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房地产估价师考试试题及答案8卷房地产估价师考试试题及答案8卷 第1卷建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄答案：A解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A销售利润率小于投资利润率B投资利润率小于成本利润率C成本利润率小于直接成本利润率D直接成本利润率小于销售利润率E年利润率小于总利润率答案：B,D解析：由于有不同的利润率，所以在估算开发利润时要弄清利润率的内涵。各种利润率的分子都是相同的，仅分母不同。其中，销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目，成本利润率的分母不包含销售税费和开发利润，投资利润率的分母不包含投资利息、销售税费和开发利润，直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。因此，利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。(2022年真题) 权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。A.增值收入B.销售收入C.自营收入D.租金收入答案：D解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )答案：错解析：房地产损害赔偿估价中，估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。因为评估其损失价值或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况(估价对象实际上已经不存在了)。 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE某宗地存在商业写字楼，房地产年净收益为500万元，该写字楼建筑物价值为3000万元，已知综合资本化率为11%，则该房地产土地价值为（）。A、1500B、1545C、2500D、2945答案：B解析：考点:收益法总结。土地价值=房地产收益/综合资本化率-建筑物价值=500/11%-3000=1545.45万元。下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。A围墙工程费B电力设施工程费C居委会用房建设费D人防工程费答案：B解析：基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、供热等设施的建设费用。A项，围墙工程费属于建筑安装工程费；项，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费；项，人防工程费属于开发期间税费。(2022年真题) 关于债务融资的说法，错误的是（）。A.债务融资需要还本付息B.债务融资所得资金属于资本金C.债务融资支付的利息可在税前扣除D.租赁融资属于债务融资答案：B解析：本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。 实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。A7B10C15D30正确答案：C房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。房地产估价师考试试题及答案8卷 第2卷专项用于廉租住房维护和管理的资金是( )。A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益答案：A解析：廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50 以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。廉租住房保障两种方式低租金出租、发放租赁补贴。廉租住房保障资金来源有：一是地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。 注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 开发项目总投资包括建设投资和（ ）。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资正确答案：C开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56 B.168.75 C.169.39 D.277.70答案：B解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益：15.1/（1+9%）16.3/（1+9%）215.5/（1+9%）317.21/（1+9%）4A/9%×11/（1+9%）4，求得A15.97（万元）；（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格A/9%×11/（1+9%）35168.75（万元）。A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。2.该在建工程的抵押面积为（）。A.住宅和商铺可销售面积之和B.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积C.住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积D.住宅和商铺总规划建筑面积之和答案：C解析：回迁面积和公建面积不得设定抵押，因此抵押面积应该为：住宅和商铺可销售面积之和扣除回迁面积和公建面积。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（）答案：错解析：本题考查的是房地产细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。 房地产中介服务机构可以（ ）A为李、刘、陈代办房屋抵押贷款B为李、刘、陈代办组合抵押贷款C为陈代办住房公积金贷款D为李、刘代办住房公积金贷款正确答案：AC房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场的参与者。房地产经纪人主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。 房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。A房地产估价机构具有一、二级资质B分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D有固定的经营服务场所E估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全正确答案：CDE房地产估价师考试试题及答案8卷 第3卷 划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。A绿地控制范围B历史建筑保护范围C地表水保护范围D城市基础设施用地控制界线正确答案：B 某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为( )万元。A87B124C130D134正确答案：B施工图未经审查批准的，不得使用。（）答案：对解析：本题考查的是勘察设计的监督管理。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。某居住区住宅用地面积17.8h，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900、21600；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、14040；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080、8640，则该居住区住宅平均层数为( )层。A.7.9 B.11.9 C.12.1 D.19.0答案：B解析：总建筑面积=(21600×6+14040×16+8640×20)=527040。基底总面积=(900×6+1080×16+1080×20)=44280。住宅平均层数=527040÷44280=11.9024层。 房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答案：B,C,D,E解析：本题考查的是选取可比实例的要求。选项A可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的相似地区即可。而且A选项中有“必须”的字样。 某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15 %，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万M2。A5.2B6.4C6.8D7.6正确答案：AA写字楼出租单元内建筑面积一可出租面积一分摊公用建筑面积=8×80%-8×15%-6.4-1.2=5.2(万m2) 经济适用房的土地采用（ ）方式取得。A行政划拨B转让C出让D低价出让正确答案：A1998年7月3日以国发199823号文件发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确规定："经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。"故选A 业主甲是否可以解除购房合同（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD房地产估价师考试试题及答案8卷 第4卷某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、267.35B、287.86C、298.84 D、300.86答案：D解析： 考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。(2022真题) 甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。（）答案：对解析：本题考查的是财产保险。建筑工程一切险，对应的是意外和对第三者的赔偿责任。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）答案：错解析：本题考查的是合法原则。遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。 某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为（ ）元/m2。A3800B4500C5200D5600正确答案：D下列关于不动产登记的基本规定，表述错误的是（ ）。A.不动产物权生效时间为登记发生制B.不动产登记薄由专人管理、永久保存C.与登记权利人存在法律纠纷者，也属于利害关系人D.不动产权证书和不动产权登记证明应当与登记簿内容一致答案：A解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。根据原因行为不同，不动产物权生效时间主要分为三种情形：一是法定生效，二是基于法律行为的物权生效，三是基于事实行为发生的物权变动。P154。实地查勘的工作内容，主要包括（）。A、感受估价对象的区位优劣B、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况C、观察估价对象的内外部状况D、调查估价对象的历史使用状况E、检查房地产使用者生活习惯因素答案：A,B,C,D解析：考点:实地查勘估价对象。实地查勘的工作内容包括：（1）观察及感受估价对象的区位优劣；（2）检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；（3）观察、调查估价对象的内外部状况；（4）询问、调查估价对象的历史使用状况；（5）拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；（6）补充搜集估价所需要的其他资料。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值。（）答案：对解析：本题考查的是住房市场中的消费者行为。住房具有投资特性，购买者除了关注住房的使用价值外，还非常关注其投资价值，购买决策受预期租金收入、增值收益、利率水平以及其他类型投资收益水平的影响。参见教材P135。 业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。A与会业主所持投票权1/2以上B全体业主所持投票权1/2以上C与会业主所持投票权2/3以上D全体业主所持投票权2/3以上正确答案：D社会保险包括（）。A.统筹医疗保险 B.社会养老保险 C.劳动工伤保险 D.失业保险 E.出口信用保险答案：A,B,C,D解析：本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险、失业保险。房地产估价师考试试题及答案8卷 第5卷下列关于施工许可，表述正确的是（ ）。A.施工许可证，应当由建设单位协助施工单位申请B.工程投资额为300万元的建筑工程，可以不申请办理施工许可证C.中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证D.对于建设工期不足一年的建设项目，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%答案：C解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证；建设单位申请领取施工许可证；建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。P9394。 某套住宅的套内建筑面积为145，套内使用面积为132，应分摊的公共部分建筑面积为9，按套内建筑面积计算的价格为3500元/，该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）于己/。A3000B3277C3295D3599正确答案：C建筑面积=套内建筑面积+分摊的公共部分建筑面积=145+9=154，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=3500元/×145/154=329545元/ <br> 收益性房地产的价值高低主要取决于（ ）。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短正确答案：BCEA一(n一1)b=0=>n=A÷6+1=38÷3+1=14 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。下列关于财务分析目的说法中，正确的有（）。A、通过对企业的财务报告等会计资料进行分析，可以了解企业资产的流动性、负债水平以及偿还债务的能力B、资产的管理水平直接影响到企业的收益C、获得利润是企业的主要经营目标之一D、资产是企业生产经营活动的经济资源E、只有企业的经营管理者关注企业的发展趋势答案：B,C,D解析： 本题考查的是财务分析。无论是企业的经营管理者，还是投资者、债权人都十分关注企业的发展趋势。在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。答案：错解析：在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。希望与他人订立合同的意思表示是（）。A、要约 B、承诺 C、要约邀请 D、新承诺答案：A解析：本题考查的是合同的订立。要约是指希望与他人订立合同的意思表示。某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（）万元。A.400B.600C.700D.1000答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规走的除外。参见教材P92。房地产估价师考试试题及答案8卷 第6卷 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题：1如果张某购房的目的是投资，并拟将购人的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么？正确答案：1应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买人价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2现有租约将会使该住宅的买入价下降。3该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全确定。货币包括现金和各种银行存款，M2表示为（）。A.第一层次现金流通量B.第二层次最活跃的货币C.第二层次第二活跃的货币D.第三层次储币待购的货币答案：D解析：本题考查的是货币供给层次。第三层次M2为广义货币，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。参见教材P244。 为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（ ）。A资本金B预租售收入C借贷资金D其他收入正确答案：AA房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以平均熟练度工人的平均工效计算。（）答案：错解析：考点:进度控制。计算每个单项工程工作量所需时间时，工作时间是指按正常程序和施工总方案中所选用的施工设备的水平，以熟练工人的正常工效计算。城乡规划包括（）。A.城镇体系规划 B.城市规划 C.镇规划 D.区域规划 E.总体规划和详细规划答案：A,B,C解析：本题考查的是城乡规划概述。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签定C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。该住宅所属的建筑物承重受力方式类型属于（）。A、墙承重结构B、构架式承重结构C、大空间结构D、筒体承重结构答案：B解析： 本题考查的是建筑分类。“钢筋混凝土结构”，属于构架式承重结构。 房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 （ ）正确答案：评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的， 由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）答案：错解析： 本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反资产评估法规定，签署虚假评估报告的， 由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。房地产估价师考试试题及答案8卷 第7卷估价对象由委托人和价值类型双重决定。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价对象由委托人和估价目的双重决定。室外给排水施工图不包括（）。A.平面图 B.系统轴测图 C.纵断面图 D.节点详图答案：B解析：本题考查的是建筑识图基础。室外部分则表示一个区域的给水和排水管网，其施工图主要包括平面图、纵断面图及节点详图等。选项B，是室内给排水施工图的组成部分 可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性。( )此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。房地产估价师李某，甶于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失，估价机构为李某办理的保险属于（）。A.第三者责任保险B.顾主责任保险C.产品责任保险D.职业责任保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、 工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。参见教材P292。 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。A房地产上市公司发行公司债券B权益型REITsC房地产上市公司发行股票D商业银行贷款正确答案：B房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。参见教材P153。甲公司拥有总建筑面积为5230、土地面积为10000的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000；两栋生产车间，建筑面积均为1500；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200、30。2022年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2022年12月。2022年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2022年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是（ ）。A.5栋共计5230的建筑物B.10000土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权答案：D解析：以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法评估相应广告位的收益权价值D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响答案：C解析：该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已出租，用收益法评估相应广告位的收益权价值。房地产估价师考试试题及答案8卷 第8卷在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是( )。A.告知评估价 B.公布保留价 C.给出起拍价 D.竞买人报价答案：D解析：无论是增价拍卖还是减价拍卖，都遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立。但是，在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竟买人报出的价格才是要约表示。运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A、价值时点 B、开发完成 C、未来延迟销售 D、销售完成答案：C解析：本题考查的是开发完成后的价值。当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。参见教材P350。目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。 销售均价20000元/m2为（ ）。A众数B中位数C算术平均数D几何平均数正确答案：C算术平均数又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均，有简单算术平均数和加权算术平均数两种。 某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元m2，报酬率为6，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A96.80B592.81C691.61D667.22正确答案：A 零售商业物业的租金是以（ ）为基础计算的。A可出租面积B出租单元内面积C建筑面积D独立出租单元的总出租面积正确答案：D在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（）答案：错解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2% B.3% C.5% D.8%答案：A解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。 对于不应承接的房地产估价业务，房地产估价机构不可以向估价需求者介绍其他合适的房地产估价机构和房地产估价师承接该项估价业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×