑面积/保障住房土地面积=60000/ ( 100000- 85714.29) =4.2 。 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。A业主B承租人C物业服务企业D业主、承租人和物业服务企业共同正确答案：A 廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在( )。A±5%B±10%C±20%D±30%正确答案：B答案 B详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。建成在售房地产拍卖时，需要注意的事项包括（）。A.房地产所属物业的商品房预售（销售）情况 B.土地使用款项是否付清 C.房地产当前使用和租赁情况.费用拖欠情况 D.土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书 E.政府相关管理部门的批准文件是否齐全答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产拍卖注意事项。建成在售房地产拍卖应注意事项：（1）房地产所属物业的商品房颜售（销售）许可证办理情况；（2）土地使用权款项是否付清；（3）房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。房地产估价师答疑精华6篇 第4篇 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。A速动比率B利息备付率C偿债备付率D内部收益率E资产负债率正确答案：ABCEABCE反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。参见教材P51。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（）答案：对解析：考点:净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。答案：错解析：国民生产总值是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。答案：对解析：容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。房地产估价师答疑精华6篇 第5篇非法定继承人李某根据遗嘱，承受房屋权属，属于免税行为，不征收契税。（ ）答案：错解析：本题考查的是契税的有关具体规定。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。P247。净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（）。A.有效毛租金收入 B.有效毛收入 C.净收益 D.潜在毛租金收入答案：B解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券答案：D解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。(2022真题) 当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。 我国有期限的出让土地使用权应计提（ ）。A利率B损失C升值空间D折旧正确答案：D我国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。房地产估价师答疑精华6篇 第6篇 禁止发布房地产预售广告的是（ ）。A在划拨土地上开发建设的房地产B已设定抵押的房地产C未取得商品房预售许可证的房地产D没有选聘物业管理企业的房地产正确答案：C认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。根据顾客（消费者）对价值的判断来制定价格。参见教材P98。制定物业管理计划的基础是（）。A、业主的目标B、租户的目标C、政府的目标D、物业管理机构的目标答案：A解析：考点:制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析：本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包：（1）采用特定的专利或者专有技术的；（2）建筑艺术造型有特殊要求的；（3）国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。某建筑物经测算其重置价格为100万元，经济寿命为35年，有效经过年数为12年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为25万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，空调设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。A、 60B、 61.46C、 57D、 63.46答案：B解析：该建筑物的物质折旧计算如下：?该建筑物的物质折旧颗2+15+40+4.46×61.46(万元)