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房地产估价师考试历年真题精选7卷房地产估价师考试历年真题精选7卷 第1卷 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。A5B7C10D15正确答案：A 收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。A判断提问B多项选择C单项选择D书面提问正确答案：B对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A.15B.25C.35D.55答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商业、旅游、娱乐用地40年，持有15年后转让，最长持有年限为25年，401525（年）。 房产税采用比例税率。不考虑优惠政策，按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。建筑物收益=200×12%=24（万元）；土地收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产价值=200+495.53=695.53（万元）。 需要安置的农业人口数为（ ）人。A225B600C15D200正确答案：A 下列关于租户组合与位置分配的说法，正确的是( )。A主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式B正在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，应同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求C位置分配的目标是在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化D当购物中心内只有两个主要租户时，不需注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要承租户所提供的商品类型是否互为补充等E良好的租户组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额正确答案：ABCE答案 ABCE 当购物中心内有两个或两个以上的主要承租人时应该注意。房地产估价师考试历年真题精选7卷 第2卷下列( )属于投保人承担的义务。A、 交付保险费B、 如实告知保险标的情况C、 保证保险标的的正常情况和安全D、 不得非法侵害保险标的E 危险增加时通知保险人答案：A,B解析：保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。 住房公积金属于（ ）所有。A缴存住房公积金的单位B缴存住房公积金的职工C缴存住房公积金的单位及个人D住房公积金管理中心正确答案：B单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（）。A空置面积B租金水平C收租损失水平D可出租面积E经营费用答案：B,D解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化。 甲公司转让商场时，应当（ ）。A将商场拟转让的情况告知抵押权人B将商场已经抵押的情况告知丁公司C征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利D征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利正确答案：AB各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。A.住房和城乡建设部 B.人力资源和社会保障部 C.各省级房地产行政主管部门 D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会答案：D解析：本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。空置率等于空置量。答案：错解析：空置率不等于空置量。 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师考试历年真题精选7卷 第3卷 按照索赔的目的，可以将工程索赔分为( )。A、工期索赔B、工程变更索赔C、合同中明示的索赔D、合同中默示的索赔E、费用索赔正确答案：AE估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300，已知其中家电和汽车的价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300、280和340，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。A466B526C535D545答案：B解析：由题意，估价对象包含家电和汽车的市场价格=（万元）。 根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列表述中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5%正确答案：C中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 征收集体土地，土地补偿费应当归（ ）所有。A县级以上人民政府土地管理部门B乡(镇）人民政府C农村集体经济组织D土地使用者正确答案：C土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（）。A.市场调查 B.市场细分 C.市场分析 D.市场定位答案：A解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。 下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。A估价对性B估价目的C估价时点D价值类型正确答案：B房地产估价师考试历年真题精选7卷 第4卷 一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（ ）。A较高的收益性B较强的流动性C直接融资的功能D抵御通货膨胀影响的功能正确答案：B影响房地产价格的区位因素有( )。A、 建筑规模B、 临路状况C、 楼层D、 繁华程度E 建筑容积率答案：B,D解析： （ ）是建设工程项目管理队伍中的核心之一。A项目经理B房地产估价师C预算师D高级经济师正确答案：A评估某套建筑面积为120m2的住宅在2022年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。A.甲 B.乙 C.丙 D.丁答案：B解析：本题考查的是选取可比实例。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。(2022真题) 房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（ ）。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降正确答案：A关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格答案：C,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。房地产估价师考试历年真题精选7卷 第5卷乡镇企业的用地只有在下列( )情况时，才可以抵押。A、 乡镇企业属于集体企业B、 申请破产C、 和乡镇企业的建筑物同时抵押D、 经过乡镇政府主管部门批准后答案：C解析：担保法规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（）答案：对解析：本题考查的是社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（）。A、地表B、地上空间C、地下空间D、权益空间E、区位空间答案：A,B,C解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A维持现状B改变用途C重新装修D重新开发答案：B解析：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值更新改造的必要支出现值装修期间净损失现值=6500800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值改造费用现值改造期间净损失现值=80002160/（1+10%）0.5500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。 对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。 （ ）正确答案：×对有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。(三)某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2022年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2022年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。8.该综合楼的抵押建筑面积为( ) m2。A.1500B.2000C.3500D.3800答案：C解析：抵押估价，建筑面积按照证载面积确定，也就是2000+1500=3500m2。下列关于财务分析目的说法中，正确的有（）。A、通过对企业的财务报告等会计资料进行分析，可以了解企业资产的流动性、负债水平以及偿还债务的能力B、资产的管理水平直接影响到企业的收益C、获得利润是企业的主要经营目标之一D、资产是企业生产经营活动的经济资源E、只有企业的经营管理者关注企业的发展趋势答案：B,C,D解析： 本题考查的是财务分析。无论是企业的经营管理者，还是投资者、债权人都十分关注企业的发展趋势。房地产估价师考试历年真题精选7卷 第6卷土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地评价。土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。个人转让家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（）答案：错解析：本题考查的是个人所得税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 该写字楼的经济成本为（ ）万元。A6800B7480C8160D8840正确答案：B某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是（ ）。答案：D解析：宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（）答案：对解析：农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。A有效经过年数B实际经过年数C剩余经过年数D自然经过年数正确答案：A答案 A 自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。房地产估价师考试历年真题精选7卷 第7卷城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（）答案：对解析：本题考查的是社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。征用（），不需国务院批准。A.基本农田10公顷以下的B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的C.基本农田以外的耕地超过70公顷的D.其他土地不超过35公顷的E.其他土地超过70公顷的答案：B,D解析：本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A国有土地使用证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程施工许可证E商品房预售许可证答案：A,B,C,D解析：从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一是对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去答案：C解析：知识点 估价时点原则物业服务企业可以通过对（）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元 B.面积单位 C.出租单位 D.出租单元答案：D解析：本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。 相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。 （ ）正确答案：某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A该房地产的收益价格为136.73万元B该房地产的收益价格为143.89万元C以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D该房地产的合理经营期限为15年E该房地产的合理经营期限为20年答案：B,C,D解析：该房地产的合理经营期限n=28/2+1=15（年）。根据收益法中净收益按一定数额递减的公式计算该房地产的收益价格，V=（A/Yb/Y2）11/（1+Y）n+b/Y×n/（1+Y）n=（28/8%2/8%2）×11/（1+8%）15+2/8%×15/（1+8%）15=143.89（万元）。净收益乘数是房地产的价格除以未来第一年的净收益所得的倍数，即NIM=V/NOI=143.89/28=5.14。